2015年2月28日 星期六

自用住宅 2年內重購可退稅

重購退稅
建物財產交易所得,符合條件也有
買進賣出不分先後皆適用 所有權須為同1人
【倪浩倫╱台北報導】小換大、舊換新、遠換近,這是不少換屋族的願望、也是許多業者的售屋口號。為了避免有自住需求的換屋族,出售房屋時,因土地部分須繳交土地增值稅(土增稅),影響換屋意願,政府推出「重購退稅」方案,只要符合條件,就能拿回全額土地增值稅。
只要符合規定,民眾可去原出售房屋的主管稽徵單位,申報退回已繳的土地增值稅。范厚民攝

房屋包含土地和建物,當民眾有換屋需求,卻礙於口袋不夠深,勢必要賣掉舊有房子,當換屋資金。信義地政士聯合事務所專案經理林以德說,賣屋要繳的土增稅,金額往往不低,民眾買賣前務必了解,自己是否符合「重購退稅」的標準,可替自己省下一大筆土增稅。 

需本人、配偶或直系親屬設籍,是「重購退稅」的首要條件,就是買進和賣出的房屋,皆要符合自用住宅。「先買後賣,或先賣後買都可以,」林以德補 充,房屋買賣,土地價值是以土地公告現值為計算。「想知道自己土地公告現值,可到地政機關,調閱登記簿謄本,用公告現值乘上該房屋的土地持分,即可算出數 字。」

售屋前1年不得出租

台灣房屋法務專員游璿 樺以「先賣後買」為例,若售出的房屋,土地持分部分(土地公告現值)為1000萬元,扣除200萬元土增稅,剩下800萬元,「2年內,買進的房產裡,土 地持分超過(土地公告現值)800萬元,就能申請退回土增稅。」買900萬元,則可退100萬元,買1000萬元,就能全額領回200萬元。若是先買後 賣,同樣適用。

要注意的是,買進、賣出的房屋,所有權人要同1人,且出售前1年內無出租及營業使用。那要去哪裡申請退稅呢?林以德說,若符合相關規定,可在重購(先賣後買)或出售(先買後賣)後,向原出售房屋的主管稽徵單位,申報退稅

重購後5年不可空戶

千萬不要以為退了稅, 錢就穩當的躺在口袋了。為了避免「暫時自住」的投機客,法令有規定,重購房屋後,5年內不能移轉(賣),也不得出租、營業和變成空戶,否則退回的土增稅會 遭追回。林以德提醒,對於自住客來說,很容易無心違反「空戶」規定遭討稅,「例如原只有自己設籍,當有需要遷出時,務必先將配偶或直系親屬戶籍遷入,自己 再遷出。」林以德說,若自己先遷出,家人戶籍再遷入,就會被視為空戶追稅。

游璇樺說,相較於自用住宅優惠稅率,每人一生僅能使用1次,「重購退稅」無次數限制,只要符合規定,皆能申請退稅。另為了避免民眾不知道「重購退稅」,民眾有10年的請求權(以後面買賣時間為起算點)。

【重購退稅規定】


項目╱內容
名稱:自用住宅重購退稅(土地增值稅)
目的:避免有換屋需求的民眾,因繳納土地增值稅後,不夠錢買新房子
符合條件:
原有房屋
◎簽約交易前1年內
◎無出租或營業使用
◎戶籍有本人、配偶或直系親屬設籍
新購房屋
◎原出售及新購房產的所有權人為同1人
◎新購房產,須辦有本人、配偶或直系親屬的戶籍登記
◎買入5年內皆須為自用住宅,不得出租、營業、移轉及遷出戶籍
◎都市土地最大為90.75坪、非都市土地最大為211.75坪
退稅期限:無論先買或是先賣,買賣時間須在2年內
資料來源:《蘋果》採訪整理