2013年11月10日 星期日

賣屋須擔保瑕疵 合約註「現況交屋」難規避

 


若屋主謊報老屋屋齡,因影響買方對房屋的價值判斷,也會構成房屋的「物之瑕疵」。范厚民攝
【潘姿羽╱台北報導】民眾購屋最怕遇到「金玉其外,敗絮其中」的房屋。專家指出,《民法》規範賣方有「瑕疵擔保」責任,可避免買方購入後,發現房屋有瑕疵,影響房屋本身價值卻求償無門的情形。且契約即便註明「現況交屋」,屋主也不能以此規避瑕疵擔保責任。



契 約以雙方協議內容為主,但許多民眾不清楚法律條文和效力,交易時常吃虧。中信房屋法務專員白宗益提醒,即便契約未載明,買方仍有權利主張瑕疵擔保。白宗益 建議,契約應避免使用「現況交屋」這類模糊字眼,否則買賣雙方對「現況」的認知易有落差,且「現況交屋」不能作為賣方免除責任的特約條款。 

白宗益解釋,《民法》規定買賣標的物移轉後,應保持同等價值,若有瑕疵使物品價值減損,買方可要求減少價金或解除契約。因此簽約時,就算屋主註明「現況交屋」,對買方來說,簽約後因發現瑕疵而房屋價值減損,賣方還是得負瑕疵擔保責任。

載明屋況 避免糾紛

不過賣方若已告知屋況,買方也同意房屋因瑕疵而價值減少,簽約後,買方便不能再以房屋有瑕疵為由,要求屋主修繕、賠償。白宗益指出,若屋主告知的瑕疵是壁癌,事後又發生漏水,買方仍可針對漏水要求修繕。

至於部分屋主會主動告知瑕疵,並酌減總價出售的情況,白宗益也建議,簽約時應詳細載明屋況和責任歸屬,如「針對房屋漏水情事,賣方不負瑕疵擔保責任」,避免雙方認知不同節外生枝。

謊報屋齡 視同瑕疵

提及房屋瑕疵,多數人會聯想到漏水,但《民法》對房屋瑕疵認定並不只限於結構問題,影響安全以及普遍觀感不佳的海砂屋、輻射屋、兇宅也都適用。天成律師事務所主持律師盧天成透露,謊報屋齡會造成買方對房屋價值的認知落差,也可視為瑕疵。

盧天成表示,法官處理這類糾紛時,會依情節輕重,決定應減少買賣價金或解除契約,但謊報屋齡、漏水、壁癌等一般瑕疵,因考量判決結果須對雙方公平,通常會請賣方修繕或減少價金,除非海砂屋、輻射屋這類重大瑕疵才會解除契約

【買到瑕疵屋 保障權益3步驟】

1. 交屋後5年內,買方發現房屋有瑕疵
2. 拍照並寄存證信函通知賣方,要求限期修繕
3. 存證信函送達起6個月內

˙若賣方態度不積極,買方可起訴賣方,要求履行瑕疵擔保
˙若賣方有在處理並承諾修繕進度,雙方約定的時程與承諾均應留存書面
資料來源:住商不動產 

股神 點出投資三盲點



億萬投資名家巴菲特,建議廣大散戶「別自己打垮自己」,並提醒散戶最容易犯的三大錯誤。

巴菲特在今日美國報(USAToday)的專訪中說:「投資股市的好處是,長期而言股票總會有好表現。美國企業和總體經濟未來將有好表現,因此局勢對你有利。」

巴菲特提出散戶最可能犯的三大錯誤:

第一、嘗試抓進出市場的時機。巴菲特說:「投資人以為自己能夠預測股市短期波動,或聽信其他人(時機操作者)的方法,那就犯了大錯。」

第二、試圖模仿高頻交易員。巴菲特表示,買進優質企業股票,並以長線獲利為目標,強過頻繁變換持股。他說:「如果頻繁買賣持股就犯了大錯。」第三、買基金支付過高手續費及管理成本。巴菲特說,既然投資跟隨標普500指數的指數型基金成本很低,投資人沒理由付昂貴管理費買共同基金。

【2013/10/29 經濟日報】

2013年10月27日 星期日

押金抵房租 須租賃雙方同意

押金抵房租 須租賃雙方同意

房東先申請水電瓦斯帳單 以利點交房屋當天結清

 

民眾租屋時所繳交的押金,總額以2個月租金為上限。范厚民攝
【鄭 婷方╱台北報導】當包租公賺租金,人人稱羨,但若出現破壞房屋設備、租金欠繳等狀況百出的房客,也令人頭痛。所以房東會收取押金自保,當房客退租時,針對 設備毀損或其他費用,扣抵押金,但常發生雙方認知差異,衍生糾紛,專家建議,租賃雙方應事前約定押金返還事項,避免爭議。

民 眾租屋時,除了繳交租金給房東,簽約時還須支付押金,但對於押金該支付的金額與租約到期能否全數取回等問題,民眾往往一頭霧水。樂屋網副總經理紀建琪指 出,依《土地法》第99條規定,押金不可超過房租的2個月總金額。另外,押金雖是對房東的保障,但房東也不得任意扣除房客的押金。

簽約前設備拍照存證

紀建琪指出,若房客在租期額滿時,與房東點交完成,扣除未結清的水電費後,房東須全數奉還押金,若屋內設備毀損須賠償,可請房東舉證及索取費用明細以保障自身權益。然而,為避免雙方對屋內設備毀損認知的差異,入住前,租賃雙方可先拍照存證。

普遍來說,大多民眾租屋時,長期租約的租期至少1年,崔媽媽基金會租屋部主任馮麗芳表示,長期租約的押金為2個月租金,但若租期不到2個月,其實房東仍可收取2個月租金的押金,只要租賃雙方事前協調。

通常學生租屋,房東一次收取半年或1年租金,馮麗芳指出,還是有房東可能只收1~2千元押金、給予學生族群較大彈性空間的案例。

對 於租屋族,押金常是一筆負擔,若房客要求分期給付押金,應於租約載明,馮麗芳建議,租金和押金應分清楚,房東可註明房客若無按期繳押金的後續處理方式,例 如:租約中止,否則租約到期時,若發生設備毀損,恐無保障。而房客繳交押金後,應請房東在租約的押金簽收欄簽收,註明收到多少押金。

押金分期租約應註明

「押 金究竟是否可抵房租」也是常見的押金糾紛,馮麗芳提醒,「押金抵房租」需租賃雙方皆同意才可執行,房客不可擅自決定。此外,租屋最後1個月,水電瓦斯費可 能未結算,房客可請房東先至相關單位申請帳單,雙方於點交房屋當天結清,直接扣押金或房客另行其他方式支付皆可,避免日後紛爭。

租屋押金必看撇步

對象╱提醒
★房東:
◎簽租約前,房客支付定金,可抵租金或押金
◎若房客要求分期支付押金,須在租約載明,並約定若未按期繳交的處理方式
◎租金和押金須分清楚
◎若出售房屋,須確實將押金交給新買主,並告知房客已轉交

★房客:
◎押金在租約內有簽收欄,請房東簽收時,註明收到的金額
◎不可片面要求押金抵房租,須徵求房東同意
◎房屋點交當天請房東結清未結算的水電瓦斯費,可直接扣押金
資料來源: 《蘋果》採訪整理 

支付斡旋前 細讀不動產說明書

支付斡旋前 細讀不動產說明書

注意時限、金額、付款方式、及違約罰則


民眾下斡旋前,應仔細閱讀不動產說明書了解屋況。黃競鋒攝
【潘姿羽╱台北報導】當房屋買賣進入「斡旋」階段,代表買方正式向屋主出價,若屋主同意即可成交。但常發生買方因故撤回出價,屋主卻已同意成交,買方定金遭沒收的情形。專家建議,民眾下斡旋時,除了確認出價金額、違約處理方式,也要有「成交」的心理準備。

民眾看屋後,若有意願購買,仲介會提供「要約書」和「斡旋單」2種形式的買賣意願書供買方選擇,前者成交前不須支付定金,後者則須先付一筆定金證明購買意願。但不論何種方式,若買方違約,都須支付賠償金。

斡旋單vs.要約書

斡旋期大約3~7天

「大家還是習慣下斡旋,屋主也會覺得比較有誠意。」但中信房屋行銷企劃部副理江龍名提醒,簽斡旋單時,應注意時限、金額、付款方式以及違約罰則。他表示,斡旋時間通常約定3~7天,斡旋金則沒有硬性規定金額,10萬元上下都很常見,中信房屋則規定斡旋金不得超過總價2%。

民眾支付斡旋金時,江龍名建議:「開立支票較保險。」但應寫清楚屋主全名,以國字書寫金額,避免遭有心人士竄改,並加註「禁止背書轉讓」。若只能付現金,則請仲介開立收據,蓋上店章、確認相關人員都簽名。

收定金視契約成立

針 對斡旋時常發生沒收定金的爭議,台灣房屋法務專員游璿樺解釋,法律上只要一方收取定金,便視為契約成立,假如另一方反悔就構成違約,須支付賠償金。而坊間 斡旋單常加註「只要屋主同意,斡旋金即轉為定金」,雖有節省作業時間的好處,但當買方反悔不買,而屋主已同意成交,雙方認知便易有落差。

游璿樺指 出,買方若擔心斡旋期間可能反悔,定金遭沒收,不妨在簽寫買賣意願書時加註條文,選擇2階段斡旋。

第1階段買方填寫斡旋單,並由仲介向屋主議價,當屋主同 意後,便進入第2階段,仲介須將雙方約至同一地點,除了屋主於契約簽名同意成交,買方也要再簽1次名,同意斡旋結果,才算買賣成交。

不過他提醒,2階段斡旋雖可避免買方臨時反悔,拿不回定金的情形,但因所需時間較長,可能被別家仲介搶先成交,錯失買屋機會。

安心買房術

★看屋
.不同時段看屋,觀察周邊環境
.詳閱不動產說明書,了解屋況有無瑕疵、產權是否清楚
★斡旋
.簽「買賣意願書」時,須留意時限不要太長、確認是否須支付訂金、違約罰則等
.若選擇支付斡旋金,應以支票代替現金,並註明「不得背書轉讓」,詳細書寫金額,避免遭塗改
★成交
.要求履約保證,確保買賣價金流向
資料來源:《蘋果》採訪整理 

2013年10月6日 星期日

簽約篇 不動產說明書比對 屋況無所遁形

簽約篇 不動產說明書比對 屋況無所遁形

 

驗屋懶人包
買屋是人生甜蜜的負擔,一輩子的辛苦投入,若因為經驗不足,一時不察而買到屋況不理想的屋子,絕對令人氣餒。《好屋王》教你看懂中古屋,告訴你驗屋需要注意的事。
採訪╱倪浩倫 攝影╱林琨凱

封面故事

大台北地區新屋房價高,民眾吃不消,退而求其次轉而尋覓相對便宜的中古屋,但需要特別注意屋況。專家表示,民眾應在各種天候下多看幾次屋,並在給付斡旋金前,主動要求查看不動產說明書,內有屋況說明書,同時檢查屋況,對照兩者是否相符,減少交易後糾紛。

買房大不易,相較於新建案,總價較低的中古屋成 為許多人的首選。一般來講,屋主委託仲介售屋時,仲介會依不動產說明書內附的屋況說明書和屋主核對,若有瑕疵則會協調是否修繕,抑或當成議價空間。中信房 屋資深法務專員白宗益表示,若屋主刻意隱瞞,交屋半年內屋況發生問題,屋主須負《民法》瑕疵擔保責任。

買賣房產交易流程分為簽約、用印、完稅、交屋。民眾跟仲介看屋後,若中意該產品,則會付給仲介斡旋金展現誠意。中信房屋南京三民加盟店副理曾國彥表示,民眾在給付斡旋金前,務必主動要求詳閱屋況說明書,確實了解屋況後簽名,才會進一步和屋主進行連繫。

待雙方在交易金額上達到共識,仲介便向雙方約定時間,至仲介店頭或地政士事務所辦理簽約,簽約時,買方要備齊簽約款,賣方則要備妥房地所有權狀,交付給地政士,如有幅射屋、海砂屋檢測證明書,也一併交付。

1996年以前完工的房屋多半沒有海砂屋檢測,且檢測須鑽孔破壞,屋主意願低,買方若有疑慮簽約前可要求自費檢測,檢測時間多落在簽約至交屋期間,建議在簽約時須談妥如為海砂屋可解除合約或酌減房價,談得愈詳細愈好。
許多民眾覓屋時,會至房屋仲介公司,挑選總價較低的中古屋。
交屋時,應先抄寫該戶水、電錶,按照比率結算。
付斡旋金前,務必詳細閱讀不動產說明書。



不動產說明書重要觀察事項

水電、管理費按比率付

用印、完稅則為地政士替雙方申報各種稅,包括買方支付的房屋契稅、賣方負擔的土地增值稅、房地所有權移轉契約書(公契)。以上手續完成後,便會進行交屋。
交 屋時,買方支付尾款及取得房地所有權狀,賣方則交付鑰匙,並分算水、電、管理費,交屋當天費用由賣方負擔。電費可要求電力公司專員抄錶,水費多採前1月份 水費依比率計算,如在10月5日交屋,該戶9月水費為300元,則賣方負擔「前次月份水費×交屋日╱交屋當月天數」,也就是「300元×10╱31」,管 理費依當月所佔比分擔。

簽約時,仲介多會請買賣雙方簽署「成屋履約保證」,買方在交屋前所支付的款項,會轉至銀行的履約保證專戶,待交屋後才匯入賣方指定銀行戶頭。申請履約保證須支付費用,各家公司收費不一,多為萬分之6,由雙方各付一半。

驗屋流程注意事項

步驟1 房仲帶民眾至現場看屋
.看屋時間多在白天、晴天,建議額外挑選夜晚和雨後前往看屋

步驟2 民眾交付斡旋金請仲介跟屋主談價
.付斡旋金前務必詳閱不動產說明書,注意屋況描述部分是否合乎實情

步驟3 買賣雙方議價
.可根據屋況瑕疵,要求屋主降價貼補修繕費用

步驟4 簽約、用印、完稅
.可簽署成屋履約保證,保障買賣雙方權益,但須事先了解仲介收費標準

步驟5 交屋
.雙方尾款、房地所有權狀和鑰匙交付完畢,並切算水、電、瓦斯、管理費用

步驟6 交屋後屋況出現問題
.要求屋主出示檢驗報告書;檢測需要鑽孔取樣,務必找有政府認證的檢測公司
資料來源:《蘋果》採訪整理

曾國彥 中信房屋南京三民加盟店副理

【專家開講】違建風險大瞭解產權範圍

購屋前除留意屋況外,房屋產權範圍也常是被忽略的地方,中古屋常見有違建的部分,例如頂樓加蓋與1樓的前、後院,前屋主因為長久使用,認為這是其專屬所有,卻忽略那些區域始終屬於公共空間,買方購買後,未來可能遭報拆或社區收回的風險。

北市車位價 可連租80年

北市車位價 可連租80年

大安中正區最貴 成交價200萬起


北市車位價格貴,統計發現,買車位不如租車,最多可租近80年。范厚民攝
【劉曉霞╱台北報導】台北市停車位貴到可在中南部買透天厝,統計發現,最貴停車位成交價格落在大安區和中正區,1個要價都超過200萬元以上。
業者還發現,台北車位雖然貴,但因車位租金低,買車位不如租車位,若以台北市大同區最貴車位與租金相比,竟可連租近80年,中山區可連租70年。
根據住商不動產企研室以北市地政局統計車位價格以及北市停管處的停車月費相比,發現以大同區、中山區買不如租最划算,以大同區為例,車位一個要價230~240萬元,但月租金僅2400~7200元,最長可租79.9年。


北市車位價vs.公用車場月租

熱門區域租金上萬

住商不動產企研室主任徐佳馨表示,若以車位總價和月租相比,在中山、大同兩區若能租到公有停車位,在租金沒有調整的狀況下,最高可連租70年以上,十分划算,而相對車位價格較便宜的北投、文山兩區,租金最多僅能連租36年。
由於台北市車位價格太高,就算承租一般私人停車位也相對划算,以大安區為例,一個車位要價約240~350萬元,即使是私人車位,據591租屋網資料顯示,大安區車位出租價格每月約2000~9000元,換算下來也可租32~100年。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出,買車位是否划算要看個人需求,像敦化南路這類熱門區域,車位單月租金有些要上萬元,還是要看當地區域車位供給量決定。
買車位的好處是停車方便,用不到也可出租,但若選擇不買車位,買屋的總價就相對低,總價有時可能差距高達200萬元。

數量和地段影響大

台灣房屋智庫執行長劉怡蓉表示,台北市獨立產權車位較會比較貴,同時要看車位所在地的供給量,以及地段都會有價格落差。
徐佳馨也提到,租車位雖然便宜,便利性相對差,也可能面臨停車場車位不足,無法低價承租,或是臨時調整租金等問題。 

實戰篇 手電筒彈珠隨身帶 抓漏測水平不求人

實戰篇 手電筒彈珠隨身帶 抓漏測水平不求人


下雨過後,可觀察窗戶或天花板角落,是否有水漬痕跡,判斷是否滲漏水。
房屋因總價高,民眾購屋經驗不足,不少問題都在購買後才發現,又以漏水、壁癌糾紛最常發生。專家指出,漏水、壁癌容易因重新粉刷而被隱瞞,建議利用高亮度手電筒,從側面照亮,如有水漬或裂縫,都是漏水、壁癌的跡象。此外,別忘了推開廚房天花板,觀察管線是否受損。
採訪╱倪浩倫 攝影╱林琨凱
買 房是一生一世的大事,務必對屋況反覆詳細檢查,才不會花了大錢卻受罪的情形發生。台灣房屋台北中山特許加盟店店長宋銘城表示,民眾看屋要由外至內觀察清 楚,不能只在好天氣的大白天看屋,「夜晚看屋可觀察周邊攤販數量和夜歸的照明、安全性,雨後看屋能發現淹水或室內漏水情形。」但較熱門地點產品,不少民眾 擔心銷售速度快,看屋次數平均僅有1~2次。

螺絲起子後端敲磚

驗屋師Home Inspector經理李駒安提供幾招看屋「撇步」給民眾參考,漏水和壁癌常因屋主重新粉刷而被隱藏,民眾可攜帶高亮度手電筒,從側面照對外窗周邊、衛浴門和緊鄰房間牆角,看是否有水漬或裂縫;或用手輕觸牆面,若溫度低於室溫,則有漏水或壁癌疑慮。
室內地板方面,民眾可利用螺絲起子後端敲打不同區域地磚,聽聲音均值程度,來檢測地磚是否因施工時水泥沒刮平,造成地磚隆起、形成空心,將來易有爆裂情形發生。
超過20年的房子,管線多老舊,須檢查是否堪用。
海砂屋易有鋼筋鏽蝕,可要求屋主提出海砂屋檢測書。
房屋滲漏水或環境潮濕,易有壁癌。



屋況放大鏡

廚房天花板查管線

房屋結構相當重要,可拿密度高、夠圓的大顆彈珠或鋼球來測試室內是否傾斜。若牆面有異常裂縫,民眾須格外注意。「樑、柱或牆面有45度的裂縫,表示結構受力有問題,若裂縫寬度可塞下1個1元硬幣,絕對要對該安全性提出質疑,加以求證。」
李 駒安強調,老舊房屋易有管線配線不足問題,容易引起跳電和電線走火,須觀察是否有漏電斷路器,以及各電線管線是否還堪使用,可推開廚房天花板,觀察管線有 無破損,若積附過多灰塵也需注意,易有跳電疑慮,這些隱蔽部分很容易遭到忽略,屋齡20年以上的老舊房屋建議直接更新管線。
中信房屋南京三民加盟店副理賴弘澤表示,大多數購屋糾紛,是買方在交屋後才發現屋況瑕疵,「若詳細驗屋,就可大幅減少處理事後糾紛的時間。」另外中古屋多含有移動式或固定式家具,都須在簽約時註明清楚。


李駒安 驗屋師Home Inspector經理

【專家開講】汙水排水管水塔別忽略

一 般人驗屋,多只注意房屋內部瑕疵,其實社區、大樓公設也相當重要。例如汙水、排水管和水塔,是否定期維修更新及清洗,可以詢問大樓管委會,或至公布欄查 詢。此外也曾有發生已經交屋數年,公設卻因不符規定,遲遲無法點交完成。房子多是一生一世的事情,任何細節絲毫不能馬虎。 

2013年10月2日 星期三

定存戶避「二代健保補充保費」有3招 / 不被扣補充保費的定存拆單法

試算
http://www.bot.com.tw/FinancialInfo/FinancialCal/Pages/default.aspx

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銀行業電話接不完 定存戶避保費有3招
http://money.udn.com/wealth/storypage.jsp?f_ART_ID=274153

1.拆單    註:「整存整付」
2.存本取息
3.轉投資其他工具
【聯合晚報/記者葉憶如/台北報導】2012.10.02

二代健保補充保費拍板定案,國內銀行理專與業者近期「詢問電話被CALL爆」,定存戶熱切詢問如何「拆單」、「節費」的辦法,銀行業者會免被金管會「關切」,不能公開講但也私下嚴擬「周全因應報告」給財富管理客戶,據了解,定存戶規避二代健保費的方式主要分為「拆單」及「存本取息」及「轉投資其他工具」三大類。

銀行業者解釋,所謂的「拆單」,即是把整筆定存拆開存。例如將100萬元定存拆成3筆,則每筆定存金額為33萬3333元,以利率1.38%算,存滿1年後每筆利息4600元,低於5000元扣繳門檻,屆時每筆存款便可省下92元健保費。  

銀行主管表示,若是選擇「整存整付」,以定存100萬元、定存1年息1.38%計算,則1年利息收入共1萬3800元,日後一次領取利息時須額外扣除276元健保費;若採「存本取息」,則可把1萬3800元的利息分成12個月、月領1150元,就不必被扣2%健保費。

另外海外基金、黃金、儲蓄型保單等傳統節稅工具因不在補充保費扣繳範圍,近期也再掀熱潮。業者指出,投資人若投資境外基金或在國內募集投資到國外的「海外基金」,沒有保費增加問題。但若投資國內基金、ETF、上市櫃股票等,因配息來自國內,只要每筆配息超過5000元,就會被扣2%健保費。

壽險業者指出,儲蓄型保單年化新台幣收益率還有1.8%左右、美元也有近3%,也可能吸引憂慮二代健保的定存族轉進保單。市場專家指出,另外有些會打算盤的大戶,可能把錢從銀行領出,去買一堆實體黃金放在保險箱中,更大戶者買房子收租金等,一毛錢補充保費不用繳,還可以享受許多節稅、隱藏財富效果。


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不被扣補充保費的定存拆單法
http://www.businessweekly.com.tw/KBlogArticle.aspx?id=2215

撰文者李柏鋒   小資族學理財 2012-10-11
Q:我目前有80萬左右的存款,原本是直接全部存成一筆定存,但是因為接下來利息要繳補充保費,應該如何拆單比較好?

A:定存有分許多方式,簡單來說,你可以有兩種作法:一、同樣也只存成一筆定存,但是利息分成每個月來領,這種方式叫做「存本取息」;二、將大額定存分成好幾筆,到期後才領本金和利息,但控制本金的額度,讓每一筆在到期時所領到的利息,都不要超過五千元。

這兩種方式還是有一點差異。存本取息的定義是「由存戶約定期限,一次存入本金,滿一個月後按月單利計算支取利息,到期支取本金」。第二種方式的正式名稱為「整存整付」,定義為「由存戶約定期限,一次存入本金,其利息按月複利計算,到期一次提取本息。」

兩者的差異,在於「利息是單利還是複利計算」,對存款戶來說,還是以整存整付比較划算,雖然沒有差多少,但大多數存款戶還是會選擇拆成好幾筆小額的定存。

但是要拆到幾萬元為一筆呢?因為不同的存款期別利率就不同,因此要控制利息不要超過五千元,本金的額度也就不一樣。以2012年10月10日的台灣銀行公告利率來計算,可以參考下表:



以你80萬的存款來看,存一年以下就要分成兩筆,存一年以上就至少要分成三筆才行。不過如果確定這筆資金短期內不會用到,會建議一年期定存比較划算。一年期以下的定存,每加長一個期別,利率平均會增加10%,但一年期以上的定存,每加長一個期別,利率增加不到5%,而且會因為年期長,利息累加起來反而更多,為了不被課到健保補充保費,得拆成更小的單位來存。例如三年期定存,只能拆成每筆11萬以下,以免三年後一次領到的利息超過五千元。

所以,你的80萬,若以一年期定存來規劃,就可以拆成30萬、30萬和20萬三筆。請記得留一點緩衝空間,尤其如果你選擇的是機動利率,更要避免以上限的額度來拆單,以免將來如果升息,利息就超過五千了。以30萬來說,則利率要超過1.667%,利息才會超過五千,因此是有足夠的空間可以應付升息。不過目前的固定利率高於機動利率,還是選擇比較有利的固定利率即可,也可避免升息所造成的利息超額、降息所造成的利息減少等問題。

如果覺得這樣太麻煩,也可以用「存本取息」的方式,雖然利息以單利計算,但好處是每個月都可以領到利息,也不需要將資金拆解成很多筆。同樣以一年期定存來算,整存整付的方式,每一筆的上限為36萬元,但存本取息的方式,上限則高達440萬元,每個月所領到的利息可控制在五千元以下。

至於「零存整付」,也就是「由存戶約定期限,按月存入本金,其利息按月複利計算,到期一次提取本息。」,那麼以一年期固定利率的利率為1.355%來算,每個月要存56,000以上,整年的利息總和才會超過五千元,所以小資族倒是比較不需要擔心。

要留意的是,定存沒有任何可以完全取代的工具,例如拿去投資會有本金損失的風險,買儲蓄險則會有解約賠償的風險,投資海外則還多了匯率風險,如果為了避免麻煩或想要多賺點不見得拿得到的收益,而冒這麼多風險,其實不見得划算。

Q:那麼緊急準備金也可以這樣規劃嗎?
A:上面的規劃是以領取最多利息來設計,如果是重視流動性的緊急準備金,則其實可以參考另一種規劃方式,讓每個月、每季和每半年都有定存到期,以免臨時要用錢的時候要解約長期定存而減少了利息的收入。

舉例來說,假設你的緊急準備金為30萬元,那麼就可以設計成有10萬元存為一個月期的定存,10萬元存為三個月期的定存,以及10萬元的六個月期定存,如此一來就可以兼顧流動性以及收益。

至於短期與長期的金額要怎麼配置,就根據個人的資金運用情形做調整即可,例如支出不穩定的人,可能臨時會有較大額的資金需求,那麼就可以在一個月期的定存多放一些資金,但如果支出很穩定的人,則可以在六的月期的定存多放一些資金。

2013年9月25日 星期三

變相實價課稅 偷偷上路!2013/09/24

變相實價課稅 偷偷上路!
【文/林文義、王柔雅】
雖然表面上現在還沒有實施全面的實價課稅,但透過財政部的查稅方法以及公告現值不斷調高後,不動產交易的稅負愈來愈重了,投資人必須了解財政部的查稅方向,才能避開補稅地雷。


434期《財訊雙週刊》
不動產交易實價登錄上路以來,各界一直擔心實價登錄的下一步就是進行實價課稅。沒想到九月初,行政院長江宜樺對外表示:「某種意義的實價課稅已經在發生。」而財政部長張盛和則進一步表明,全面實價課稅不易實施,但變形的實價課稅卻比較容易執行,而且效果不錯。


也就是說,政府透過提高公告現值,以及針對合資買地出售、預售屋、豪宅投資等三項不動產交易的查稅動作,雖未打著實價課稅的大旗,卻早已大行實價課稅之 實,變相的實價課稅其實已經上路。 調高公告現值 土增稅暴增 實務上,不動產交易若想全面按實價課所得稅,必須修改《憲法》第一四三條(《憲法》規定土地只能課土地增值稅),張盛和直言,這一點很難克服,再加上實價 登錄政策才實施一年,相關的資料尚未建制完備,想全面實價課所得稅要實施還很早。至於加強版奢侈稅,財政部在立法院本會期雖會送出修法方案,但最終的修法 版本尚未確定,也未列為立法院本會期的優先法案,因此,還不至於造成房市壓力。


圖/財訊雙週刊提供
然 而窮則變,變則通,財政部還是有辦法用變形的方式,以接近實價的方式課到稅。第一招便是由各地方政府逐步調高當地的公告現值,用接近實價的方式課土地增值 稅。這一招效果出奇地好,根據財政部統計,今年一到8月的土增稅收,累計已達679億元,比去年同期增加28.2%,是14年來的新高紀錄。 由於奢侈稅在今年7月已屆滿兩年的閉鎖期(持有不到兩年的不動產交易須課奢侈稅),因此,市面上一些超過閉鎖期的不動產開始釋放到市場上。從8月單月的土 地交易量來看,高達5萬8千件,比去年同期增加21%,因此,財政部官員估計,全年土增稅收可望上看千億元的巨量,透過調高公告現值,土增稅儼然成為財政 部最重要的稅收之一。


除了以提高公告現值方式,充足財稅荷包之外,財政部雖然口口聲聲說土地只能課土增稅,不能課所得稅,稅捐機構卻鎖定特定的不動產交易案件查稅,且因查稅有 「眉角」,結果也大有斬獲。 沒過戶就交易 等著被補稅 財政部賦稅署官員指出,這其中的「眉角」在於,如果不動產投資者在未辦理過戶前進行交易,那全部的房屋及土地交易視同是一種「權利」,而非房地產,便可按 實價對不動產交易課所得稅,其中,又以「合資買地出售」及「預售屋」買賣,被稅捐機關補稅補得最慘。


由於最近幾年房地產價格不斷飆漲,土地交易變熱絡且昂貴,於是市場就出現多人合資買地,並登記在其中一人名下,等到土地轉售獲利時,沒有登記所有權者,就必須按實際獲利課所得稅,不是課土增稅。


舉例來說,甲、乙、丙三人合資買一塊土地,成本為兩千萬元,但土地只登在丙的名下,隨後土地以五千萬元賣出,賺了三千萬元,甲、乙、丙三人各分得一千萬 元,這時候因土地是登在丙的名下,稅捐機關此時認定土地雖是甲、乙、丙三人合賣,但只有具備土地所權人身分的丙所賺的獲利,可以按公告現值課土增稅,不課 所得稅,但甲和乙兩人所賺的一千萬元,並非賣土地,而是賣出權利的所得,必須全數併入甲、乙兩人的綜合所得,並適用40%的最高累進稅率課稅,甲和乙兩人 只能自認倒楣。


另外,提早轉賣預售屋也經常被補稅。官員表示,這種情形主要是在房地產價格上漲時,很多建案尚未蓋好,房價已經飛上天了,於是第一手購買預售屋的投資人,有可能在房子還沒有蓋好,就轉手賣給其他人,以賺取差價。這在建築業稱為「轉單」,但是這個轉單的代價非常昂貴。


富都新機構董事長蔡家福表示,近年來不少建商同業都收到通知,要求提供買方名單。北部某建商也表示,財政部只要核對該預售建案自簽約期到交屋前的所有客戶名單,在這段期間內有移轉紀錄,都很可能被逐一要求到國稅局說明,釐清每次移轉的價差獲利有多少。


官員說,當預售屋尚未蓋好就轉售,則一定還沒有辦理過戶,只要沒有過戶就轉售,則國稅局就認定這是在買賣權利而非不動產,就必須按照交易的全部實課補稅,把獲利全數併入投資人的綜合所得,再用累進稅率課稅,由於不動產交易價格較高,這類補稅通常會用到40%的稅率。

官員透露,從2005年起,財政部就開始注意這類沒有過戶就轉手的不動產交易案件,累計從○五年到一二年,財政部總計查獲兩千四百件相關的案件,補稅金額已超過21億元。


從投資者角度來看,投資人在買賣房地產就必須謹守一個原則,一定要等相關的房屋、土地過戶後再轉手賣出,這樣至少土地部分能以較便宜的公告現值課稅,這也 是不動產交易節稅的最基本招式。 重點稽查對象:高總價豪宅 只是,就算房地產過戶後再買賣,財政部仍有好幾招課稅招式可用。 首先,房地產過戶後,若未滿兩年就賣出,仍會被奢侈稅打到,一年內賣出要按賣價課15%奢侈稅,兩年內賣出則稅率就降為10%。第二,就是高價豪宅出售的 補稅案。有賣豪宅的投資人務必要記得,要以實價申報賣房子的財產交易所得稅。


建築業者表示,由於從去年8月實價登錄登場以來,政府要查核特定地區豪宅的成交價格其實並不難。有業者更透露指出:「大台北總價五千萬元以上、換約、或交 屋後一到兩年買賣的,幾乎都被查稅了。」而去年6月央行針對「雙北市總價八千萬元以上、其他地區總價五千萬元」的豪宅個案祭出限貸令後,高總價住宅更成為 政府重點稽查對象。


對此,財政部官員指出,《所得稅法》本來就規定,房屋交易必須按賣價減掉成本,以實價課稅,但財政部並沒有足夠人力去查核,於是財政部每年就會依各地區的 房價水準,公布房屋出售的財產交易所得標準,平常只要售屋者以房屋評定現值的一定比率,申報賣屋的所得,稅捐機關沒空就不會去查,但若有人檢舉或有專案查 核時,稅捐機關也保留以實價課稅的權利。

 舉例來說,台北市大安區去年的售屋財產交易所得標準,是房屋評定現值48%,假設甲有一棟位於大安區的房子成本五千萬元,房屋評定現值一千萬元,若甲以 1.2億元價格賣掉房屋,甲一共賺了七千萬元,經過計算假設此筆交易中,甲在賣房屋的部分賺了三千萬元,土地賺了四千萬元(土地課土增稅不課所得稅),以 往報綜所稅時,甲只須按評定現值一千萬元的48%,即申報賺了480萬元,再適用40%稅率,稅款約192萬元,不過,當大安區的房子被認定豪宅,稅捐機 關查出甲賣屋在房子部分實際是賺了三千萬元,再按40%稅率補稅,補稅金額就高達一千兩百萬元,而且還要再加處罰款。

 賣方轉嫁成本 房價又會飆 面對如此強悍的補稅手法,投資人也有應對的方法,稅務專家指出,通常買賣不動產,是房屋連土地一起計算總價出售,稅捐機關補稅時,再依房屋與土地公告現值 的比重,去推算屬於房屋部分的獲利,所以,未來投資人賣屋時,須在契約上分別寫明房屋與土地的買賣價格,則申報賣屋的財產交易所得就有依據,否則由稅捐機 關推算房屋獲利,有可能產生不利的後果。 財政部近來對這類高總價房屋交易補稅案例,在房地產市場掀起不小波瀾。寶舖建設副總陳松林分析,這種「變相的實價課稅」,恐使賣方將交易成本都轉嫁到售價 上,未來接手的買方負擔成本增加,屆時不僅打房不成,反而造成房價愈墊愈高。


然而,淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰則有不同看法,他指出,雖然可預見賣方轉嫁成本,但是否真會因此讓房價飆漲,則得視當時的房市景氣而定。若景氣好, 賣方占優勢,這樣的情況才可能發生;反之,若當時為買方市場,對於不合理的房價,買方亦可不埋單,價格自然拱不上去。 台灣不動產市場長期處於低利環境,造成持有、買賣房地產的成本低廉,致使房地產淪為炒作商品,以實際交易價格課稅,提高交易成本,可達壓抑投機歪風,原是 美事一樁。


但令民眾不解的是,政府既已逐步以實價課稅方向前進,對外公開解釋時,從總統馬英九、行政院長江宜樺到財政部長張盛和卻又拍胸脯掛保證:「實價登錄資訊不會作為課稅依據」,馬政府堅持「大是大非」的標準,還真是讓人摸不著頭緒。



但令民眾不解的是,政府既已逐步以實價課稅方向前進,對外公開解釋時,從總統馬英九、行政院長江宜樺到財政部長張盛和卻又拍胸脯掛保證:「實價登錄資訊不會作為課稅依據」,馬政府堅持「大是大非」的標準,還真是讓人摸不著頭緒。

2013年8月26日 星期一

財產交易所得--賣屋報稅教戰 試算哪一種划算?

賣屋報稅教戰 試算哪一種划算?2013/08/24
http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_MAIN_ID=414&f_SUB_ID=4054&f_ART_ID=295773#ixzz2d2ICRAQF
財產交易所得

【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】國稅局近來積極針對民眾賣屋進行財產交易所得查稅,要求以實際交易金額申報,房仲業表示,其實有些房子以實際交易申報反而划算,民眾賣屋之前應先試算各種申報方式,並記得賣屋時請仲介或代書拆算房屋、土地價格。

賣屋申報交易所得,主要可分兩種方式,一是用房屋評定現值乘售屋所得稅率,台北市分成42%、48%兩種;另一則是計算實際獲利金額,拆算房屋獲利後申報綜合所得稅。

房仲業以最近中正區一間大樓住宅為例,屋主之前購買預售屋,總價為8000萬元,在買賣契約書上寫明土地價值4800萬、建物則是3200萬,也就是64比。但在官方價值上,土地公告現值為1200萬,房屋評定現值約250萬元。

屋主後來賣出,總價達一億元。

如以房屋評定現值250萬x48%售屋所得率申報,必須繳納120 萬元,以獲利所得2000萬x房屋占比25%,再申報綜所稅為200萬元。

但如果賣出時,先把總價1億元拆算房屋、土地價升值,依公告價格的1比3拆算,則房屋價值為2500萬元,而當時向建商買進時,合約書建物價值為3200萬元,賣出等於倒虧700 萬元,如實申報後,即可不需繳納財產交易所得。

房仲業表示,現況顯示,這幾年預售屋交易資料,國稅局大多已掌握,因此前幾年跟建商購屋,現在賣出,最好都實價申報,特別是曾收到國稅局通知改用實價申報的屋主,再賣屋時,應以實際交易金額申報,否則被認定故意迴避,可能遭到罰款,此外,提醒購屋人,現在買屋後仲介費、裝修費、稅規費收據都應妥善保留,以作為未來申報財產交易所得之用。

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不動產交易申報財產交易所得/損失計算方式


 案例:
張鴻基101年年底出售台北市的公寓
出售台北市住宅資料
市價97年買入:房子$2,200,000市價101年賣出房子$2,800,000
市價97年買入:土地$5,800,000市價101年賣出土地$9,200,000
契稅$132,000仲介費(賣屋)$200,000
  代書費$20,000
如何計算財產交易所得/損失
方式一:實際成本法
第一步:請先找出以下文件,您才有憑證得以實際所得計算:
原購屋資料賣屋資料
購屋時私契
支付價款證明
(契約書附有收付價款之紀錄支票、存摺或匯款單等影本)
稅費:仲介費、契稅、印花稅、代書費、規費等
賣屋時私契
稅費:仲介費、廣告費、清潔費及搬運費等。

第二步:計算財產交易所得損失—實際成本法 
◎如為財產交易損失可在未來三年(102、103、104年)有發生財產交易所得時,抵扣財產交易所得,但如果未發生財產交易所得,也不可自當年度其它所得中扣除。
方式二:財產交易所得標準法
適用時機:當無法提出證明文件,出售房屋就得依財政部所定之財產交易所得標準,按出售時房屋評定現值,計算房屋出售所得。 
案例:承上,張鴻基出售台北市房子,房屋售價為280萬(房屋現值60萬),遠比當實買屋便宜(買屋220萬),但已找不到原購屋時資料,如何申報綜所稅?
 Tips:
房屋現值= 核定單價(元)×面積(㎡) ×(1-折舊率×折舊經歷年數) ×地段調整率     ×分層分攤率
當張鴻基無法舉證原來購屋時的成本,則不論實際損失或所得都會以賣屋時的評定現值乘以台北市的財產交易所得標準,計算所得,以本案為例,張鴻基應申報財產交易所得為$252,000!

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財產交易所得標準如何計算

2013年8月24日 星期六

土地增值稅的節稅之道

信義-土地增值稅試算 
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土地增值稅的節稅之道  撰文:廖逢麟
【土增稅可以節稅】
      房地產的交易過程中,土地增值稅的金額相當高,尤其是對於持有較大面積土地的產品如別墅或透天的產品,或是持有時間相當久的人,均是相當的龐大。目前雖然有自用住宅用地的優惠稅率,但適用的條件相當嚴格,而且一個人一生也只有一次的機會,對於一般消費者如果沒有經過詳細的節稅規劃,土地增值稅 的成本相當驚人。但是對於熟悉法令且能運用自如的人來講,土地增值稅其實有相當的節稅空間。
      首先,土地增值稅的節稅必須是在購買房地之前就要作全盤的考量。持有之後,已經壓縮到節稅的彈性空間了,因此節省土地增值稅必須開始於購買之前即應規劃,是對於有節稅需求的消費者必須有的第一個認知。
      土 地增值稅如何節稅,相信是所有消費者最想知道的常識,現在雖然是在土地增值稅減半徵收的適用期間,但是土地增值稅減半徵收的期間,只到明年的一月底,如果 屆時土地稅法等相關法律還沒有修法完成,稅率將回復到之前最高60%的稅率,如果目前手中持有土地已有相當長的時間,可以考慮在年底之前出售,可以節省可 觀的增值稅。
      土地增值稅的稅基,係指在土地所有權人買進土地的價格與賣出土地價格之間的差額。差額越大增值稅額就越高,因此減少其差額,即為節省土地增值稅的主要方法,或是利用自用住宅用地的優惠稅率。

【土增稅的優惠辦法】
      首先消費者必須了解的是自用住宅用地優惠稅率的適用要件,必須符合以下規定:
1、土地所有權人、配偶或直系親屬設籍。
2、出售之前一年內無出租或營業情形。
3、位於都市計畫範圍內之土地,面積以3公畝(300㎡,90.75坪)為限,非都市計畫範圍內之土地以7公畝(700㎡,211.75坪)為限。
4、每個人一生只能使用一次。
5、建築物的價值必須大於土地公告現值總額的10%,但建築物如果建築完成超過一年以上者,不在此限。

如果地主持有二筆以上的土地,有兩種方法可以適用自用住宅用地優惠稅率。
1、夫妻互相贈與可以適用兩次。
在土地稅法中規定,「夫妻贈與土地免徵土地增值稅。」,遺產及贈與稅法中規定「夫妻贈與土地免徵贈與稅」。因此如果土地所有權人有兩筆土地在不同的時間出 售,若兩筆土地在出售時均符合自用住宅用地優惠稅率的適用要件,即可以夫妻贈與的方式來讓兩筆土地均以自用住宅用地優惠稅率課徵土地增值稅。
2、數筆土地時出售。
在自用住宅用地優惠稅率的適用要件中,僅規定土地面積不可超過3公畝或7公畝,因此出售數筆土地時,只要公契填寫的日期同一天,而且在同一天申報,就可以同時適用,而不限土地之筆數。

【土增稅節稅事前規劃】
      如果是現在要買房子的話,就必須牢記「土地增值稅節稅開始於購買之前」。設法將土地的申報移轉現值報高,才會有助於未來出售時的土地增值稅的 降低。如果購買時賣方要申辦自用住宅用地優惠稅率,不論其漲價數額有多少,其課稅之稅率均是10%,買方即可以與賣方商議將申報移轉現值以高於公告土地現 值的金額來申報,多出來的增值稅由買方繳納。未來買方如果出售時,將可能會有兩種情形出現,首先是買方再出售時的公告土地現值若未調高到超過當初高報時的 申報移轉現值時,免增值稅。其次即使已經超過當初的申報移轉現值,增加部份的金額可能也不會太多,因而可以節省部份的增值稅。
      舉 例如下:假設某甲向某乙購買房地一棟,其土地持分為100平方公尺,前次申報移轉現值為每平方公尺20,000元,當期公告土地現值為35,000元,某 乙預定使用其自用住宅用地優惠稅率,某甲居住三年後出售,而當時的公告土地現值為50,000元,某甲在下列二種情形時應的土地增值稅負擔計算如下:
以當期公告土地現值申報時:
某乙應繳之土地增值稅為 100×(35000-20000)×10%=150,000
某甲居住三年後出售時應繳土地增值稅為 100×(50000-35000)×40%=600,000
若買賣雙方成協議,以兩倍之公告土地現值申報,所增加之增值稅由某甲負擔時,申報後應繳之土地增值稅為 100×(70000-20000)×10%=500,000
某甲負擔部份為50萬扣除其以原金額申報之15萬元為35萬元,但某甲居住三年後公告土地現值調整為50,000元,還比前次移轉現值低,免課增值稅。
      在 第一種情形時,某甲的增值稅為60萬元,而第二情形時,某甲負擔的增值稅減為35萬,已經節省了25萬元。但此時需注意某乙的優惠稅率申報是否核准。如果 條件不合被依一般稅率課稅時,買賣雙方可向稅捐處申請撤回該件申報案另行申報,某甲不致因為某乙條件不符而多繳土地增值稅。

【重購自用住宅可退土增稅】
      還有一種節稅的方法,即是利用土地稅法有關重購退稅的規定來節稅。依照土地稅法的規定,重購退稅的條件如下:
1、土地類別必須是自用住宅用地、自營工廠用地或是自耕農地。
2、出售居住的房地,二年內另行購買同樣用途之房地;或是先行購買房地後,二年內將目前居住的房地售出。
3、土地面積在都市計畫範圍內不超過3公畝,或是不在都市計畫範圍內不超過7公畝。
4、 購買的土地其公告土地現值總額應超過出售土地公告現值總額扣除土地增值稅後之淨額。
5、申請退還土地增值稅之金額不得超過已繳增值稅之總額。
6、在申請重購退還土地增值稅後之房地,五年內不得移轉或變更用途,否則將追繳退還之土地增值稅。
      申辦重購退稅時,土地所有權人應登記為同一人,否則不適用。其次,出售之土地只要符合自用住宅用地即可,不需申辦自用住宅用地優惠稅率。其次出售與購買房地的二年期限,係以登記完畢的時間為準。

【法拍屋也有節稅門道】
      以上所提到的購買係以正常市場上的交易為主,但近來頗為熱門之法拍屋、金拍屋及銀拍屋等的交易市場上,其節稅之方法又如何呢?所謂銀拍屋,係 銀行實行抵押權將債務人的擔保房地申請法拍並由銀行於法拍市場上購買回來的房地,其產權為銀行所有,節稅的方式可以前文所提到的方式辦理,但由於銀行僵化 的行政作業程序,是否願意配合買受人作節稅的規劃,則要視銀行的態度而定。金拍屋的作業方式,則係以土地拍定時當期公告土地現值申報,其節稅的空間可能也 不大。
      至 於法拍屋則其中另有玄機。這是因為法院拍定之後,其增值的計算是看拍定之土地價格與當期公告土地現值孰低而定,以較低的金額來核課增值稅,但是此時就有部 份的增值稅含在拍定價之中,在拍定人出售房地時,才會顯現在增值稅之中,有意投資法拍屋的消費者或投資人應注意核算其增值稅負擔,以免土地增值稅過高而降 低利潤。
      舉例如下:有一戶房屋其公告土地現值總額是300,000元,前次移轉現值總額為200,000元,在經過法拍時,其土地之拍定價為250,000元,拍定人在持有一段時間後出售時,當年度的公告土地現值總額己經調整到350,000元
如果這戶房屋在正常市場出售時,原屋主應負之增值稅為(300,000-200,000)×40%=40,000元,買方再出售時的土地增值稅為(350,000-300,000)×40%=20,000元
      但 如果這戶房屋是透過法院拍定時,原屋主應負擔之增值稅為(250,000-200,000)×40%=20,000元,拍定人再出售時的土地增值稅為 (350,000-250,000)×40%=40,000元。就可以看得出來,於法拍市場買下該戶房屋再出售將較由正常市場買下再出售之增值稅負擔多了 20,000元,這就是買法拍屋時所隱含在地價中的土地增值稅,是由拍定人代原屋主負擔的部份。因此法拍屋雖有價格較低的優勢,但是在參與投標之前要詳細考慮這些隱含的土地增值稅負擔,因而在填寫標單之前,一般的作法是將土地的價格儘量提高,來減少多負擔的土地增值稅。

2013年8月21日 星期三

(書)賤芭樂:不好意思,我贏了: 掌握總經,點石成金投資法!

王仲麟(賤芭樂)總經指標投資獲利法

總經總經,總是讓人大吃一驚的那個總經?
還是總是讓人痛失千金的總經



景氣對策信號(經建會每月約25號公布上個月數據):
運用方式:跌破(含)16 分,台股多單進場;突破(含)29 分,台股多單出場。
報酬統計:自1995年1月~2009年11月底,採此方式投資,台股指數累計獲利為「10708 點」!勝率 83%,最大年化投資報酬率 99.7%,最小年化投資報酬率 –10.0%,平均年化投資報酬率 38.0%。
資料來源:景氣指標查詢系統


MIB(央行每月約25號公布上個月數據):
運用方式:當 MIB 年增率「跌破零軸之後,重新翻回零軸之上」,進場做多台股;當 MIB 年增率「突破(含)17%」,台股多單出場。
報酬統計:自1995年1月~2009年11月底,採此方式投資,台股指數累計獲利為「11320 點」!勝率 100%,最大年化投資報酬率 184.6%,最小年化投資報酬率 27.7%,平均年化投資報酬率 77.8%。
資料來源:景氣指標查詢系統


景氣領先指標(經建會每月約25號公布上個月數據):
運用方式:6個月平滑化年變動率「跌破零軸後止跌」,進場做多台股;6個月平滑化年變動率「突破11%後止漲」,台股多單出場。
報酬統計:自1995年1月~2009年11月底,採此方式投資,台股指數累計獲利為「7888 點」!勝率 100%,最大年化投資報酬率 83.1%,最小年化投資報酬率 8.4%,平均年化投資報酬率 19.9%。
資料來源:景氣指標查詢系統

勞動生產力指數(主計處每月約27號公布上個月數據):
運用方式:當勞動生產力指數年增率「跌破零軸」,進場做多台股;當勞動生產力指數年增率「突破13%」,台股多單出場。
報酬統計:自1995年1月~2009年11月底,採此方式投資,台股指數累計獲利為「9792 點」!勝率 100%,最大年化投資報酬率 66.8%,最小年化投資報酬率 12.0%,平均年化投資報酬率 32.2%。
資料來源:總體統計資料庫 –> 勞工統計 –> 薪資與生產力統計 –> 勞動生產力指數 –> 月



證卷交易稅(賦稅署每月月底公布上個月數據):
運用方式:當證卷交易稅數值「低於 4000(百萬)」,台股多單進場;當證卷交易稅數值「高於 11800(百萬)」,台股多單出場。
報酬統計:自1995年1月~2009年11月底,採此方式投資,台股指數累計獲利為「15181 點」!勝率 100%,最大年化投資報酬率 74.9%,最小年化投資報酬率 16.8%,平均年化投資報酬率 33.2%。
資料來源:總體統計資料庫 –> 財政統計 –> 全國賦稅實徵淨額 –> 月



實戰運用注意事項:
1. 此方式並非百戰百勝,但重點是波段投資的過程中,贏的次數可以遠大於輸的次數,贏的獲利幅度遠超過輸的虧損傷害。
2. 再搭配資金配置方式,才能有效規避潛在風險,擴大投資報酬。例如將預計投資台股的資產分成 5份,每份資金均鎖定單一總經指標,並對應各自的買賣訊號進出市場。換言之,這5份資金未必同時進場,也常常在不同時間點出場,藉由適度的分散風險,才更能保障波段獲利!
3. 這五大總經指標的運用上,彼此互不干涉,也各自獨立。例如不可以 MIB 的買進準則進場後,但碰到 MIB 賣出準則時卻捨不得出場,只因景氣對策訊號還沒出狀況。


對策信號和領先指標很好用,但要小心用!
http://www.guavafield.com/column.asp?id=186

王仲麟 38歲靠基金退休

2013年8月17日 星期六

好命自己拼:無懼上億身價成泡影 網路第二春

好命自己拼:無懼上億身價成泡影 網路第二春

 

甘明又被稱為「天才」,她也不負智商,投身網路成霸主,直到網路泡沫跌倒,學會謙卑對人。
能 被稱為天才,而不是聰明者,大多才氣縱橫、不可一世,國中一年級智力測驗後,甘明又被老師稱為「天才」,但她卻不愛念書,因家裡負債,高二便輟學、賺錢養 家,以同等學歷考上夜大,20歲開影印店、美語補習班…,大學畢業前已擁4間房子,身價上千萬元,進入職場求職,表現依然亮眼,26歲就擔任業務兼企劃經 理。

1995年,她看好網路崛起,架設50個網站,更推出網路訂電影票,風光至極,30多歲,身價上億元,卻因網路泡沫負債,賣掉家產,低調再起,她說:「我的一生被天才所誤,現在的我要學習謙虛。」
採訪╱彭蕙珍 攝影╱康仲誠

國一時,甘明又被老師叫到輔導室,在智力測驗單看到兩個字「天才」,「以後我就以『天才』自居。」她說。20歲創業,30多歲有上億身家,近40歲事業重整,才發現「智慧高與有智慧」是兩碼事,「聰明又有什麼用?看什麼都不順眼。」 

「當你很努力卻不成功,要回來檢討性格。」她坦言:「我最大的敗筆在個性不好,不懂得廣結善緣。」這位天才,小學四年級就觀察到,「父母完全是不 同世界的人。」國中時雙親離異,姐代母職照顧弟妹。因家中負債,念完高二便休學,「幫人帶小孩、洗衣服…。」再以同等學歷考上夜大。

大學創業賺進4房

家在育達商職附近,她看到影印商機,「花8000元買1台二手影印機」,短短幾年,從1家店擴展到3家店,「影印、快速印刷、打字、開美語補習班、牛肉麵店、K書中心…。」大學畢業前,她已在汐止擁有4間房子,身價千萬元。

有客人見她年紀輕便酸道:「妳為什麼不去找工作?」甘明又不服氣想:「找給你看啊!」賣掉影印店,在雜誌社跑業務,因業績太好,「3個月做到業務部經理,月領超過10萬元。」

陸續轉換幾份工作,都因表現極佳,在公司如直升機般升遷。26歲,當她再度於1年內升至業務兼企劃經理,帶領40~50歲資深業務時,領悟到:「年輕又怎樣,在業務掛帥的職場,成敗論英雄。」

網路泡沫負債再起

1995年,甘明又再度創業,這一回看好網路,「因弟弟是電腦天才,我想做什麼,他就有辦法做出來。」成立KingNet國家網路,「興趣廣泛、覺得自己什麼都能做,推出50個不同主題網站,音樂、電影、租屋、人力仲介…。」

她期待在網路建立一個烏托邦,「每個人在王國有一個家,可選擇不同的社區生活。」電影網站則結合西門町龍頭戲院,推出網路訂票、劃位、現場取票商業模式,「2000年走在西門町都是KingNet的取票機。」

「競爭者少,醫療、電影、音樂網站做到第1名;1999、2000年得到電子商金質獎第1名,9座網路金像獎,獨得4座。」那是她風光時代。創投、各集團捧著錢投資。直到網路泡沫,一切成幻影。

「別人可能賠幾千萬就不做了,但我不能收。」她笑道:「公司要倒,可以倒很多次。」她把所有能賣的都賣了,負債再起。將近40歲摔了重重的一跤,甘明又自省:「網站不夠聚焦。」她的高姿態,也在無意間得罪了很多人。

重新整頓再起,2002年協助3M架設官網,2005年取得網路總代理,業績平穩。她強調:「現在要學會專注,還有吃謙虛的藥。」
個人自主健康管理軟體
透過網路免費下載的自主健康管理軟體,於8月底正式上線。
網路醫院
KingNet國家網路醫院有1千多名駐診醫師,其中藥典系統受歡迎。
3M創意生活專賣店
2005年取得3M網路總代理,銷售商品。


【我的心聲】遇到壞運 堅毅面對

大學時只知道自己要賺錢,根本不知道那是創業。在1995年有勇氣去做網路,是因為不曉得它這麼燒錢。因為不懂,就有勇氣去做。網路泡沫後,陸續關掉不賺錢的事業,包括旅行社、餐廳,以及網站。收了旅遊、電子訂票等事業時,覺得很可惜,但人真的不能往回頭看,只能往前看。

獅 子座加上屬虎,我很虛榮,喜歡當老大,很多人覺得我脾氣不好,這非我所願,也不想那麼兇猛。以前運氣很好,但我在面對好運時沒有處理的智慧,遇到壞運時, 卻有面對的堅毅。所以家人說我是個要命的樂觀主義者。近年來去上課,學易經,才發現過去認為自己是英雄,但其實是時勢造英雄。

【我的人生觀】

創業是不管狀況好壞,就去做自己喜歡的事。

【甘明又小檔案】

年齡:1963年(50歲)
學歷:文化大學新聞系
月營業額:300~500萬元
網站:http://www.kingnet.com.tw/