2013年8月26日 星期一

財產交易所得--賣屋報稅教戰 試算哪一種划算?

賣屋報稅教戰 試算哪一種划算?2013/08/24
http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_MAIN_ID=414&f_SUB_ID=4054&f_ART_ID=295773#ixzz2d2ICRAQF
財產交易所得

【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】國稅局近來積極針對民眾賣屋進行財產交易所得查稅,要求以實際交易金額申報,房仲業表示,其實有些房子以實際交易申報反而划算,民眾賣屋之前應先試算各種申報方式,並記得賣屋時請仲介或代書拆算房屋、土地價格。

賣屋申報交易所得,主要可分兩種方式,一是用房屋評定現值乘售屋所得稅率,台北市分成42%、48%兩種;另一則是計算實際獲利金額,拆算房屋獲利後申報綜合所得稅。

房仲業以最近中正區一間大樓住宅為例,屋主之前購買預售屋,總價為8000萬元,在買賣契約書上寫明土地價值4800萬、建物則是3200萬,也就是64比。但在官方價值上,土地公告現值為1200萬,房屋評定現值約250萬元。

屋主後來賣出,總價達一億元。

如以房屋評定現值250萬x48%售屋所得率申報,必須繳納120 萬元,以獲利所得2000萬x房屋占比25%,再申報綜所稅為200萬元。

但如果賣出時,先把總價1億元拆算房屋、土地價升值,依公告價格的1比3拆算,則房屋價值為2500萬元,而當時向建商買進時,合約書建物價值為3200萬元,賣出等於倒虧700 萬元,如實申報後,即可不需繳納財產交易所得。

房仲業表示,現況顯示,這幾年預售屋交易資料,國稅局大多已掌握,因此前幾年跟建商購屋,現在賣出,最好都實價申報,特別是曾收到國稅局通知改用實價申報的屋主,再賣屋時,應以實際交易金額申報,否則被認定故意迴避,可能遭到罰款,此外,提醒購屋人,現在買屋後仲介費、裝修費、稅規費收據都應妥善保留,以作為未來申報財產交易所得之用。

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不動產交易申報財產交易所得/損失計算方式


 案例:
張鴻基101年年底出售台北市的公寓
出售台北市住宅資料
市價97年買入:房子$2,200,000市價101年賣出房子$2,800,000
市價97年買入:土地$5,800,000市價101年賣出土地$9,200,000
契稅$132,000仲介費(賣屋)$200,000
  代書費$20,000
如何計算財產交易所得/損失
方式一:實際成本法
第一步:請先找出以下文件,您才有憑證得以實際所得計算:
原購屋資料賣屋資料
購屋時私契
支付價款證明
(契約書附有收付價款之紀錄支票、存摺或匯款單等影本)
稅費:仲介費、契稅、印花稅、代書費、規費等
賣屋時私契
稅費:仲介費、廣告費、清潔費及搬運費等。

第二步:計算財產交易所得損失—實際成本法 
◎如為財產交易損失可在未來三年(102、103、104年)有發生財產交易所得時,抵扣財產交易所得,但如果未發生財產交易所得,也不可自當年度其它所得中扣除。
方式二:財產交易所得標準法
適用時機:當無法提出證明文件,出售房屋就得依財政部所定之財產交易所得標準,按出售時房屋評定現值,計算房屋出售所得。 
案例:承上,張鴻基出售台北市房子,房屋售價為280萬(房屋現值60萬),遠比當實買屋便宜(買屋220萬),但已找不到原購屋時資料,如何申報綜所稅?
 Tips:
房屋現值= 核定單價(元)×面積(㎡) ×(1-折舊率×折舊經歷年數) ×地段調整率     ×分層分攤率
當張鴻基無法舉證原來購屋時的成本,則不論實際損失或所得都會以賣屋時的評定現值乘以台北市的財產交易所得標準,計算所得,以本案為例,張鴻基應申報財產交易所得為$252,000!

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財產交易所得標準如何計算

2013年8月24日 星期六

土地增值稅的節稅之道

信義-土地增值稅試算 
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土地增值稅的節稅之道  撰文:廖逢麟
【土增稅可以節稅】
      房地產的交易過程中,土地增值稅的金額相當高,尤其是對於持有較大面積土地的產品如別墅或透天的產品,或是持有時間相當久的人,均是相當的龐大。目前雖然有自用住宅用地的優惠稅率,但適用的條件相當嚴格,而且一個人一生也只有一次的機會,對於一般消費者如果沒有經過詳細的節稅規劃,土地增值稅 的成本相當驚人。但是對於熟悉法令且能運用自如的人來講,土地增值稅其實有相當的節稅空間。
      首先,土地增值稅的節稅必須是在購買房地之前就要作全盤的考量。持有之後,已經壓縮到節稅的彈性空間了,因此節省土地增值稅必須開始於購買之前即應規劃,是對於有節稅需求的消費者必須有的第一個認知。
      土 地增值稅如何節稅,相信是所有消費者最想知道的常識,現在雖然是在土地增值稅減半徵收的適用期間,但是土地增值稅減半徵收的期間,只到明年的一月底,如果 屆時土地稅法等相關法律還沒有修法完成,稅率將回復到之前最高60%的稅率,如果目前手中持有土地已有相當長的時間,可以考慮在年底之前出售,可以節省可 觀的增值稅。
      土地增值稅的稅基,係指在土地所有權人買進土地的價格與賣出土地價格之間的差額。差額越大增值稅額就越高,因此減少其差額,即為節省土地增值稅的主要方法,或是利用自用住宅用地的優惠稅率。

【土增稅的優惠辦法】
      首先消費者必須了解的是自用住宅用地優惠稅率的適用要件,必須符合以下規定:
1、土地所有權人、配偶或直系親屬設籍。
2、出售之前一年內無出租或營業情形。
3、位於都市計畫範圍內之土地,面積以3公畝(300㎡,90.75坪)為限,非都市計畫範圍內之土地以7公畝(700㎡,211.75坪)為限。
4、每個人一生只能使用一次。
5、建築物的價值必須大於土地公告現值總額的10%,但建築物如果建築完成超過一年以上者,不在此限。

如果地主持有二筆以上的土地,有兩種方法可以適用自用住宅用地優惠稅率。
1、夫妻互相贈與可以適用兩次。
在土地稅法中規定,「夫妻贈與土地免徵土地增值稅。」,遺產及贈與稅法中規定「夫妻贈與土地免徵贈與稅」。因此如果土地所有權人有兩筆土地在不同的時間出 售,若兩筆土地在出售時均符合自用住宅用地優惠稅率的適用要件,即可以夫妻贈與的方式來讓兩筆土地均以自用住宅用地優惠稅率課徵土地增值稅。
2、數筆土地時出售。
在自用住宅用地優惠稅率的適用要件中,僅規定土地面積不可超過3公畝或7公畝,因此出售數筆土地時,只要公契填寫的日期同一天,而且在同一天申報,就可以同時適用,而不限土地之筆數。

【土增稅節稅事前規劃】
      如果是現在要買房子的話,就必須牢記「土地增值稅節稅開始於購買之前」。設法將土地的申報移轉現值報高,才會有助於未來出售時的土地增值稅的 降低。如果購買時賣方要申辦自用住宅用地優惠稅率,不論其漲價數額有多少,其課稅之稅率均是10%,買方即可以與賣方商議將申報移轉現值以高於公告土地現 值的金額來申報,多出來的增值稅由買方繳納。未來買方如果出售時,將可能會有兩種情形出現,首先是買方再出售時的公告土地現值若未調高到超過當初高報時的 申報移轉現值時,免增值稅。其次即使已經超過當初的申報移轉現值,增加部份的金額可能也不會太多,因而可以節省部份的增值稅。
      舉 例如下:假設某甲向某乙購買房地一棟,其土地持分為100平方公尺,前次申報移轉現值為每平方公尺20,000元,當期公告土地現值為35,000元,某 乙預定使用其自用住宅用地優惠稅率,某甲居住三年後出售,而當時的公告土地現值為50,000元,某甲在下列二種情形時應的土地增值稅負擔計算如下:
以當期公告土地現值申報時:
某乙應繳之土地增值稅為 100×(35000-20000)×10%=150,000
某甲居住三年後出售時應繳土地增值稅為 100×(50000-35000)×40%=600,000
若買賣雙方成協議,以兩倍之公告土地現值申報,所增加之增值稅由某甲負擔時,申報後應繳之土地增值稅為 100×(70000-20000)×10%=500,000
某甲負擔部份為50萬扣除其以原金額申報之15萬元為35萬元,但某甲居住三年後公告土地現值調整為50,000元,還比前次移轉現值低,免課增值稅。
      在 第一種情形時,某甲的增值稅為60萬元,而第二情形時,某甲負擔的增值稅減為35萬,已經節省了25萬元。但此時需注意某乙的優惠稅率申報是否核准。如果 條件不合被依一般稅率課稅時,買賣雙方可向稅捐處申請撤回該件申報案另行申報,某甲不致因為某乙條件不符而多繳土地增值稅。

【重購自用住宅可退土增稅】
      還有一種節稅的方法,即是利用土地稅法有關重購退稅的規定來節稅。依照土地稅法的規定,重購退稅的條件如下:
1、土地類別必須是自用住宅用地、自營工廠用地或是自耕農地。
2、出售居住的房地,二年內另行購買同樣用途之房地;或是先行購買房地後,二年內將目前居住的房地售出。
3、土地面積在都市計畫範圍內不超過3公畝,或是不在都市計畫範圍內不超過7公畝。
4、 購買的土地其公告土地現值總額應超過出售土地公告現值總額扣除土地增值稅後之淨額。
5、申請退還土地增值稅之金額不得超過已繳增值稅之總額。
6、在申請重購退還土地增值稅後之房地,五年內不得移轉或變更用途,否則將追繳退還之土地增值稅。
      申辦重購退稅時,土地所有權人應登記為同一人,否則不適用。其次,出售之土地只要符合自用住宅用地即可,不需申辦自用住宅用地優惠稅率。其次出售與購買房地的二年期限,係以登記完畢的時間為準。

【法拍屋也有節稅門道】
      以上所提到的購買係以正常市場上的交易為主,但近來頗為熱門之法拍屋、金拍屋及銀拍屋等的交易市場上,其節稅之方法又如何呢?所謂銀拍屋,係 銀行實行抵押權將債務人的擔保房地申請法拍並由銀行於法拍市場上購買回來的房地,其產權為銀行所有,節稅的方式可以前文所提到的方式辦理,但由於銀行僵化 的行政作業程序,是否願意配合買受人作節稅的規劃,則要視銀行的態度而定。金拍屋的作業方式,則係以土地拍定時當期公告土地現值申報,其節稅的空間可能也 不大。
      至 於法拍屋則其中另有玄機。這是因為法院拍定之後,其增值的計算是看拍定之土地價格與當期公告土地現值孰低而定,以較低的金額來核課增值稅,但是此時就有部 份的增值稅含在拍定價之中,在拍定人出售房地時,才會顯現在增值稅之中,有意投資法拍屋的消費者或投資人應注意核算其增值稅負擔,以免土地增值稅過高而降 低利潤。
      舉例如下:有一戶房屋其公告土地現值總額是300,000元,前次移轉現值總額為200,000元,在經過法拍時,其土地之拍定價為250,000元,拍定人在持有一段時間後出售時,當年度的公告土地現值總額己經調整到350,000元
如果這戶房屋在正常市場出售時,原屋主應負之增值稅為(300,000-200,000)×40%=40,000元,買方再出售時的土地增值稅為(350,000-300,000)×40%=20,000元
      但 如果這戶房屋是透過法院拍定時,原屋主應負擔之增值稅為(250,000-200,000)×40%=20,000元,拍定人再出售時的土地增值稅為 (350,000-250,000)×40%=40,000元。就可以看得出來,於法拍市場買下該戶房屋再出售將較由正常市場買下再出售之增值稅負擔多了 20,000元,這就是買法拍屋時所隱含在地價中的土地增值稅,是由拍定人代原屋主負擔的部份。因此法拍屋雖有價格較低的優勢,但是在參與投標之前要詳細考慮這些隱含的土地增值稅負擔,因而在填寫標單之前,一般的作法是將土地的價格儘量提高,來減少多負擔的土地增值稅。

2013年8月21日 星期三

(書)賤芭樂:不好意思,我贏了: 掌握總經,點石成金投資法!

王仲麟(賤芭樂)總經指標投資獲利法

總經總經,總是讓人大吃一驚的那個總經?
還是總是讓人痛失千金的總經



景氣對策信號(經建會每月約25號公布上個月數據):
運用方式:跌破(含)16 分,台股多單進場;突破(含)29 分,台股多單出場。
報酬統計:自1995年1月~2009年11月底,採此方式投資,台股指數累計獲利為「10708 點」!勝率 83%,最大年化投資報酬率 99.7%,最小年化投資報酬率 –10.0%,平均年化投資報酬率 38.0%。
資料來源:景氣指標查詢系統


MIB(央行每月約25號公布上個月數據):
運用方式:當 MIB 年增率「跌破零軸之後,重新翻回零軸之上」,進場做多台股;當 MIB 年增率「突破(含)17%」,台股多單出場。
報酬統計:自1995年1月~2009年11月底,採此方式投資,台股指數累計獲利為「11320 點」!勝率 100%,最大年化投資報酬率 184.6%,最小年化投資報酬率 27.7%,平均年化投資報酬率 77.8%。
資料來源:景氣指標查詢系統


景氣領先指標(經建會每月約25號公布上個月數據):
運用方式:6個月平滑化年變動率「跌破零軸後止跌」,進場做多台股;6個月平滑化年變動率「突破11%後止漲」,台股多單出場。
報酬統計:自1995年1月~2009年11月底,採此方式投資,台股指數累計獲利為「7888 點」!勝率 100%,最大年化投資報酬率 83.1%,最小年化投資報酬率 8.4%,平均年化投資報酬率 19.9%。
資料來源:景氣指標查詢系統

勞動生產力指數(主計處每月約27號公布上個月數據):
運用方式:當勞動生產力指數年增率「跌破零軸」,進場做多台股;當勞動生產力指數年增率「突破13%」,台股多單出場。
報酬統計:自1995年1月~2009年11月底,採此方式投資,台股指數累計獲利為「9792 點」!勝率 100%,最大年化投資報酬率 66.8%,最小年化投資報酬率 12.0%,平均年化投資報酬率 32.2%。
資料來源:總體統計資料庫 –> 勞工統計 –> 薪資與生產力統計 –> 勞動生產力指數 –> 月



證卷交易稅(賦稅署每月月底公布上個月數據):
運用方式:當證卷交易稅數值「低於 4000(百萬)」,台股多單進場;當證卷交易稅數值「高於 11800(百萬)」,台股多單出場。
報酬統計:自1995年1月~2009年11月底,採此方式投資,台股指數累計獲利為「15181 點」!勝率 100%,最大年化投資報酬率 74.9%,最小年化投資報酬率 16.8%,平均年化投資報酬率 33.2%。
資料來源:總體統計資料庫 –> 財政統計 –> 全國賦稅實徵淨額 –> 月



實戰運用注意事項:
1. 此方式並非百戰百勝,但重點是波段投資的過程中,贏的次數可以遠大於輸的次數,贏的獲利幅度遠超過輸的虧損傷害。
2. 再搭配資金配置方式,才能有效規避潛在風險,擴大投資報酬。例如將預計投資台股的資產分成 5份,每份資金均鎖定單一總經指標,並對應各自的買賣訊號進出市場。換言之,這5份資金未必同時進場,也常常在不同時間點出場,藉由適度的分散風險,才更能保障波段獲利!
3. 這五大總經指標的運用上,彼此互不干涉,也各自獨立。例如不可以 MIB 的買進準則進場後,但碰到 MIB 賣出準則時卻捨不得出場,只因景氣對策訊號還沒出狀況。


對策信號和領先指標很好用,但要小心用!
http://www.guavafield.com/column.asp?id=186

王仲麟 38歲靠基金退休

2013年8月17日 星期六

好命自己拼:無懼上億身價成泡影 網路第二春

好命自己拼:無懼上億身價成泡影 網路第二春

 

甘明又被稱為「天才」,她也不負智商,投身網路成霸主,直到網路泡沫跌倒,學會謙卑對人。
能 被稱為天才,而不是聰明者,大多才氣縱橫、不可一世,國中一年級智力測驗後,甘明又被老師稱為「天才」,但她卻不愛念書,因家裡負債,高二便輟學、賺錢養 家,以同等學歷考上夜大,20歲開影印店、美語補習班…,大學畢業前已擁4間房子,身價上千萬元,進入職場求職,表現依然亮眼,26歲就擔任業務兼企劃經 理。

1995年,她看好網路崛起,架設50個網站,更推出網路訂電影票,風光至極,30多歲,身價上億元,卻因網路泡沫負債,賣掉家產,低調再起,她說:「我的一生被天才所誤,現在的我要學習謙虛。」
採訪╱彭蕙珍 攝影╱康仲誠

國一時,甘明又被老師叫到輔導室,在智力測驗單看到兩個字「天才」,「以後我就以『天才』自居。」她說。20歲創業,30多歲有上億身家,近40歲事業重整,才發現「智慧高與有智慧」是兩碼事,「聰明又有什麼用?看什麼都不順眼。」 

「當你很努力卻不成功,要回來檢討性格。」她坦言:「我最大的敗筆在個性不好,不懂得廣結善緣。」這位天才,小學四年級就觀察到,「父母完全是不 同世界的人。」國中時雙親離異,姐代母職照顧弟妹。因家中負債,念完高二便休學,「幫人帶小孩、洗衣服…。」再以同等學歷考上夜大。

大學創業賺進4房

家在育達商職附近,她看到影印商機,「花8000元買1台二手影印機」,短短幾年,從1家店擴展到3家店,「影印、快速印刷、打字、開美語補習班、牛肉麵店、K書中心…。」大學畢業前,她已在汐止擁有4間房子,身價千萬元。

有客人見她年紀輕便酸道:「妳為什麼不去找工作?」甘明又不服氣想:「找給你看啊!」賣掉影印店,在雜誌社跑業務,因業績太好,「3個月做到業務部經理,月領超過10萬元。」

陸續轉換幾份工作,都因表現極佳,在公司如直升機般升遷。26歲,當她再度於1年內升至業務兼企劃經理,帶領40~50歲資深業務時,領悟到:「年輕又怎樣,在業務掛帥的職場,成敗論英雄。」

網路泡沫負債再起

1995年,甘明又再度創業,這一回看好網路,「因弟弟是電腦天才,我想做什麼,他就有辦法做出來。」成立KingNet國家網路,「興趣廣泛、覺得自己什麼都能做,推出50個不同主題網站,音樂、電影、租屋、人力仲介…。」

她期待在網路建立一個烏托邦,「每個人在王國有一個家,可選擇不同的社區生活。」電影網站則結合西門町龍頭戲院,推出網路訂票、劃位、現場取票商業模式,「2000年走在西門町都是KingNet的取票機。」

「競爭者少,醫療、電影、音樂網站做到第1名;1999、2000年得到電子商金質獎第1名,9座網路金像獎,獨得4座。」那是她風光時代。創投、各集團捧著錢投資。直到網路泡沫,一切成幻影。

「別人可能賠幾千萬就不做了,但我不能收。」她笑道:「公司要倒,可以倒很多次。」她把所有能賣的都賣了,負債再起。將近40歲摔了重重的一跤,甘明又自省:「網站不夠聚焦。」她的高姿態,也在無意間得罪了很多人。

重新整頓再起,2002年協助3M架設官網,2005年取得網路總代理,業績平穩。她強調:「現在要學會專注,還有吃謙虛的藥。」
個人自主健康管理軟體
透過網路免費下載的自主健康管理軟體,於8月底正式上線。
網路醫院
KingNet國家網路醫院有1千多名駐診醫師,其中藥典系統受歡迎。
3M創意生活專賣店
2005年取得3M網路總代理,銷售商品。


【我的心聲】遇到壞運 堅毅面對

大學時只知道自己要賺錢,根本不知道那是創業。在1995年有勇氣去做網路,是因為不曉得它這麼燒錢。因為不懂,就有勇氣去做。網路泡沫後,陸續關掉不賺錢的事業,包括旅行社、餐廳,以及網站。收了旅遊、電子訂票等事業時,覺得很可惜,但人真的不能往回頭看,只能往前看。

獅 子座加上屬虎,我很虛榮,喜歡當老大,很多人覺得我脾氣不好,這非我所願,也不想那麼兇猛。以前運氣很好,但我在面對好運時沒有處理的智慧,遇到壞運時, 卻有面對的堅毅。所以家人說我是個要命的樂觀主義者。近年來去上課,學易經,才發現過去認為自己是英雄,但其實是時勢造英雄。

【我的人生觀】

創業是不管狀況好壞,就去做自己喜歡的事。

【甘明又小檔案】

年齡:1963年(50歲)
學歷:文化大學新聞系
月營業額:300~500萬元
網站:http://www.kingnet.com.tw/

2013年8月11日 星期日

(書)我在房市賺一億及富裕之戰




看了「富裕之戰:20歲,做到你現在做不到的事!」、「我在房市賺一億:房產達人首度公開8年經手400間物件的致富祕訣」及雲科大:投資資訊管理/如何賺第一億元,腦袋中殘存內容的一點想法


作者有沒有賺1億,我不清楚。


不動產賺錢有2種收入:租金收入(現金流),轉賣價差(資本利得)

有的靠賺授課提昇財商的錢,有的賺裝潢改套房的錢,有的賺代租管的錢…


你要賺的是資本利得,不是現金流,富爸爸現金流遊中靠現金流達成財富自由的速度很慢

而且現在租金報酬率太低,目前這時代無法全付貸款本息,要買多少間,改多少套房,要準備多少頭期款才能達到財富自由,可以算算,不要把包租公神話了

也要小心有些團體打著富爸爸、財富自由、現金流,被動收入、非工收入、財商教育、包租公…的概念來騙,小心財商大陰謀,如果現金流這麼好賺,開發買來的apple物件還很佛心的要推薦給學員來認購,自己留著就來不急了還趕快推薦轉賣給學員,你可能只是買了個財富自由的夢,成為幫別人加速的工具

有些團體是在賣夢想,不過只要不要花太多的錢,學學財商,多看看學學判斷能力也不錯

現在買公寓改套房的風險太大,花費較多,買屋改套房屬小眾市場 


買屋,要用「投資」的眼光買 (投資和自住,買屋和賣屋是一體兩面)

不貪心,只要有一成~兩成的利潤,就會脫手, 讓資金盡快到手後,再做更多資本利得的投資。 

不停的讓資金流動,買跟賣,用投資、未來好出售及為未來屋主挑房子的眼光來買房,賺個幾成就轉手,快速買進整理再賣出,沒有本錢,更需快速累積資本,才有機會再翻大買賣機會卡

建立經營個人品牌
現金,現金流,聲望值,聲望流


資金少,就往房子便宜的地方跑
買屋就選「C級地段A級商圈」
勤看房,對區塊多走動多了解
行家先看謄本,後看房子
找到好地段,也要買到好價格
買房出價用總價慢慢加,殺價用每坪單價來談

第一間不動產不要自住,投資到真的有能力時再買




雲科大/jhcheng/投資資訊管理/如何賺第一億元
大學部/如何賺到人生的第一個一億元
碩專班/賺一億元的三個動機理由

這個發想很好,也是很好的功課

從中可以讓人看到不同人的想法規劃,重要的還是自己想法及行動,成為->去做->擁有

自己的動機理由越明確越具體越好,心想事成,願大力大,單靠工作收入、存款達成太慢
但本金太少要快也快不起來,要趕緊累積本錢



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「我在房市賺一億:房產達人首度公開8年經手400間物件的致富祕訣

○買屋,要用「投資」的眼光買
無論你是自住或投資,你要想的事都一樣。
在我的認知中,房子只可以有一種用途,那就是「投資」。
因為,即使是自住者,在買屋之後,還是可能因為工作、孩子、生活等種種關係,有賣屋的機會。當你沒算清楚就買屋,一旦賣房的時候價格爆跌,你就會知道,房子才是這輩子金額最高的投資。

對下一代來說,除非自己就住在裡面,或者房子存在更多的利益,暫時不拿出來賣,一旦未來利益不在了,或子女想換屋,那麼,賣屋求現的可能性還是很大。
所以,賣屋只是早晚的問題,無論如何,在買屋時,當然還是要用投資的角度來選屋,才是王道!

○在買屋的時候,就要選自備款最少的案子。
買房子的時候,我一定會把下一個買方的頭期款算在裡面。

買賣經驗多了之後,我得到一個結果:最爛的房子(市價最低的房子,例如老舊公寓、華廈)跟最好的房子(豪宅、店面)都可以買,中間型的房子絕對不能投資…

○你要賺的是資本利得,不是現金流!
單單就純粹投資來說,現金流是不會致富的。
如果,你有玩過現金流這個遊戲,就會了解,「如果只靠現金流」,在老鼠圈圈裡面的人,沒有一個人走得出來。
以買屋為例,富爸爸的理論是,買了房子後不要賣,只要靠收租金賺被動收入。問題是,對於每個月收入5萬的人,要買幾間才能打平?

○教你成為買屋精:第一步從畫地圖開始!
畫區域圖,讓住家附近優缺點立現!

如果,你真的希望買到這一區的好房子(自住開心,脫手更快),請不要開車、騎車,而是用走的,仔細逛,並且畫區域的圖。

目錄
作者序
第一章 搞懂三觀念,再來買/賣屋
買屋,要用「投資」的眼光買
下手前,要想的第一件事
買屋就選「C級地段A級商圈」
沒錢?剛起步?就把交易優勢擴大!
避開套房,買3房最佳
買賣獲利與居住品質,誰重要?
你要賺的是資本利得,不是現金流
錢不夠多時,不要買屋租人!
不要買房子來改套房
空屋賣出,利潤高
買屋改套房=小眾市場
買屋重點,真的不在景氣/不景氣
看懂房產K線,買對價格買對區
絕對絕對,不搶高
房地產,也會跳樓大拍賣!

第二章 不囉嗦,教你成為買屋精
第一步 區域總檢查,開始!
畫區域圖,讓住家附近優缺點立現!
千萬不要買現成的地圖來使用!
同一個商圈,這樣看地點好壞
華廈CP值最高
五樓最不易轉
了解買方心理,脫手更快!
嫌惡設施,跟你想的不一樣

第二步 社區好壞,這樣看出來
大售板多,陷阱也多
外牆,可看出建物的品質
地下停車場,也可看出建商品質
巡樓,可看出住戶的品質

第三步 屋內探看要徹底
格局方正,買方多
秘-讓長方形屋立刻增值的方式
對外窗超重要
窗戶、牆壁抓出滲漏水

小心狠招三夾板
浴廁磁磚,透露玄機!

預售屋這樣買最划價
A級地段,一圍就買!
預售屋,樓層怎麼挑?
完工後,與建商這樣議價
完工後,房子直接交給建商賣
剩下幾間,找仲介也能買到便宜屋!
秘~識破裝潢屋的秘密!

第三章 懂鑑價、會殺價、買低價,絕招大公開!
多少錢才合理?出價方法不留招!
出價第1招-從四大房仲了解區域行情
出價第2招-從銀行估價著手
出價第3招-從謄本算出底價
出價第4招-從新建案還原價格
行家先看謄本,後看房子
秘~會比價,才不吃虧!

懂得「心理"賤"價」,低價買得到!
不想處理,價差就出來
小孩、未來,都是心理差價的重大關鍵

殺價眉角,藏在細節裏
格局不佳,扣分!
廁所,是大殺價關鍵!
風切,也要扣分!
採光面,要注意!
秘~同社區有兩戶在賣時,好下手!

加價、殺價,要有撇步
加價撇步:從總價加起
殺價撇步:從坪價殺起
靠實價登錄殺價
"算"出價格,讓仲介幫你議價
找到缺錢的人就"賓果"!
秘~看謄本,找到欠錢的人

第四章 這樣做,讓你的房子成為搶手貨!
45天賺65萬的秘訣!
清空,是一定要的事
採光,可以"感性"營造
米白色油漆,沒人會扣分
選對燈,增加成交衝動感
秘~晚上看屋,增加好感的絕招!
廚房對了超加分
區域上班族多,廚房小而美
區域家庭主婦多,廚房要有FU

第五章 讓銀行、仲介站在你這邊
了解仲介前,先了解生態
老鳥好還是菜鳥好
加盟還是直營?買跟賣考慮點不同!
秘~在直營體系快速賣屋的方法
給獨家賣屋好,還是開放多家好?
秘~誰說專委一定要三個月!
九成仲介,幫的是賣方
秘~有些房子根本不賣
簽約後,一定要「借屋裝修」
你不講,仲介也不主動說的事
秘~這樣做,讓仲介多幫你

看透仲介想什麼-不可不知仲介心理學
當房仲說"這個價格買不到時
秘~為什麼屋主底價跟仲介說的不一樣
當房仲說"屋主很缺錢"時
有些仲介,就愛營造多人想買的情境
遇到有「心理障礙」的仲介,換人!

培養仲介好人脈,大賺就是你!
絕對要栽培自己的人馬
這樣做,讓仲介們大力幫你賣房子!
把房地產週邊人士,當成一個團隊
仲介最討厭這樣的客人

與銀行打好關係,好康無窮
讓行員快速喜歡你,有撇步!
懂三招,讓銀行對你好印象

第六章 不敢置信!房產K線教你看到啟動點!
從股票看出"大賺一筆"的起點!
建商,是嗅錢專家!
大建商買股,是景氣回春第一訊號
把財報當風向器,肯定來不及!
會看圖,就能找出最佳買房時機+地點
房產啟動點,這樣看!
八大建商走勢圖,藏有啟動密碼
盤整突破向上點,這樣看!
秘~從三百萬到四千萬的實例
個別好夯區域,這樣找!
秘~股票+預售屋雙買,大賺絕招

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第三章 懂鑑價、會殺價、買低價,絕招大公開! 

找到好地段,也要買到好價格,才能賺價差。 
對於買賣房子,我的想法是:低價買,合理價賣。 

當你的底價就是比別人低,才有機會賣得比別人快!不貪心,只要有一成~兩成的利潤,我就會脫手,讓資金盡快到手後,再做更多資本利得的投資。 

說如何評估房價?怎麼殺價?又用哪些方式買到低價? 

記得,只要你買入的價格低,賣出的機會就更快賺得更多! 

多少錢才合理?出價方法不留招! 

買屋的人,都有一個疑問:這個房子,到底多少錢買才合理? 

不懂行情沒關係,只要懂出價方法,一樣沒問題!最容易使用的出價方法有四招,分別從不同的線索來觀察。學會這四招,出價不再是煩惱! 

出價第1招:從四大房仲了解區域行情 

買房子,總要先了解區域行情。 

區域行情怎麼看?除了實價登錄可以找到一些蛛絲馬跡外,還可以從四大房仲的開價來看。四大房仲指的是信義、永慶、住商、東森、太平洋等,由於每一個區域的房仲公司不一定相同,請看看你想買的區域,哪幾間房仲公司最多,就以這些房仲的開價來計算。 

一般來說,可以從四大房仲平均賣價,再乘以0.8,可推出大約底價。例如:文山區的平均賣價是每坪30萬,乘上0.8,為24萬,這就是該區域行情的底價。 

另外,有一家被投資客們說是「路衝房屋」(因為商標很像路衝的感覺),有一個祕而不宣的潛則是「出價85%,視同成交」,因為該仲介的開價總是高於市場行 
情。 

建議讀者們出價時可從八折以下或七折開始出,不然你會發現:「咦?怎麼這麼容易就買到了!」 

當你推估出大約底價後,再從房子的優缺點來評估,好的社區再加一些,不好的社區再減一些,就可以找出一個合理的行情範圍。 

出價第2招:從銀行估價著手 

當你對行情不懂的時候,首先,請把想買的房子的謄本調出來(房仲通常會有謄本,不然也可以到戶政市務所申請。只要有自然人憑證,也可以在三大超商進行「地政電子謄本下載列印」。),然後到銀行放款部門,了解此房子貸款可以貸多少? 

銀行養了一票鑑價師,鑑價時,通常只會鑑高不會鑑低。除非是某個區域狂漲或漲勢太快(比如台中七期,中壢海華特區),銀行的鑑價會跟不上。除此之外,銀行的鑑價一定是高於市價。 

比如,市價是800萬或是900萬,銀行通常會鑑到1000萬,然後給七成的貸款,所以,房子可拿到的貸款是700萬。倒推來算,銀行的貸款,大概是市價的八成。 

當推估出市價後,出價時請記得要再打八折.九折當你的底價。 

為了找到最符合的價格,也請多問幾家銀行,並以價格較硬的如國泰、富邦(或是華南、第一銀等)等來當參考,這幾家銀行較不會超貸,參考值也會較準確。 

出價第3招:從謄本算出底價 

「這個房子,我出700萬!」一個雨天的午後,我告訴仲介。 

「屋主是想賣一千萬!」仲介說。 

「其實,他的底價是六百萬,我還多出了一百萬!」我篤定的告訴仲介。 

為什麼我能這麼確定算出屋主的底價?答案就藏在謄本中。 

這個房子是民國94年買入,當時,銀行設定為1200萬,但屋主只借了1000萬。 

將1000萬除以20年的繳房貸年分,等於一年要還掉50萬。現在是民國102年,相當於還了八年,也就是還掉400萬,還欠銀行600萬。也就是說,屋主只要拿到600萬,就打平了,不欠銀行錢。 

我在仲介面前將數字一一算給仲介聽之後,又問仲介一句話:「屋主現在貸款600萬,他想要拿多少錢走?」通常,除非仲介與屋主超熟,否則是很難知道屋主的真正需求。「我猜他急需100,所以我出700,而且可以立刻就簽!就看屋主想不想早早拿錢去抵。」 

過去有機會全額貸款,當我以七百萬簽約後,銀行會貸我七百萬,我再運用「借屋裝修」(見第5章),在交屋時又將房屋賣出,相當於只需付訂金(斡旋金)即可。 

當行情炒得比較高時,銀行貸款大約是七成,算法就比較複雜。 

以上述的物件為例,我會想,目前,銀行的最高貸款可到800,所以我最高出價到800就停止,才不會害了自己。 

作為買方,只要拿出訂金,其他的錢讓銀行幫忙,是最佳狀態。 

但並不是每一間房子,都可以買到賺到。買屋,跟買股票一樣,一千多支股票,不能可每一支都漲!所以,我只想買到會漲的那一間。 

從屋主的貸款剩多少?有沒有要急售? 

如果要急售,那麼,就從貸款底價往上加,看看屋主到底想拿多少錢走?如果可以接受,就簽約,這是最賺的方法! 

出價第4招:從新建案還原價格 

新建案的價格,與中古屋價有一定的關聯。 

對於房屋買賣有興趣的朋友們,請務必要養成好習慣:只要看到新建案,就要走進去,套出新建案的底價。 

我有朋友會以「即將結婚,所以來看房子」、「父母要出錢,但前提是我要喜歡」等為說詞,要售屋小姐「給一個真實的價格」。 

此時,售屋小姐會報出一個價格。 

通常,售屋中心再次報價的9成.9成5,就是新建案的底價。比如,一坪10萬,這個階段的底價是9萬或9.5萬元。 

得知價格後,請將它詳細的記錄在本子中,本子上要清楚的寫著建案名稱,地址、報價、樓層、坪數。 

多年後,當你發現此建案有屋主要出售時,就可以拿出記錄本,對照出當年售屋中心的價格,當成出價的依據。 

此外,也可以請問當地的住戶,當年房子的買價,也可以作為出價的資訊。 

行家先看謄本,後看房子。 

「月風,我手上有兩間不錯的房子,你要不要看看?」103年的某天,電話響起,是一位菜鳥仲介打來的。 

「你那邊有謄本嗎?我先看看謄本再說!」 

與房屋仲介交手時,行家不是先看房子,而是先看謄本。 

「咦?這明明就投資客的房子,你還拿出來跟我講?」我一看,立刻回仲介。 

謄本,就是房屋的履歷表,很多事情,都可以從謄本上看到。謄本調出來後,有兩個項目務必要睜大眼睛看,分別是登記日期和債權。 

登記日期,check! 

在謄本的(前次移轉)中,可以看到登記日期,從登記的日期,就可以看出現任屋主是自住或投資客? 

一般而言,自住者通常住超過三、四年,如果房子的登記日期離現今只有一、兩年,那麼,八、九不離十,都是投資客買來轉手的。 

投資客的房子,就不必看了,畢竟人家已經是為了投資賣屋,價格早就墊高了,根本不必考慮。 

債權相關,check! 

在謄本的(建物他項權利部分)中,可以看到很多關於債權方面的事情,這是一個十分重要的指標。 

注意,正常的情況下,在這個地方會寫某某銀行及金額,表示屋主是向該銀行借貸。 

如果你發現,這個地方(債權相關)出現了人名,或是銀行下面還有人名,那麼情況就有些複雜,最好不要介入。 

頂樓、2樓,要打折! 

不喜歡四樓這個數字,不喜歡頂樓怕太熱又漏水,覺得二樓有太多管線,也會引起地板滲水……(豪宅例外)。 

買頂樓,是豪宅的觀念,不能帶到一般住家。一般住家的頂樓(不管是公寓或大廈),其實很少不漏水的,就算沒漏水也會有壁癌,要付出更多的修繕費。 

而二樓的部分,由於電梯大樓的管線常常集中在二樓,容易造成滲水問題。所以,頂樓或二樓,盡量不要買,如果真的要買,價格一定要比其樓層再打個八折,才不會吃虧。

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富裕之戰:20歲,做到你現在做不到的事!
序章
第一章 別人不做的事
第二章 企業家與商人
第三章 建立品牌,而非平台
第四章 突破原有的思維模式
第五章 個人品牌經營
第六章 我16歲時就開始經營房地產!
第七章 如何「經營」才是致勝的關鍵!
第八章 20歲生日,創業成立「富育之心」
第九章 別跳入投資者專屬的「老鼠圈」中
第十章 21歲開發「RICH WAR」 富裕之戰」
第十一章 人生中的富裕之戰
第十二章 與學員間的問答
第十三章 財商大陰謀
第十四章 如何突破?如何從窮人成為富人?
第十五章 用更高層面思考
第十六章 別浪費天賦與才能
終章 核心價值
附錄 部落格精選文章

2013年8月4日 星期日

瑕疵擔保護身 屋況太差 可砍價或解約,瑕疵擔保答客問

 
民眾除實地看屋檢查外,也可瀏覽不動產說明書的屋況記載。
【潘姿羽╱台北報導】買房最怕付了大筆金錢,卻買到瑕疵屋。為了保障消費者權益,《民法》第354條規定,賣方應擔保買方購入物品後,標的物價值並無減少,意即「瑕疵擔保責任」;若價值減少,買方可要求減少價金,情節嚴重者,甚至可解除契約。

瑕疵擔保答客問

漏水看牆角天花板

中信房屋行銷企劃部副理江龍名表示,成屋買賣最常見的糾紛便是漏水問題,雖然賣方有瑕疵擔保責任,但買方也可於看屋時「防患未然」,注意牆角、天花板是否潮溼、有無變色,或找水電工、設計師陪同看屋,一併構思裝修細節。