2011年6月26日 星期日

30年老公寓 買到賺到

原則1》雙併公寓最理想
原則2》附屬建物未計入權狀「賺」最大
原則3》避開傳統市場內的老公寓 
原則4》台北縣市頂樓有增建公寓最划算
原則5》4樓頂加優於5樓頂加
原則6》鄰近捷運出口老公寓,貸款容易
原則7》買巷口比買巷底好
原則8》鄰近宮廟或嫌惡設施不要考慮
原則9》選格局方正、避免狹長型的房子
原則10》不考慮樓梯間凌亂的公寓


申請附屬建物補登流程圖
雖然老公寓的陽台面積可以利用補登的方式,來增加權狀面積,但要注意的是,下列二種情況並未列入補登條件內:
(1)自行向外增建的陽台;
(2) 蓋在法定空地上的使用面積(像是一樓屋主最常見把庭院綠地加蓋屋頂與隔間,出租或自行作營業使用,或是屋主往後面的法定空地加蓋成廚房使用)。





頂樓加蓋房子會不會被檢舉拆除?

根據台北市違建處理規定,台北市在民國83年12月31日前興建的頂樓增建屬於舊違建,被列管可暫時不予拆除;而84年以後的頂樓加蓋屬新違建,則是即報即拆,台北市以外不在此限。民眾在購買台北市頂樓加蓋公寓或華廈時,不妨先到台北市建管處的違建查報專區網站(qservice.dba.tcg.gov.tw/squatter/squ_dlg.asp),直接輸入地址即可查詢該建築過去是否曾經被舉報拆除。



買老公寓等都更?先看容積率推斷未來可換得坪數

目前在台北市內,許多公寓屋主均擁地自重,房價喊得很高。再加上房仲業的推波助瀾,常常在產品DM上打上「都更機會大」的字眼,好拉抬房價。事實上,並不是所有的公寓都具有都更的條件,該怎麼評估老公寓是否具有都更價值、值不值得多花點預算搏翻身機會呢?不妨先搞清楚該地的土地類別,再從容積率去推算未來可以換得多少使用空間。

何謂容積率?
所謂「容積率」,就是各樓層的樓地板面積(即為容積)加起來除以基地面積再乘以百分比。

以住三之一用地來舉例:
規定容積率為300%,基地面積100坪,建蔽率為45%時,即300%÷45%≒7
>>則設計至少為7層樓

容積率300%代表的就是現在你擁有1坪的土地,未來更新改建後,就可以換到3坪的權狀面積,但這還要再扣除公設比率,才是未來你真正的使用面積,例如公設比35%,等於3坪中有1.05坪都貢獻給公共設施,剩下1.95坪。



不過,中信房屋林森加盟店副店長王致淳提醒,目前台北市有不同的容積獎勵辦法,再加上能蓋幾層樓,也牽涉到基地所面對的馬路寬度,即改建後樓高不得超過路寬的5倍,因此會進一步影響上述的試算,一般來說,老公寓改建以1坪土地換來1.5~1.7坪的建物面積是比較合理的推算。

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