2012年9月30日 星期日

散裝海運

1010412慧洋海運非凡新聞


波羅的海乾散貨指數- 维基百科- Wikipedia

BDI指數組成的分類

海岬型(Capesize)
9.8萬噸級超巴拿馬型(post-Panamax)
輕便型(Handysize)


海岬型(Capesize)
巴拿馬極限型(Panamax)
超級極限型(Supramax)
輕便極限型(Handymax)
輕便型(Handysize)



101.4國內散裝航運七雄

101.9.14散裝船運市場現貨、期貨與長約日租價

2012年9月27日 星期四

從GDP掌握投資動向


從GDP掌握投資動向

整理者:黃嫈琪、詹宛霓

在前面文章中,讀者已經學到企業財報中的幾個重要概念,不論對於個人投資或工作上的基本財務觀念,都有很大的幫助,接下來本篇要學習的是國家的財務報表,也就是平常所說的國內生產毛額(GDP)。

了解GDP的內涵與其組成,對於前瞻景氣趨勢有很大的幫助,而景氣變動對於公司業績影響甚鉅,做為一位領高薪的中階主管或高階主管,想要了解全球景 氣現況與未來可能趨勢,不能不懂GDP。一旦碰到金融海嘯、歐債危機之類的大事,即使不能事先預知,也要懂得臨機應變,否則輕則薪水、獎金縮水,嚴重的可 能連飯碗都丟了。

暢銷書《經濟指標告訴你&沒告訴你的事》作者、知名投資部落格格主愛榭克(izaax),又號愛錢客,擅長用隨手可得的國家總體經濟數據,透過深入 淺出的分析,提供投資決策最重要的基本面依據,其精準的判斷與獨到見解,連投資銀行都很想挖角。他曾準確預測2007年美股大崩盤、2007年美債大多 頭、2008年台股大崩盤和油價泡沫破裂等重大事件,以下就由愛榭克由淺入深,教你如何解讀GDP。

操作心法
1. 搞懂GDP 4大要素,預測台股得先看美國
愛榭克指出,台灣是淺碟型經濟,受國際市場影響極大,因此要洞燭機先,最好學習看懂美國的GDP,追蹤美國甚至比追蹤台灣GDP更重要、更具領先性,因此,以下他會用美國GDP做為例子來說明。

首先簡短講述GDP所代表的意義,以及要如何取得相關資訊:
國內生產毛額GDP=民間消費C+民間投資I+政府支出G+(出口X-進口M)

◎ 民間消費C:一國的居民在國內所進行的消費行為――「血拼」是也。
◎ 民間投資I:民間個人或企業嗅到了未 來的商機,進行的相關投資。
◎ 政府支出G:政府將取之於人民的錢,經過妥善規畫之後,重新以支出或是投資的方式回饋到人民身上。
◎ 進出口X-M:若把國家當成一間公司,就像一個國家在國際市場上做買賣。賣得多買得少,就會出現盈餘,等於把錢賺回國內;反之,就會出現赤字。


GDP所代表的意義在於,利用客觀的資料來評比一國在特定時間內,由經濟活動產生的總經濟價值。無論是否具備財經背景,要了解這套公式並不費力,只 有4個項目:民間消費、民間投資、政府投資、進出口(出口-進口),這4個項目就像一國經濟的4根柱子,支撐了一個國家所有的經濟表現。但就像不同的房子 有不同的設計一樣,不同國家的4根柱子,高低粗細各有不同,重要性也不一樣。例如談到哪個項目是一國的經濟命脈,對於台灣來說就是進出口,但對美國來說, 可能就會說是民間消費。
以上只是一個粗淺的介紹,稍後會再針對這些細項下去深入解釋,並帶領大家來學著「解讀」這些資料。

2. 報告落落長,只要看懂2個表就足夠
當你得到的是一份完整的GDP報告,看來令人頭皮發麻,對吧?不要擔心,請直接跳到表格的地方;這份報告裡面一共有13個表格,但對一般投資人來說,只需要注意其中兩個表格就足夠了:「table 1」與「table 2」。

必讀表格1》實質GDP成長率
推演經濟成長趨勢
GDP報告的第1張表是成長率(table1),重要性在於—藉由個別經濟面向的年增率,推演整體經濟成長(衰退)趨勢,這對於我們分析長期趨勢十分重要。


▲美國實質GDP成長率,6大重點仔細瞧

解釋一下左邊的項目,從左上角數下來分別有剛提到的4大項目:「民間消費」、「民間投資」、「進出口」和「政府支出」,各大項下面又有一些次項目:
1.民間消費:主要分為「商品」和「服務」。「商品」又分為「耐久財」和「非耐久財」,耐久財是比方說汽車、家電、家具等可以使用較久的商品,而非耐久財就像是食品、能源、藥品等。「服務」則泛指一切例如醫療、教育、金融、觀光等的服務業消費。

2.民間投資:這部分則分為「固定投資」和「庫存」。「固定投資」又細分為「非住宅投資」和「住宅投資」,非住宅投資就是針對機器設備、軟體更新、人力資源等生產必須要素進行資金投入,須注意的是這個品項下的「建築業」,主要指廠房和商用不動產。

「住宅投資」則泛指一般住宅品項。所以如果要觀察美國房市是否出現復甦跡象,記得要來民間投資項目這裡面找,而非民間消費。「庫存」是廠商針對未來需求所預先生產的商品,庫存對於經濟增長是個正貢獻,因為生產這些存貨會產生產值。

需要注意的是,「庫存」和「民間消費」兩者關係是否出現失衡,如果庫存增幅快於民間消費,要注意是否未來出現超額庫存,而如果庫存增幅慢於民間消費,則通常可預期民間投資在未來會開始加速。有關這個部分,我們稍後會再深入探討。

3.進出口:同樣區分為「商品進出口」和「服務進出口」,分類方式同上面的民 間消費。

4.政府支出和投資:這邊主要分成聯邦和地方支出,中央層級的聯邦支出又細分為國防和非國防支出。

第1張表中,左下角還有兩個值得我們重視的項目:
1.「名目GDP」成長率:名目,顧名思義就是沒有排除通膨因素的原始值。
2.可支配收入:可支配收入的提升或降低,會直接影響到接續幾季的民間消費,是良好的先行指標,請銘記。


必讀表格2》GDP增長貢獻度
了解經濟強弱變化
看完了第1張表之後,接下來還必須看「GDP增長貢獻度」。內容和第1張表看來大同小異,只是分項較詳細,例如民間投資就分成「資訊處理設備」、「運輸器材」、「工業設備」、「軟體」……等,而這些都是我們日常生活接觸的事物,非常生活化,不用想得太複雜。


▲看GDP增長貢獻度,進一步了解細項變化

這張表強調的重點不太一樣,相較於表1強調的是各分項的「成長率」,這張表強調的是各分項的「貢獻度」,能讓大家清楚每一季(年)的經濟增長中的 「熱點」、「弱點」為何?如果說,第1張表「GDP成長率」就像是個晚間氣象報導,告訴我們總體和各分項的強弱變化狀態;而「GDP增長貢獻度」則像個完 整的氣象追蹤,進一步去探索景氣變化的濕度、風向、紫外線等,提供了更詳細的線索。只要我們審慎對照兩張圖表,就能夠簡單推導出未來的大趨勢變化。


3. 從3項進階重點抓出景氣轉折點
GDP對我們最大的意義,其實是告訴投資人每個重要的「轉折」,無論是「多轉空」、「空轉多」、「趨勢不變」,都能帶來極大幫助。但在實際運用上,則要從以下3個進階重點進行觀察:

重點1》找出美國經濟成長主軸
首先,抓出推動美國經濟成長的「主軸」是什麼?主角又是誰?
答案是美國的「民間消費」。它占了美國7成的GDP,可以說美國經濟成長動能幾乎完全取決於民間消費的強弱。因此民間消費的轉強(弱)才會從根本上動搖美國經濟增長的大趨勢,因此它是主角,但是主角不一定是成長動能最快的!
舉最近的兩個例子,2000年前是「科技和網路熱潮」,2008年則是「房地產熱潮」。以2008年這波榮景為例,從「GDP成長率」(詳見上頁表 3)可見到,從2002年復甦以來,住宅投資(residential)一直是推升經濟增長的重要動力,最左邊的紅框中,可以發現到成長趨勢一直持續到 2005年第4季為止,但從2006年開始就陷入了負成長,出現第一個警訊。


▲住宅投資在2006年開始出現轉折訊號

重點2》數據驟變勿恐慌,注意比較基期的影響
請謹記,在判讀任何經濟資料前,一定要注意到「比較基期」的問題。如果比較基期較高,那麼突然出現較低的增長率,其實不用那麼緊張。
從2003年開始,美國的住宅投資在2001年第4季擺脫衰退後,連續16季增長已經累積了相當高的「基期」。在這樣的情況下,出現適度的放緩,並不一定意味什麼災難將發生,有關這點,我們一定要銘記在心,才不會又犯了「將短期現象認為長期趨勢改變」的錯誤。

不過,到了2006年第3季,就出現了嚴重警訊,因為我們參考過去4季的比較基期已經日趨走低,但在這季的住宅投資衰退幅度卻陡升,絲毫沒有改善,這顯示出,美國的房地產的確出問題,出現了第二個警訊。

而從2002年擺脫衰退以來的經濟榮景主軸一旦出現疑慮,讀者就該對景氣動向提高警覺。2006年第3季,是這波景氣多頭迴圈的第一個重要轉捩點, 但並不是最重要(正確)的轉捩點,為什麼?重點3》民間消費走弱,才能確立景氣由多轉空在判斷民間消費的強弱時,需要觀察的是,成長趨勢是否出現「斷 層」。例如,在2000年第2季的時候,民間消費出現了明顯的陡降,這個陡降就是明確的警訊;接下來,第2個陡降出現在2001年第1季,這就是景氣急速 惡化前的最後警訊了。


▲民間消費陡降,即為景氣惡化的最後警訊(單位:%)
重點3》民間消費走弱,才能確立景氣由多轉空
在判斷民間消費的強弱時,需要觀察的是,成長趨勢是否出現「斷層」。例如,在2000年第2季的時候,民間消費出現了明顯的陡降,這個陡降就是明確的警訊;接下來,第2個陡降出現在2001年第1季,這就是景氣急速惡化前的最後警訊了。

GDP趨勢分析在投資上有個很大的好處,它是個十分穩健的指標,相對於一堆忽上忽下的指標,它的趨勢一旦確立,就不容易改變。
當第一個警訊出現後,我們需要等待「4季」,為什麼是「4季」,不是「2季」或「5季」呢?原因出現在先前一再強調的「比較基期」,GDP是以4季 為一輪,也就是說,正常情況下,如果是因為比較基期偏高(或偏低),走完4季後,將徹底排除基期因素。正常的景氣擴張迴圈,若突然出現1、2季的「陡 降」,只要隨後能夠逐季回溫,那麼,就可以視為只是短期現象,無須過慮。

但萬一在比較基期已偏低的情況下,還發生二度「陡降」?那意味什麼呢?當然是暗示整體經濟已經「挫」起來啦!這代表經濟基本面已經急遽轉壞,那麼不管身為上班族或投資者,此刻你都要審慎再審慎,手上如果有持股,則最好能趕緊出清。

【延伸閱讀】簡單3步驟,輕鬆找到美國GDP報告
想查詢美國相關經濟資料,有很多網站可供選擇,對於一般投資人來說,最推薦的網站就是「美國商務部經濟分析局(U.S.Bureau of Economic Analysis)」,以下介紹給大家學習使用:
Step1:進入美國商務部經濟分析局官方網站首頁(www.bea.gov),點選「Gross Domestic Product」。



▲Step1

Step2:這裡密密麻麻有很多專案,不用擔心,繼續點畫面左上角的「Gross Domestic Product」這個選項。



▲Step2

Step3:左側文字是當期GDP的簡報,英文能力尚可的讀者建議一併閱讀。如果語文能力沒有那麼理想,或是較為忙碌的投資人,建議直接點選右邊選項「Full Release &Tables」,裡面就有需要的一切資料了。



▲Step3

資料來源:《經濟指標告訴你&沒告訴你的事》


【延伸閱讀】觀察台灣經濟動向,就看景氣對策信號
想了解台灣的經濟狀況,還有一個官方提供、非常簡單好用的景氣對策信號,亦稱「景氣燈號」,係以類似交通號誌方式的5種不同信號燈代表景氣狀況的一 種指標,目前由貨幣總計數M1B變動率等9項指標構成。每月依各構成項目之年變動率變化,與其檢查值做比較後,視其落於何種燈號區間給予分數及燈號,並予 以加總後即為綜合判斷分數及對應之景氣對策信號。

景氣對策信號各燈號之解讀意義如下:若對策信號亮出「綠燈」,表示當前景氣穩定、「紅燈」表示景氣熱絡、「藍燈」表示景氣低迷,至於「黃紅燈」及「黃藍燈」兩者均為注意性燈號,宜密切觀察後續景氣是否轉向。目前景氣對策信號各構成項目及檢查值如下:


▲景氣對策信號



小檔案_愛榭克(izaax) 
出生:1981年
學歷:碩士
經歷:財經部落客
現職:《Smart智富》月刊專欄作家

http://smart.businessweekly.com.tw/webarticle.php?id=47368&p=1





2012年9月22日 星期六

南方之星捷運開發大樓公開標售


公開標售「捷運中和線南勢角站(捷6)基地開發大樓」公有不動產案


http://www.dorts.gov.tw/ct.asp?xItem=33252955&ctNode=32741&mp=115001

捷運開發大樓 兩建案公開標售



木柵站「信義18號」、南勢角站「南方之星」
〔記者黃忠榮/台北報導〕位於捷運文湖線木柵站的「信義十八號」及中和線南勢角站「南方之星」開發大樓,由捷運局正式公告即日起公開標售,公告底價約市價九折。

共259戶 底價約市價9折
「信義十八號」標售案共十六戶住宅,標售底價每坪約四十六.八萬至五十四.一萬元,投標截止日是十月十九日;「南方之星」標售案共計二百四十三戶住宅,標售底價每坪約三十七萬至四十.六萬元,投標截止日是十月二十六日。

當地房屋仲介業者都表示,「信義十八號」就在捷運站旁,「南方之星」與捷運共構,兩者地點都很好,從過去的捷運開發大樓銷售情況來看,熱賣的可能性很高。

捷運局官員說,今年九月剛完成捷運松江南京站的「新東京宅」的標售,底價平均一坪八十一.八萬元,最後標出八十五萬元價格售出,差價不到四萬元,五十五戶全部一次售完,「信義十八號」與「南方之星」是否會引起同樣的搶購熱潮,「不敢講,但不無可能」。

「信義十八號」標售案地址為台北市文山區木柵路四段一三七號、一三九號,標售戶數共計十六戶集合住宅,標售房型為二房、四房,標售坪數約二十五至八十坪。

「南方之星」的標售案地址為新北市中和區捷運路三十六號、四十八號、五十八號,標售戶數共二百四十三戶集合住宅,標售房型分一房、兩房、三房、四房,標售坪數約十二至五十七坪。

全部售出 市府可進帳三十億
據房仲業者推估,「信義十八號」與「南方之星」若順利全部售出,約可為台北市政府進帳三十億元;捷運局官員也透露,過去捷運聯合開發大樓的標售,即使第一次沒標完,最多第二次就標完,而且第一次沒標完,一年內捷運局再辦標售都不會降價。

2012年9月15日 星期六

屋況改善再付斡旋金 增保障 2012年09月15日


屋況改善再付斡旋金 增保障

任一方反悔應賠償2倍金額

 

民眾利用先行支付斡旋金,透過仲介斡旋可增加與屋主議價的空間。范厚民攝
【周 承諺╱台北報導】房地產交易金額龐大,為提高買賣雙方成交機率,仲介公司發展出「斡旋金」制度,操作方式是請買方確認出價後,先給仲介一筆「斡旋金」,讓 仲介與屋主議價。若賣方願意出售,斡旋金將轉為定金的一部分。一般斡旋金從10萬~20萬元不等並設期限。專家表示,民眾支付斡旋金前須了解實際屋況,避 免屋況不符預期,將損失斡旋金。

目 前仲介斡旋主要方式有2種,除斡旋金外,也有另外一種「要約書」制度,可供消費者自行選擇。要約書的優點是賣方在未確定出售前,買方不用支付任何金額,可 減輕現金支出負擔。一旦屋主同意售出,取而代之的是用房屋總價的3%,作為定金。假使房屋總價1000萬元,屋主同意售出後,買方須支付30萬元的價金給 賣方。



合約註明房屋問題

信 義房屋六張犁店專案經理許南強指出,2種斡旋方式各有優劣之處,買賣方支付與收受斡旋金後,任一方若反悔就得賠償對方2倍的違約金額。許南強建議,民眾可 以將屋況各項問題,註明在斡旋金合約書備註欄,如房屋漏水、牆壁龜裂須待屋主改善,再支付斡旋金,較能保障買到物件屋況無虞。

一般斡旋時間以3~7天為基準,如果民眾遇到斡旋時間長達1~2禮拜,而屋主也沒有長期出國、或是無法處理房屋買賣的情況,消費者就要特別注意,斡旋金可能會遭到不肖業者挪為他用。

未談成應全額退還

最後若斡旋失敗,仲介也不可假藉「手續費」、「車馬費」等名義收取額外費用,斡旋金應全額無息退還。

除買方之外,賣方接受斡旋金前也須慎重考慮,必須確定對於買賣總價無異議,若在同意收受斡旋金,卻臨時反悔不賣,就應賠償買方2倍的斡旋金,若使用要約書制度,同樣也是賠償總價3%的2倍金額。

天成律師事務所主持律師盧天成表示,為避免法律糾紛,若賣方同時與多家房仲簽訂斡旋金制度,若與其中一家仲介達成買賣協議後,同意委託該仲介售出,屋主必須在24小時內告知其餘委託仲介,不能再收受任何斡旋金,避免產生「1屋2賣」的情況發生。 

2012年9月9日 星期日

為什麼你不是富人 而是窮光蛋?


有沒有認真想過,為什麼你不是富人,而是個窮光蛋?香港《大公報》引述人民網-理財頻道報導,如果你想從窮人變成富人,請仔細閱讀以下 10 項分析,徹底改變自己的理財觀念和生活學習態度,相信美夢終會成真!
1、窮人喜歡消費、富人關注投資。
窮人得到一隻雞、會把雞燉著吃了,富人會讓雞生蛋,蛋再孵雞。窮人?錢工作、富人讓錢為自己工作,讓錢生錢。一般富足 (10-100萬) 的美國家庭只有 20% 的收入來自投資活動,而超級富豪 (500 萬以上) 的收入有 43% 來自於投資活動。這就是窮人和富人對金錢態度的差異。
窮人也節儉,但往往是因為沒錢,一旦有了點錢就想著去消費,過過好日子,而不會去投資。富人也消費,甚至是奢侈的消費,但他們消費的錢來自於額外收入 (比如投資收益) ,更大份額的錢還是用於投資。有年薪 20 萬的窮人,因?他們的錢變成了衣服、化妝品、汽車。也有年薪 5 萬的富人,因為他們的錢變成了能增值升息的資產 -- 房產、成長股,然後他們用投資賺來的錢去享受生活。
2、窮人鑽研技術、富人學習管理。
富人除了會用錢賺錢,還會讓別人替自己賺錢,所以要學管理,懂馭人之術。窮人需要飯碗,渴望被別人選擇,所以要鑽研技術,讓別人欣賞自己,用起來順手。窮人需要穩定,希望別人給自己發放穩定的薪水,卻不知道自己給別人賺了更多的錢。富人給別人發薪水,多承擔風險,收益也就可能更大。
管理是一門藝術,不能完全用技術手段實現,因為它要深諳人性。好的管理者可以不懂技術,比如讓 IBM 起死回生的郭士納以前是餅乾廠的,而只懂技術不懂管理的人,很難成為富人。
3、窮人買彩票、富人買保險。
窮人為什?買彩票,因?它可以使人一夜暴富。窮人太想改變命運了,總想著「萬一」,而不想「一萬」,熱衷於這種毫無希望的賭博。富人為什?買保險,他們需要通過保險保障把極端不確定性的風險覆蓋住,然後再去積極的投資和開創事業。彩票和保險,其實反映了窮人和富人兩種不同的財富觀。前者是對財富充滿了不切實際的幻想,後者則是在立足現實基礎上去實踐創富理想。
4、窮人害怕風險、富人喜歡風險。
風險和收益是孿生兄弟,不想承擔風險還希望賺取鉅額財富,累死恐怕都做不到。因為財富往往隱藏在未知的領域,已知領域的利潤空間早就被競爭者瓜分。窮人不敢冒險,總希望跟在別人後面亦步亦趨,當然只能撿剩下的。富人喜歡風險,他知道風險的背後就是巨大的財富。當然他們不是盲目的冒險,而是基於對客觀規律的認識來管理風險。巴菲特看起來不是愛冒險的人,但他很喜歡危機,當別人都恐懼,都被嚇怕了的時候,他說機會來了。所以他是富人。
5、窮人消磨時間、富人利用時間。
窮人覺得時間不值錢,甚至不知道怎?打發。富人感覺時間就是金錢,因為有很多重要的事要做。窮人也有看起來很忙的時候,但往往是由於不善管理時間。富人也有休閒的時候,但在休閒中也沒停止思考事業發展,或在為了下一步的行動養精蓄銳。當你太閑或者太忙的時候,都不正常,需要做出改變了。富人善於利用別人的時間賺錢,讓他人執行自己的想法,而把精力投入到未來的發展中。
6、窮人走親戚、富人交朋友。
這沒什?不好,問題是親戚聚在一起的時候多是嘮嘮家長里短,打打麻將,完全是消磨時間。富人善於交朋友,擴大自己的人脈,尋找合適的創業夥伴,?幹番事業做準備。不要覺得富人的人際交往太功利,功利心人人都有,親戚之間也是互相攀比,窮親戚和富親戚間挺難相處的,還不如眼不見心不煩。跟什?樣的人在一起,就會變成什?樣的人,所以對窮人攀富貴沒什?好鄙夷的,?了改變自己的命運而已。你要想富,就要跟富人走近些,別總有「仇富」心理。

7、窮人賺小利、富人抓大勢。
人窮志短,窮人會被蠅頭小利誘惑,把握不住大方向,撿了芝麻丟了西瓜。這種心理在股市上表現得最明顯,失敗的散戶總是好股票拿不住,賺一點錢就?,壞股票虧一點就捨不得割,最後跌到地板價。結果賺小錢、虧大錢。富人的目光長遠、信念堅定、相信自己的獨立判斷,能夠穩穩地抓住大勢賺大錢。窮人在小的誘惑或者風險面前會變得動搖,永遠成不了大氣候。
8、窮人說得多、富人做的多。
有的窮人喜歡抱怨當下,有的窮人喜歡暢談未來,無論是那一種,都是只說不做。於是前者繼續抱怨卻沒有任何改變;後者繼續暢想卻沒任何行動。富人則是做了再說,他們知道抱怨是沒用的,再好的規劃也只是規劃,不行動就等於零。即使是前方有困難、有風險、有未知的東西,他們也要勇敢的邁出去,遇到問題再解決問題,而不是在等待中和抱怨中消磨鬥志和失去機會。
9、窮人精於算計、富人精於工計。
窮人天天圍著柴米油鹽醬醋茶,自然如此。窮人更喜歡算計得與失,正是由於太在乎一時的得失,所以難成大事。富人精於工計,一本名?《管道的故事》的書中,講了一個故事:一對好朋友給村子供水,開始時每天用扁擔挑水,得到低廉的報酬。後來其中一個人建議修一條管道從河裏往村子裏引水,結果因為成本高而遭到同伴的反對 -- 這就是窮人思維和富人思維的差異。建議引水的人會組織資源,用科學的方法做事,這樣能持續穩定地獲利。而那個反對的同伴總是計較一時的得失,缺乏共贏的思想。富人是擁有大智慧而不是小聰明的人。
10、窮人捨不得雞肋、富人捨不得機會。
窮人做決定總是患得患失、猶豫不決,面對未來不確定的因素,有太多的顧慮。比如因?怕失去穩定的收入,而不敢開創自己的事業。
其實想想看,眼前的穩定也不過是食之無味、棄之可惜的雞肋,但窮人仍然不敢將之?棄,結果失去了更好的機遇。富人最捨不得的是機會,一旦機會來臨,他們會立刻抓住,即使是冒很大的風險也無所謂。因為他們知道機會溜走了就不再來,不管能不能想出答案,先把手舉起來再說,這樣會逼著自己想辦法,把機會轉變為財富。



2012年9月2日 星期日

抓漏水屋 別忘了3到、6點


抓漏水屋 別忘了3到、6點
2012/09/01
【經濟日報╱文/黃啟菱】 天秤颱風挾帶的大量豪雨,使得南台灣災情慘重,不少民眾的住家也漏水,令人心煩。房仲業者指出,一般人最怕買到漏水屋,其實不妨逆向操作在下雨天、尤其是颱風日看屋,經過數日的大雨洗禮,體質不佳的漏水屋多能無所遁形。

有巢氏房屋副總經理劉炳耀指出,事前預防勝於事後修補,他建議正在看房子的民眾,除了要掌握下雨天看屋良機之外,還要確實依循「眼到」、「手到」及「口到」3大訣竅,就能透視房子的漏水問題。

一般而言,漏水屋分為4大類,包括因裂縫或接合不良所造成的屋頂漏水裂縫問題引起的牆壁滲漏鋁合金窗框與水泥牆壁未能密合等施工不良所產生的窗台滲漏,以及管線老舊因素導致的漏水。

首先是「眼到」,要仔細觀察物件內外牆面,檢查牆面有無壁癌、水漬、發泡及油漆脫落狀況;如果外牆變黑,就要小心壁癌,而屋內牆壁接縫、陽台外推處及頂樓加蓋等地方,如果有不平整的隆起、水漬、發泡,甚至油漆剝落的狀況,就要特別留意。

第2是「手到」,可用手摸牆壁,感受水氣是否有滲出的漏水徵兆,因為有些屋主為了增加房子的賣相,會利用重新粉刷或是裝潢包覆的方式,掩飾先前漏水的痕跡,買方從外觀很難分辨。劉炳耀建議,民眾可用手觸摸牆壁,感受是否有水氣滲出的漏水前兆。

最後是「口到」,可於看屋時向左鄰右舍打聽房屋的狀況,特別是預備購買物件樓上和樓下的住戶,詢問物件是否有漏水的紀錄,徹底檢視物件的防漏能力。

良好的鄰居互動,當發生因水管管線老舊問題需配合修繕時,也較能順利圓滿解決。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨也說,利用連續下雨的時間看屋,特別容易找到住宅漏水的缺失,算是掌握「天時」,在此同時,也別忘了「地利」,那就是除了屋況,還需要檢視大環境,如房子所在區域是否有積水問題、物件1樓處是否有積水痕跡,及附近排水系統是否有淤塞狀況等。

信義房屋居家服務中心專案經理曾雪梨體醒,梅雨季看屋切記觀察6部分,那就是天花板、牆面、地板、窗框冷氣孔、公設及二次施工處,並要注意是否有水痕、壁癌、潮濕發霉等3種狀況。

此外,若想知道欲購屋的區域是不是常淹水,也可上經濟部水利署水災保全計畫資料下載區,裡面提供先前「淹水災害位置」資訊,共計全國有超過1,000筆的淹水地區資料可參考。

2012年9月1日 星期六

(看屋)捷運松江南京站--新東京宅


捷運共構宅創新高 「新東京宅」最高每坪95萬標出

由於捷運工程局所開出的價格略低於市場行情,7月31日正式公告公開標售,9月14日前捷運工程局已經收到170件標封,由於反應熱烈,市場也預期這一次公開標售有機會挑戰由東門站的「京華苑」所創下捷運共構宅最貴每坪88萬元的歷史記錄。開標結果55戶全數標出,估算平均標售價格約85萬元/坪,溢價比約4%,最貴的價格要95萬元,一如市場所預估的再創捷運共構宅的歷史新高價格。
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捷運新莊(松山)線松江南京站(捷10)開發大樓(新東京宅)公有不動產公開標售案開標結果

臺北市政府捷運工程局表示捷運松江南京站「新東京宅」前於101年7月31日正式公告公開標售,本標售案共計55戶,為約13坪至20坪一房型小套房,標售底價平均約81.8萬元/坪。至截標日101年9月14日前,捷運工程局已收到170件標封, 9月17日下午5時30分已完成全部55戶開標作業,全數標出,估算平均標售價格約85萬元/坪,溢價比約4%,參與投標民眾可於9月18日辦公時間來電詢問投標結果。聯絡電話:(02)2521-5550轉8511~8514
  • 資料更新: 2012/9/17 18:33   資料維護: 臺北市政府捷運工程局

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    松江南京共構宅全數標售 最貴每坪百萬2012年09月17日18:46
    http://www.appledaily.com.tw/realtimenews/article/life/20120917/142819

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    捷運共構新東京宅 標價追新高 2012/09/17
    部分物件超越2年前最高標售價每坪88萬元 55戶可望全數脫標
    http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_MAIN_ID=414&f_SUB_ID=4055&f_ART_ID=273011 

    【聯合晚報/記者游智文/台北報導】
    捷運新東京宅外觀。 記者潘俊宏/攝影
    台北市捷運局今天標售松江南京站共構住宅「新東京宅」共55戶套房,雖然底價每坪79.7~84萬元,並不便宜,但仍吸引170封標單,部份物件更出現10封以上標單競標。由於投標熱烈,至中午僅開出25標,整個開標要到下午才結束,但可全數脫標,部分物件並可創捷運共構宅每坪的標售新高價,超過2年前的最高標售價每坪88萬元。
    捷運共構宅公開標售,過去行情最高的是位於東門站的「京華苑」,兩年前標售創下最高一坪88萬元的價格,預料今天「新東京宅」最高脫標單價,應可超過此一行情。
    根據房仲業者的銷售資料,東門站的京華苑,目前市面上喊價每坪動輒百萬元以上。
    今天到現場參與投標的民眾高達100、200人,捷運局採逐一標單開標,不對外公開。投標人有表示要自住,但也有不少人表明是為了投資。投資客多認為捷運局底價接近市價,但仍有賺差價空間,因此投標。自住客則普遍嫌貴,一位李姓自住民眾在現場直接批評捷運局如此訂價是帶頭炒高房價。
    位於北市南京東路二段上的「新東京宅」,為台北市捷運局和興富發建設合作興建的聯開共構大樓,屋齡不到兩年,共18 層,總戶數約320戶,完工後捷運工程局分回13~15樓共55戶、坪數約13~20坪的小套房。捷運局日前公告全數標售,每戶底價約1100~1900萬元,扣掉車位,每坪約79.7~84萬元。55戶套房的總底價約為7.3億元。
    今天最熱門的物件為第29標和第54標,分別有11封、10封標單,其他所有物件也都有人投標。
    信義房屋企研室經理蘇啟榮表示,「新東京宅」4年前預售時,每坪售價約70~80萬元,拜共構宅之賜,銷售速度非常快,目前市場行情約每坪85~88萬元,此次捷運工程局標售底價較市價因還有一些價差,因此吸引不少民眾進場投標。
    永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛則分析,「新東京宅」是新莊線、松山線的交會站,地點好,加上位處有陸資題材的松江辦公商圈,因此儘管底價不便宜,但仍吸引自住、投資客進場。他表示,政府持續打房,但從「新東京宅」熱烈標況,可見市場資金充沛,而房地產仍是不少民眾投資首選;美國宣布第三波量化寬鬆 (QE3)後,是否會引發另一波買房抗通膨,值得注意。


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    101.9.1看屋
    標售
    新東京宅-捷運松江南京站
    13F~15F
    1層28戶
    管理費150元/坪
    60x60拋光石英磚
    二口爐,看起來若要來要炒菜應該不好用

    早上10:10看屋,面後面比面南京東路採光亮,還有也比較安靜
    洗澡空間小

    全部唯有A26及A28還有多開一扇窗對流比較好,A26比A28好,A26可看到101及新光三越
    A16~A20看出去無遮擋,下面有綠樹

    不選室內有柱子:A3,A7,A9,A11









     15f-25
    第53標











     14F之18

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    民眾只需上捷運局網站(http://www.dorts.gov.tw)選擇「捷運土地開發資訊」、「不動產租售公告」下載列印相關標單
    http://www.dorts.gov.tw/ct.asp?xItem=29463323&ctNode=32741&mp=115001
    公告
    http://www2.dorts.gov.tw/news/bulletin_jndv/01%E5%85%AC%E5%91%8A1.pdf


    北市 55戶捷運宅 下月標售

    位松江南京站 底價每坪79萬起

    東森房屋行銷處副總經理黃淑苓分析,以15坪套房、保守估計約租金2.5萬元來看,捷運局標售底價的投資報酬率約在2.4~2.6%,建議投資者不要盲目追高,合理的出價範圍應較底價多10%左右,大約每坪87.7~92.4萬元。 


    北捷標售小套房 每坪80萬
    http://udn.com/NEWS/BREAKINGNEWS/BREAKINGNEWS6/7262978.shtml

    聯合開發處表示,捷運松山線松江南京站「新東京宅」標售案,地址位於南京東路2段108號,預計標售55戶集合住宅,其中13樓5戶,14、15樓各25戶。標售房型都是1房,坪數約13到20坪,標售公告底價,大約每坪從79.7萬到84萬元。
    現場開放看屋時間,分別是8月14日(週二)、8月23日(週四)、9月1日(週六)、9月9日(週日)等4天的上午10時到下午4時。
    聯合開發處表示,投標截止日期是9月14日(週五)下午5時止;9月17日(週一)上午9時開標。

    新東京宅Midtown 雙捷運大樓

    鄰近四平商圈 規劃15~60坪

    基本資料
    單價:每坪75~85萬元 
    類型:大樓 
    坪數:15~60坪 
    公設比:33~35% 
    戶數:200戶  
    方位:南北向 
    停車位售價: 
    平面車位300~360萬元 
    機械車位150~190萬元 
    樓層:地上18樓、地下6樓