2011年7月31日 星期日

(書)我的第一次保險就買對:保險精算師教你買保險不吃



作者:魏吉漳
睡覺中離開3000萬,被車障4000萬,搭飛機失事6000萬


台灣的保險滲透率全球第一,但平均保額不足百萬,表示花了很多錢買保險卻不一定有足夠的保障

保險=保障生存和死亡時的風險

分散保險公司投保

分散人生風險


一、 買保險越簡單越好。
二、 自己領不到的壽險,保費越少保障越高越好。
三、 留給自己使用的年金保險,越早投資越好。



○一定要買的保險:壽險、意外險、醫療險

第一張保單應以終身壽險為主約:保額不用太高,目的來附加許多附約,醫療、防癌、定期壽險

團體保險

有無保證續保:定期壽險,醫療險

○壽險保障期間要多久才夠:年紀,收入,是否有小孩,父母健康,題否有房貸


○保險雙十法則看保額和保費

○退休安養或醫療準備

○醫療險
一年期醫療附約(實支實付,日額給付):正本收據,買第二家要告知
終身醫療:帳戶型終身,倍數型終身,還本型

○投資型保單
預算相同,年輕人買終身壽險不如買投資型保單

2011年7月17日 星期日

(書)這一生,至少要有一張保單


1.人壽保險
2.意外險(傷害險)
3.醫療險
4.年金險

○保險是愛人的好方法,先愛自己,才能救你愛的人
四原則:重動理賠,保障優先,服務第一,越簡單越好

○保單不能買了就放著不管,一半以上的保戶不知自己的保單保額是多少

保險是強迫儲蓄的利器,具有保障和強迫儲蓄的雙重功能。
累積退休金+醫療照顧+照護險=退休無憂

想要無憂無慮地退休,至少要做到兩點:一是累積足夠的退休金,二是做好完善的醫療規劃,這兩點都可以靠保險工具來實現。

○提早複利,沒有壓力
年存10萬,退休有望

○投保4迷思
1.高儲蓄,低保障
2.重孩子,輕自己
3.有健保,少醫療
4.保單買了就放著

○意外險
壽險:保證續保,申請理賠看結果論
產險:較便宜,不保證續保,申請理賠看責任歸屬
以還本型意外險,代替旅行平安險

○受益人
未指定受益人:視為被保險人的遺產
指定法定繼承人

姓名+身分證字號

○要保人

○定期醫療險搭配實支實付型醫療險
至於醫療照護方面,很多人以為買了終身醫療險就已足夠,其實有些醫療費用,終身醫療險是不理賠的,「生小病賺小錢,生大病花大錢」,所以,如果能以定期醫療險搭配實支實付型醫療險的方式,作為退休醫療規劃,會更完善。

定期醫療險相較終身醫療險,保費便宜,若再搭配實支實付型醫療險,可以補償直接醫療費用、健保不給付的藥費,以及一些醫療雜支等額外費用。

2011年7月16日 星期六

巴菲特投資理論精髓

1.企業原則
  巴菲特說:“我們在投資的時候,要將我們自己看成是企業分析家,而不是市場分析師或經濟分析師,更不是有價證券分析師,所以他將註意力集中在盡可能地收集他有意收購之企業的相關資料”主要分為:
  (1)該企業是否簡單以於了解
  (2)該企業過去的經營狀況是否穩定
  (3)該企業長期發展的遠景是否被看好
  2.經營原則
  在考慮收購企業的時候,巴菲特非常重視管理層的品質。條件當然是誠實而且幹煉明確的說,他考慮的主要因素有
  (1)管理階層是否理性
  (2)整個管理階層對股東是否坦白
  (3)管理階層是否能夠對抗“法人機構盲從的行為”
  3.財務原則
  (1)註重權益回報而不是每股收益
  (2)計算“股東收益”
  (3)尋求高毛利率的公司
  (公司每保留1每元都要確保創匯1美元市值)
  4.市場原則
  股市決定股價,分析師依各階段的特性,以市場價格為比較基準,重新評估公司股票的價值,並以此決定是否買賣及持有股票。,總而言之,理性的投資具有兩個要素:
  (1)企業的實質價值如何
  (2)是否可以在企業的股價遠低於其實質價值時,買進該企業的股票?


大致可概括為5項投資邏輯、12項投資要點、8項選股標準和2項投資方式。
5項投資邏輯:

1、因為我把自己當成是企業的經營者,所以我成為優秀的投資人;因為我把自己當成投資人,所以我成為優秀的企業經營者。
2、好的企業比好的價格更重要。
3、一生追求消費壟斷企業。
4、最終決定公司股份的是公司的實質價。
5、沒有任何時間適合將最優秀的企業脫手。
  
  12項投資要點:

1、利用市場的愚蠢,進行有規律的投資。
2、買價決定報酬率的高低,即使是長線投資也是如此。
3、利潤的復合增長與交易費用和稅負的避免使投資人受益無窮。
4、不在意一家公司來年可賺多少,僅有意未來5至10年能賺多少。
5、只投資未來收益確定性高的企業。
6、通貨膨脹是投資者的最大敵人。
7、價值型與成長型的投資理念是相通的;價值是一項投資未來現金流量的折現值;而成長只是用來決定價值的預測過程。
8、投資人財務上的成功與他對投資企業的了解程度成正比。
9、“安全邊際”從兩個方面協助你的投資;首先是緩衝可能的價格風險;其次是可獲得相對高的權益報酬率。
10、擁有一只股票,期待它下個星期就上漲,是十分愚蠢的。
11、就算美聯儲主席偷偷告訴我未來兩年的貨幣政策,我也不會改變我的任何一個作為。
12、不理會股市的漲跌,不擔心經濟情勢的變化,不相作任何預測,不接受任何內幕消息,只註意兩點:A買什麽股票;B買入價格。
  
  8項投資標準

1、必須是消費壟斷企業。
2、產品簡單、易了解、前景看好。
3、有穩定的經營史。
4、經營者理性、忠誠,始終以股東利益為先。
5、財務穩健。
6、經營效率高、收益好。
7、資本支出少、自由現金流量充裕。
8、價格合理。

2項投資方式
1、卡片打洞、終生持有,每年檢查一次以下數字:A初始的權益報酬率;B營運毛利;C負債水準;D資本支出;E現金流量。
2、當市場過於高估持有股票的價格時,也可考慮進行短期套利。

2011年7月11日 星期一

創市際CyberPanel賺紅利第3次



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2011年7月2日 星期六

預售 中古 租屋 法拍 4達人帶算 不怕買貴

預售 中古 租屋 法拍 4達人帶算 不怕買貴

合理房價 這樣算
大台北房價爆衝、市場混亂的價格戰
讓民眾看得霧煞煞
《蘋果》特別請來各領域專家
教你計算合理房價
透過簡易公式 算出人生合適的家
採訪╱朱語蕎
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【朱語蕎╱台北報導】房價是民眾購屋的首要考量,大家都希望能買到合宜價位的房子,以求未來有更好的增值空間,《蘋果》訪問各領域達人,從法拍、預售、中古、租屋等角度,教民眾如何推算合理房價範圍;同時,也藉由達人們多年的房產經驗,整理出購屋應注意事項。 
專家建議,平日要多搜集各方資訊,秉持「多問、多查、多比較」,除可透過內政部地政司全球資訊網(http://www.land.moi.gov.tw)查詢房價外,也可透過房仲了解區域行情,並利用簡單公式,推算合理房價行情,輕鬆搞懂繁雜的成本概念。 

比較行情 找銀行估貸款成數

宏大不動產估價師聯合事務所執行長郭國任分享3種計算房價方式,簡易分析出適宜房價。郭國任說,最容易就是「比較法」,透過區域房仲,詢問周邊交易行情,也可委託銀行估算貸款成數和市值,交叉了解該物件的價格。
郭國任說,不少建商土地經由公開標售取得,民眾可藉「成本估算法」推算成本,一般新成屋成本包含土地成本、建築成本、管銷、利息、利潤。

建築成本約房價1/5~1/4

以新莊副都心重劃區商二土地標售每坪200萬元為例,該區容積率為440%,算出每個容積的土地價格為45萬元,再除以銷坪係數(指所有可登記的銷售面積,包含公設等佔總土地面積的比率)1.6~1.7,得到單坪的土地成本價格27.2萬元。
而新成屋的建築成本約為當地房價的1/5~1/4,以當地每坪55萬元房價計算,每建坪建築成本約13萬元,因此,以每建坪土地成本27.2萬元加上每建坪建築成本13萬元,得出每建坪的成本約為40.2萬元,最後再加上管銷、利息、利潤等,一般以每建坪成本乘上1.35倍計算,即可得到54.27萬元,54.27萬元約為建商推案底價。 
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估價師 郭國任

宏大不動產估價師聯合事務所執行長
學歷:逢甲大學土地管理學碩士
年紀:39歲
房產資歷:15年
經歷:宏大不動產鑑定公司
擅長領域:商用不動產估價、一般住宅鑑價
資料來源:郭國任 

預售屋成本估算法

★建商成本包含:土地、建築、管銷、利息(土建融資)、利潤;其中每建坪的建築成本,一般約為當地房價的1/5~1/4;管銷+利息(土建融資)+利潤成本約為土地與建築成本合計的1.3~1.35倍
※以新莊副都心商二(容積率440%)土地標售每坪200萬元為例
◎200萬元÷4.4(容積率)=45萬元(每坪容積土地價)
◎45萬元÷1.65(銷坪係數)=27.2萬元(每建坪土地之成本價)
◎27.2萬元+13萬元(每建坪建築成本)=40.2萬元
◎40.2萬元×1.35(管銷+利息+利潤)=54.27萬元
預估該地未來推案合理價格約每坪54.27萬元
註:1.銷坪係數指範圍在1.6~1.7
2.當地房價概估為每坪55萬元 

蒐集財報 從建商毛利抓折扣

媒體人出身,自力學習房地產知識的蔡玉真,從做中學,一步步掌握房市走向,因為標的選擇準確,讓她獲利連連。蔡玉真說,投資房產前,一定要先有工具輔助,首先是搜集完整訊息,再來是掌握房屋資訊,了解地政資料、銀行貸款額度、有無複雜權狀等,最後是觀察周邊環境、地點,是否為凶宅,綜合評斷房屋價格。 

工業宅每坪便宜1.5成

蔡玉真表示,若購買預售屋,從上市櫃建商的財報資料來看,其毛利率約在40%,代表建商的開價至少有4成的利潤,民眾最低可從8折殺價,不過,建商通常會用高人氣、名人代言來拉高價格,或從條件差的戶別開始賣起,這些因素都會影響到價格和殺價幅度。
至於新成屋,建商開價的成本包含了土地取得價格、建物成本和利潤,一般RC結構的成本每坪6~8萬元,鋼骨結構每坪約20萬元,土地價格可從公告地價或公開資訊觀測站查得建商取得成本。另外可再查看使用地目、建蔽率,估算出底價成本,蔡玉真說,工業住宅因土地成本低,通常會比一般住宅每坪便宜1.5成,不過它的貸款成數也較低。 
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投資名人 蔡玉真

學歷:台大社會系社工組畢業、政大EMBA畢業
年齡:47歲
房產經歷:21年
資歷:今周刊主編、民眾日報社長、電視節目主持人
擅長領域:一般住宅買賣
資料來源:蔡玉真 

中古屋合理房價計算

20年中古屋=預售房價×1/2
10年中古屋=預售房價×(1/2+1/4)
5年中古屋=預售房價×(1/2+1/4+1/8)
例:仁愛路預售屋合理房價約90萬元,推算20年中古屋合理房價=90萬元×1/2=45萬元,以此類推
註:預售房價依照周邊新案成交價而定,中古屋合理房價尚需依照屋況、屋齡等內外在條件全盤考量。 

法拍屋價 區域租金報酬推算

房價高漲,間接加溫法拍市場,擁有20多年法拍經驗的山水顧問股份有限公司副總經理丁建生表示,正常法拍價格約低於市價1~2成,不過還是要看物件條件,若位置偏遠、小環境差,價格可較市價便宜2成,但像東區因釋出量少,法拍價格就只較市價低1成左右,甚至和市價相當。 

法拍較市價低1~2成

丁建生表示,近期市場價格紊亂,法拍案更常常拍出高於市價行情,若法拍物件地點條件好,單用傳統估算法已無法算出正確價格。丁建生說,一般民眾除了可用法拍價來估算合理房價,也可利用租金報酬率來計算房價,他舉例:「一般商辦報酬率在2.5~3%,住家則在1~2%,透過多家租屋網站得到該區的租金行情,便可推算合理房價。」
若要買到合理價位,可將住家報酬率設在3%,以月租金3萬元為例,1年租金36萬元,除以3%的報酬率,算出該屋合理房價為1200萬元。
丁建生建議,買房前要多做市場調查,至少尋訪3家以上房仲取到該區成交價,「民眾可同時以買方和賣方角色多家詢問價格,交叉比對行情,最後再上網查詢價格,就可大概了解該區狀況。」 
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法拍代表 丁建生

山水顧問股份有限公司副總經理
學歷:加拿大國立皇家大學企業管理碩士
年齡:47歲
房產資歷:22年
經歷:山水資產管理股份有限公司執行副總經理
擅長領域:法拍市場分析、特殊不動產交易
資料來源:丁建生 

租金還原法

以年租金除以報酬率,即可得出合理房價
例:以月租金3萬元、租金報酬率3%為例
3萬元×12個月÷3%=1200萬元
則該屋合理房價為1200萬元 

財力評估 買屋月薪至少5萬

縱橫預售市場多年,海悅廣告總經理曾俊盛20多年前就已經開始投資預售屋,談到如何計算合理的房價,他直言:「買屋前得先估算好自身的財力!」曾俊盛說,目前大台北房價很高,要花多點時間進行比價,勤做功課,這是購屋的不二法則。 

避開推案量大區塊

避開推案量大區塊
曾俊盛說:「若財力狀況穩定,可考慮區域的發展性,畢竟預售屋看的是未來,有好的發展潛力,才有增值空間。」以他自身為例,20多年前在木柵買了第1間預售屋,就是看好該區的學區,以及濃厚的文教氣息,加上交通機能也不錯,購買後不只符合家人需求,之後增值幅度也滿意。
民眾假設看中某區預售屋,可先參考同區其他建案開價,再逐一比較各案的基地條件、建材配備、產品規劃等,雖然都在同區塊,但每個基地都有其優缺點,綜合評斷後,就可知道這個案子價格是否合理;若附近沒有預售案,可參考新成屋價格,一般預售屋會比新成屋高5~10%。
而購屋的區域,要避開推案量過大的區塊,並觀察周邊有無重大公共工程建設,是否為人口移入量多的地方,多問多觀察,才能買得好價格。 
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代銷龍頭 曾俊盛

海悅廣告總經理
學歷:美國密西西比大學會計系、行銷管理系雙碩士
年齡:50歲
房產經歷:20年
資歷:海悅廣告執行副總經理、海悅廣告總經理
擅長領域:預售市場銷售行銷、預售屋買賣
資料來源:曾俊盛 

市場比較法

選擇多個同區段、類似產品建案,逐項比較評分
◎基地面積:是否方正、面積大小
◎使用地目:住宅用地比商用地高2成,比工業用地高2~3成
◎臨路大小:臨路寬度
◎建材規劃:建材品牌、等級
◎產品格局:坪數規劃
◎交通動線:距離捷運站、公車站遠近
◎建商背景:知名品牌建商房價
◎建築團隊:建築設計師團隊
◎生活機能:周邊生活機能條件
註:條件好的個案可比周邊建案價格高約10%