2012年11月27日 星期二

馮先勉:有錢人絕不會犯的五大購屋錯誤

住展 (2008-03-05)
文章提供/住展雜誌

在M型社會中,為什麼有些人會有錢?
通常是因為他們過去所做決定,對的次數較多;相對地,為什麼大多數人賺不到錢?因為他們常依照自己 的直覺做決策,所以常被套牢!

「率性而為」如果能賺到錢,則大多數人都會賺到錢, 但事實往往不是如此。 有錢人購屋以地段、大屋為優先考量投資標的。

本文將有錢人在投資購屋時,絕對不會犯的五種購屋錯誤觀念加以整理,希望能幫助大多數人打破以「直覺」投資的迷思,而能順利躋身於有錢人之列。
購屋錯誤一有錢人不會先買小屋,後買大屋
一般人依直覺思考購屋,總是會依自己的能力,先買小屋再買大屋,由小而大,循序漸進。但這種作法只會造成終其一生頂多有個棲身之所,但卻無法從投資購屋中賺到錢,而躋身富人之列,為什麼呢?
首先,是因為小屋雖然便宜,但增值性有限,每一次購屋要等到景氣來臨,才會有大賺頭,但通常一次要等七至十年。
大家想想,買一戶小屋,要等七至十年,才有機會大漲一次,當機會到時,除非是將小屋賣了,不再投資購屋,否則賣了小屋,再換大一些的房屋,不但無法獲利落袋,反而還要再投入更多的資本。
然後,又要花個七至十年等其增值,即使一生順利,也頂多換個三、四次,換到一幢最大坪數的房屋後,很可能還等不到該屋的增值,就已「蒙主寵召」,讓政府坐抽遺產稅了。在其一生之中,皆處於投資的「等待獲利期」中,而真正獲利者,不是其子女,就是政府,「一生打工,如竹籃打水一場空」。既期待又怕受傷害成為其一生投資的寫照。
自住屋難獲利
其次,由小而大的購買行為,通常會捨不得與自住行為區分,也就是說,投資人所買的房屋可能大多用來自住,自住的房屋是無法投資獲利的!
因為即使房屋愈換愈大,但當想將最大坪數房屋出售時,常會捨不得,因為想到如果房屋被賣了,自己就沒有房屋可以居住,子女就會無家可歸,於是在情感上就會捨不得出售。
結果一生只會擁有一幢自用的房屋,自然也不易從房地產投資中獲利,而成為與投資獲利無緣的「屋奴」。
任何一個希望從事房地產投資的人都必須了解,「自住」和「投資」是兩件事,如果想要「自住」,依照自己經濟能力由小而大,一生做個「快樂屋奴」,是沒有問題的。
但如果想要投資獲利,則必需和自住的房屋分開,要由大而小,因為,如果先買一戶大坪數的房屋,等到一次景氣(也許七至十年)來時,即可將房屋出手獲利。此時,可有二種作法。一是手中握好現金,等房屋跌價後,再進場購買,則可安穩將獲利落袋(先售後買法);另一種則是同時再購買一戶小些坪數的房屋,可馬上實現獲利(以大換小法)。
率性而為可行
如果投資人真正瞭解這二種投資獲利方法,則房屋雖然即使愈買愈小,但每次的景氣(七至十年)都會為自己帶來獲利的機會,在有生之年,至少可以賺取三至四次,甚至更多次的獲利機會。
這種做法唯一要克服的是自己的直覺式思考方法,我要再提醒一次,如果依直覺「率性而為」的投資可以賺到錢,則有錢就不會是只有少數人的專利。
購屋錯誤二有錢人不會先買郊區,後買市區
依一般人依直覺思考購屋,總認為應該依照自己的經濟能力先買郊區,後買市區,最常聽到的聲音是「台北市的房屋已經太貴了,買不起,只好先買台北縣(甚至更偏遠的地方)!」就投資的角度而言,這是一種風險極大的錯誤,為什麼呢?
因為郊區通常是區位較差的地方,我們每一個人都知道房地產投資的三大鐵則是「區位!區位!區位!」意思是說,寧願不要投資,也千萬不要購買區位不好的房屋,「只要台北一張床,不要台東一間房」在在說明了區位對於投資的重要性,而郊區就代表了區位的不佳。
區位不佳就代表了未來增值空間有限,風險卻很大。由過去幾十年的經驗,我們可以看到許多郊區的房屋,在每一次的景氣時,大量築「夢」,讓許多無經驗的投資者與首購族,因為價格便宜,歡天喜地的購買,後來卻多遭套牢,遭到價格被腰斬,甚至再腰斬的命運。
每一個人都知道,當景氣來臨時,是郊區房屋的漲幅大?還是市區的漲幅大?當然是市區的!那為什麼還要去投資購買郊區的房屋呢?
同樣的例子,有許多新開發區的房屋,其價格雖然較市區便宜,但其情況卻亦相同,即使該區域有增值潛力,大多也已經反映在價格之上(超漲),要等到真正投資獲利,至少都是十年以後的事了。
更可怕的是,所築的「夢」如果發生變化,例如該開的捷運不開了,該蓋的學校不蓋了,該有的設施不建了,就會產生極大的跌價風險。
根據過去的經驗,一個新開發區的成熟時間,幾乎沒有少於十年的,例如信義計畫區的成熟花了超過二十年、淡水新市鎮的開發,經過十年仍是荒草一片。 依此經驗,大直及南港重劃區,沒有再十年是無法成熟的。因此,如果想要投資房地產獲利,千萬不要因自己經濟能力的考量,而先投資郊區,後投資市區。
購屋錯誤三有錢人不會先買中古屋,後買預售屋
一般人依直覺思考購屋,總認為購買中古屋(或成屋)因為看得到,而且價格通常也比預售屋低,所以安心購買。其實根據房地產投資的角度,中古屋是比較不具備有投資獲利機會的,為什麼呢?
首先,中古屋所購買的是「現貨」,是一種以大賺小的投資模式,也就是說必需先投入一大筆錢(即使部分是銀行融資),然後坐等增值。
依上述的經驗,每次景氣的時間大都要七至十年,所以在如此漫長的等待期中,每一天都必須支付機會成本(opportunity cost),即使有人會說,中間會有租金收入,扣掉利息,至少應該還會有些賺頭。
但如果投資人真正拿計算機打打,目前市場上的中古屋,不論是何種產品,其租金收入通常在三%至五%之間,而銀行利息就要付出約二%至三%(甚至更高),如果再加上租金所得稅,以及房屋稅、地價稅,以及各種維護費用,即使不算折舊都不一定會賺錢,這些成本都還不包含如果遇到不良的租客,欠租或賴租,以及客戶更換中所造成的空置期損失,如果真正細算,獲利其實是極低的(有些甚至還貼上機會成本的損失)。
預售屋潛力佳
買預售屋可以小搏大,據歷史經驗,在每一次的景氣來臨時,往往購買預售屋者的獲利,都遠遠大於出售者。

但投資預售屋就沒有這些問題,雖然,一般而言預售屋的價格較高,但在未來三至五年裡,投資人通常只要付出房屋總價的十五%到三十%,而在這段時間裡,所有的稅費,如房屋稅、地價稅,甚至土地增值稅都是由賣方(建設公司)支付。
相對的,如果房屋有增值,則一OO%的增值皆完全由投資人取得。甚至如果在房屋尚未蓋好時即已出售(轉售),則通常連所得稅都可以省下來。
根據歷史經驗,在每一次的景氣來臨時,往往購買預售屋者的獲利,都遠遠大於出售者(建設公司),就是最好的例子。
除此之外,如果房屋漲價的數額相同,預售屋的投資報酬率至少會是中古屋的三倍以上。
因此,如純就投資的角度而言,有錢人很少會購買中古屋的,因為中古屋基本上不是一種好的投資標的。
其次,回到景氣時間,如果每七到十年才能有一次景氣的機會,對於投資預售屋而言,因為其通常有三至五年的興建期(房屋才會蓋好)。
所以,相對於中古屋,其等待增值的壓力減輕了極多,許多投資人往往在房屋尚未興建好時,即已投資獲利,這是中古屋所無法比擬的。
我必須再提醒一次,預售屋的投資機會只有在台灣才有,世界上許多地方,雖然也有類似的名稱,但不是預付款(Down Payment)要很高,就是購買期較晚(如中國大陸有必須在結構體完成才能預售的規定),甚至嚴格限制了銀行貸款的方式與成數,這些都將預售屋的投資優勢做了較大的限制。
只有在台灣,沒有這些限制,也才有最佳的預售屋投資機會,投資人怎能不把握?
購屋錯誤四有錢人不會先買景觀,後買區位
一般人依直覺思考購屋,總認為有「景觀」的房屋會有較大的增值,因此每當許多廣告打出「景觀住宅」,總能吸引到許多人趨之若鶩。但事實上,景觀的價值是必須加以檢驗的。
一戶有景觀的房屋,當然比沒有景觀的房屋要好,這是不需要討論的,但是真正的問題是,那一種景觀能讓房屋增值?
就投資的角度,郊區的景觀是不值錢的,例如在北海岸地區,每戶房屋都能看得到海景,例如在新店安坑地區的山坡地住宅,幾乎每一戶都能看到青山綠水,但為什麼入住的人並不多,而其房屋價格的增值又十分有限?不是常聽人說「百萬豪宅,千萬景觀」嗎?
景觀要值錢是要在市中心的景觀,因為在市中心的景觀是「稀有品」!例如在台北市區大安森林公園邊的住宅,每坪已經衝破百萬元;例如中永和的四號公園旁的住宅,每坪也至少超過四十萬元,為什麼呢?
有錢人先選區域,後選擇景觀,在北市都會中,有些景觀是稀有的才值錢。
因為在市中心的景觀是稀有的,也才有增值的條件。相對地,如果在郊區,景觀就不是「稀有品」,幾乎每一戶房屋打開窗戶都有景觀,這時候,景觀就不值錢了。
最好的例子是前幾年有許多久居都市的「窒息族」,為了爭取景觀,紛紛到合歡山蓋別墅(也有到宜蘭蓋農舍的),認為該區的景觀已是台灣之最,不但可以生活的健康,其房屋價格亦必然會增值,但是,那些房屋在這一波大台北地區平均房價幾乎上漲了五十%的波段中,不但沒有增值,反而乏人問津,有些人甚至還悄悄的又搬回了都市,這是什麼道理呢?
還是「物以稀為貴」的道理,景觀不能產生價值,「稀有的」景觀才有價值。 即使在台灣首善之區的信義計畫區中,真正能有景觀的房屋不到二十%,而其中還有有些景觀是許多人所不喜歡看到的(如墳墓、隧道、或是高架橋)。
因此,即使在信義計畫區內,每坪房屋的價差,也有相差到一倍的,在如此小的區域中,已有這樣大的差異,在都市中各區域間的價差自然就更大了。
對於有錢人而言,一定是先選區位,後選景觀,因為就投資的角度而言,在A級區位的A級產品,必然是東方不敗,永遠會贏的產品,但在A級區位的C級產品卻是另一種會增值而可以獲利的產品。
最近在信義計畫區內的國民住宅,每坪也賣到五、六十萬元,就是最好的例子,不要迷信景觀,「稀有的」景觀才有增值的潛力,而大部分廣告上所標示的景觀,都不具備有「稀有性」!
購屋錯誤五有錢的人不會先買建材,後買品牌
所謂「外行看熱鬧,內行看門道」,一般人依直覺思考購屋,總認為房屋如果建材用得好,就一定愈增值,因此,只要看到售屋廣告上說「四面石材,進口設備」,就芳心大動,衝動購買,但後來卻多無法享受較大的增值,為什麼呢?
以往,在許多建築師的訓練中,總認為蓋房子要像蓋碉堡、蓋古堡,要實在、要堅固、要遮風、要避雨,因此大量採用石材,由外而內,幾乎是在興建一棟一棟的城堡(以往在他們教科書上的例子,也多是古堡)。
但隨著時代的進步,人們逐漸發現,住宅是要讓人住得舒服,而城堡並不能讓人住得舒服,(如果大家去看過城堡就知道,城堡只能讓極少數人舒服,居住其內的大多數是不舒服的!)。
如果要讓人們在房屋內舒適的居住,風調雨順,節能省源已成為目前世界的主流。
最好的例子是前些日子,大連市蓋了一批豪宅賣給美國最大電腦公司的高級主管住,全部都沒有採用石材,記者問開發商原因何在?該開發商回答,因為該電腦公司的安全部門會先檢查每一幢房屋,如果輻射量較高,就不會同意讓該公司主管居住。
天然石材由於來自地底,多少都會含有輻射量(另一種型式的輻射屋),很不容易通過檢驗。在台灣的許多建設公司還在迷信石頭城堡的同時,世界上包含中國大陸都已經積極的在改變。
在台北市有許多擁有好品牌的建設公司,其建築物已經愈來愈少用石材,具有環保特性的鋼材、玻璃,以及可以大量通風並節能省源的門窗已經悄悄地出現在我們的四週。
具有「未來性」的房屋才具有增值的潛力,在很多外行人還在看建材、設備的時候,重視環保節能的「新好宅」已經逐步出現。
因此,有錢人已將注意力由原先的建材、設備移轉到對品牌的重視,唯有具有好品牌建設公司的產品才能經得起時間的檢驗。
在許多「一案公司」的售屋廣告還在強調其所聘用的規劃及施工團隊是如何有名,及其建材設備是如何地系出名門的時候,不知道真正有品牌的公司是不需要這些包裝的。
例如雙B汽車會打方向盤或是輪胎是什麼人設計或是什麼人製造的廣告嗎?
同樣地,LV皮包會打所用的皮或鈕扣是什麼人設計與什麼地方製造的廣告嗎?
品牌的精神即在告訴消費者,只要你買了我的產品,我負責到底,是誰設計、誰製造並不重要,而是本公司有多久的歷史,過去提供過什麼樣的產品,什麼樣的服務;現在,對於世界潮流趨勢有什麼樣的瞭解與什麼樣的判斷;未來,要提供什麼樣的產品、服務與責任,如果消費者認同了,就購買,這就是品牌。
為什麼有錢人會願意多花些錢購買有好品牌的產品,因為好的品牌自然具備了未來性與增值性,請特別注意,愈能夠掌握未來產品趨勢的好品牌公司,才愈能讓房屋增值。
有錢人的抉擇有錢人為什麼會有錢?就因為常能掌握致勝觀念做決定!沒有錢人為什麼會沒錢?就是固執己見,常憑著自己的直覺與感覺做決定。
世界上,能掌握致勝觀念做決定的人少,憑直覺思考做決定的人多,自然會造成少數富者愈富、多數貧者愈貧的M型社會,如果我們真正希望投資房屋獲利,自然應該要向有錢人學習致勝觀念!
前陣子十分暢銷的「富爸爸與窮爸爸」系列書籍,所要傳達的觀念,就是富者為何會富的原因是有正確觀念,而正確的觀念卻往往與大多數人所習慣的直覺思考的結果相反,所謂「學而不思則罔」,要讓一個人瞭解,他依直覺思考的結果往往是不正確的,已經十分困難,如還能說服他改採正確行動更是難上加難,但這卻是走向有錢人道路的唯一方式,祝大家投資順利!
(本文作者為:股票上市公司基泰建設總經理馮先勉博士)
更多房地產文章,請參閱住展雜誌321期
http://tw.mag.cnyes.com/Content/20080307/104F05BAA9A64D559A08E8C29EB615EF.shtml

2012年11月26日 星期一

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2012年11月7日 星期三

燃燒吧!青春--謝哲青101.8.25

旅行
青春不能浪費

史記
關廟,赤兔馬

蘇格拉底之死,柏拉圖

堅持要走的路

亞歷山大•洪堡

洪堡大學

自己學,嘗試,閱讀

浪漫主義,個人主義

探險家

1001夜

真理的追求

對世界充滿好奇心

旦丁神曲,地獄

○同理心
○好奇心
○人生要有夢
○人生充滿意外
○人生要什麼

讀詩

日劇「長假」中有一句話「人生都有不如意的時候,就當是上天給你的長假,但當長假結束的時候,要知道自己要什麼」。


講座》燃燒吧!青春 - 謝哲青



2012年11月4日 星期日

HTC消費者免費訓練課程

HTC免費訓練課程
http://www.htc.com/tw/help/training/#customer-training

101.11消費者訓練課程
http://events.shanger.net/htc/fanpage/nov/nov.html

11月份課程報名表
http://hsc.asia.htc.com/ems/reports/rpt_customer_training_course.aspx

課程
課程內容簡介
Android基礎-HTC Sense與基本操作(適用Sensation系列、Desire系列、One系列、HTC JAndroid 4.0系統)
1.HTC Sense介紹(含七頁主頁) 
2.
如何新增/移除主畫面的小工具、應用程式、捷徑、資料夾 
3.
個人化設定,包含顯示與音效 
4.
搜尋功能說明
Android進階-資料同步與備份說明(適用全系列Android系統)
1.雲端資料同步設定 (聯絡人、行事曆、簡訊、照片等重要資料) 
2.
同步軟體操作 (htc sync & sync manager) 
3.
設定細項說明
Android進階-實用第三方軟體介紹(適用全系列Android系統)
1.軟體安裝方式 
2.
實用軟體分享 
3.
軟體備份方式
專題-多媒體月1.多媒體影音應用.(適用Sensation系列、Desire系列、One系列、HTC JAndroid 4.0系統)
1.PPS線上電影院 
2.MoboPlayer
全能撥放器 
3.
酷我音樂 
4.
格式工廠(影片轉檔)
專題-多媒體月 2.多媒體影音應用(適用Sensation系列、Desire系列、One系列、HTC JAndroid 4.0系統)
1.Camera 360 
2.DECOPIC
可愛照片編輯 
3.
美人相肌 
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照照明星臉

您可以透過 HTC內建的小工具,將各種豐富內容直接放在多達7頁的主畫面,擁有個人專屬的手機操作體驗。透過以人為本的操作概念,即時撥號、傳訊、寄電子郵件,或快速查看社交網路的更新。您亦可透過 Friend Stream整合各種不同來源的社交網路,了解您的HTC Sense,您將會發現我們帶給您生活中的各種驚喜。

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您可透過HTC Sync同步Outlook聯絡人、行事曆,亦可同步Google帳號的Gmail、聯絡人、行事曆,在Android作業系統中,我們很貼心的提供了簡訊、瀏覽器、設定等項目的備份功能,您甚至可以在Market中找尋到合適的備份軟體,進行整個話機的備份動作,了解以上的功能後,您的重要資料再也萬無一失了

Android 話機讓您的生活充滿趣味!本課程將詳細介紹軟體安裝方式,並且推薦給您Play商店中可以找到的實用與便捷的小程式,您可自由選擇增進手機功能的應用程式,這些均提供給想要極致活用手機的您不可錯過的精彩課程。 

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在了解內建相機功能後,我們為您精選了幾套市面上常見的照相軟體,讓您可以更進階的成為玩轉相機的達人! 




智慧型手機需知


新用智慧型手機,功能很強大,還要很多需了解

了解系統,了解比較好的手機使用方式,有的app很耗電,還有無需裝一堆無用的app




○收集網路文章:

「Just Share you」從基本了解、設定、改善你的手機電池續航力。

http://zonda0124.pixnet.net/blog/post/47701618-knowyourhtcmobilephone


Google Play 有些軟體,該不該裝!?

免費WiFi介紹

○iTaiwan
http://itaiwan.gov.tw/
○Taipei Free
http://www.tpe-free.taipei.gov.tw/TPE/
○New Taipei
http://wifi.ntpc.gov.tw/tw/

o台灣高鐵
威達雲端 高鐵上網 試營運期間完全免費
http://thsr.veetime.com/index.html

○7-WiFi
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活動期間,其他未享有無限使用中華電信Wi-Fi的2G/3G月租型行動電話客戶,每月可享中華電信Wi-Fi免費60小時體驗。
5.本案Wi-Fi依日曆月每月固定贈送60小時,不隨客戶帳單周期調整贈送之Wi-Fi時數,惟客戶當月若使用超過60小時,超用之Wi-Fi時數將隨帳單周期計收,因此可能出現跨帳單收費情形。


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○免費WIFI介紹–iTaiwan, TPE-free, *CHT-wifi(限中華電信用戶), 7-wifi
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○WIFI免費?付費?傻傻分不清楚
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○3G + Wi-Fi 無線上網:免費、省錢、密技、安全防護 12招
http://www.techbang.com/posts/6928-3g-wifi-utilize-the-13-money-bills?page=1&related_post=true


2012年11月3日 星期六

捷運共構宅價廉1成 留意避震及隔音


捷運共構宅多為小坪數產品,適合單身民眾。林琨凱攝
【周 承諺╱台北報導】看好捷運周邊房價增值潛力,民眾「逐捷運而居」,具有到站即到家特性的捷運共構宅,也成為不少捷運宅買方的首選標的。房仲業者表示,由於 捷運共購宅多少會因捷運行經產生振動、或是隔音不佳等問題,雖房價略低於周邊一般產品約1成左右,民眾購買前仍須考慮再三。

捷運共構宅因安全與結構考量無法使用瓦斯,購買前民眾須考慮自身烹煮習慣。
捷 運宅分為「捷運共構」與「捷運分構」2種。「捷運共構」是指建物興蓋於捷運設施結構的正上方,為防止火災問題影響捷運站體結構,捷運共構宅是不能架設天然 瓦斯管線,也不能使用桶裝瓦斯烹煮食物,住戶只能用電熱水器與電磁爐。在此前提下,捷運共構宅住戶用電量將比一般住宅戶更多。


捷運共構宅全面採用電熱水器,用電量可能較一般住宅戶高。

共構禁用瓦斯 分構可

「捷運分構」則是建物與捷運設施結構採獨立興建,建物的永久結構與捷運站體互不連結,若不幸發生火災不會直接波及捷運站體,此類住宅住戶則可如一般住家使用瓦斯。

東 森房屋景美加盟店店長謝興泰表示,僅管有所限制,但一般捷運共構宅仍擁有價格較低的優勢,比捷運站周邊住宅的房價平均便宜1成,再加上捷運共構宅的規劃以 小坪數產品居多,形成低總價、房貸相對低利,可對預算有限民眾形成誘因,也可做為投資出租使用。若透過政府標售購得,還可省去一筆1~2%的仲介費用,因 此,讓許多民眾趨之若鶩。

不過民眾在撿便宜前,仍必須把關房屋品質,以親自看屋為準。天時地利不動產總經理張欣民表示,若透過政府標售共構宅,民眾通常會被限制帶看日期、時間,不但無法仔細看屋,就連標售後也屬於「現況交屋」,也就是交屋後有任何屋況問題,標售單位一概不負責,民眾必須多加留意。

另外,捷運共構宅普遍公設比都在30%以上,小坪數房型室內空間更顯狹小,可用空間有限。由於共構宅與捷運站體相連,無法增設太多地下停車位,對有車一族不甚方便。


捷運共構宅低樓層可能會因捷運列車經過,造成振動問題。

共構公設逾3成 車位少

捷運共構宅每層戶數較多,每戶間隔距離不如一般住宅,若建商施工品質不佳,很容易產生噪音問題,也曾發生連隔壁「沖馬桶」的聲音都聽一清二楚,間接造成隱私問題。

共構宅的使用登記也攸關生活品質,若登記為「一般事務所」,表示可在共構宅內開設公司行號,通常高樓層才規劃為住家;如捷運公館站共構宅「戀戀台大」即為此類,該社區通常出入人員複雜,民眾選購前要三思。

捷運共構宅類型
捷運共構宅優缺點
http://www.appledaily.com.tw/appledaily/article/property/20121103/34616081

2012年11月1日 星期四

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