2015年8月19日 星期三

3分鐘看懂房地合一稅

3分鐘看懂房地合一稅

2015年5月17日 星期日

爺贈孫屋 怎麼做才划算

讀者發問「爺贈孫屋 怎麼做才划算?」
2015年05月16日

先算土增稅再決定
【倪浩倫╱台北報導】長輩年紀大了,會想把打拼一輩子的財產,傳給自己的子孫,這是東方社會傳統的觀念。但考慮到肥水不落外人田,想要節稅,不讓政府抽走太多的稅金,可善用各種移轉方式,做好財務規劃。

 
長輩生前想將財產移轉,可使用贈與或買賣方式。范厚民攝

有讀者來信詢問《蘋果》,表示爺爺名下有1棟屋齡約30年的房子,想移轉給孫子,想比較贈與或買賣等方式,須繳交哪些稅? 

若採用「買賣」的方式,由於二等親之間的買賣,會有「擬制贈與」的情形,也就是會被視為贈與。信義房屋地政士聯合事務所專案經理林以德提醒,務必要留有還款單等證明文件,否則會被視為「贈與」,遭到追稅。

二等親買賣視為贈與

爺爺若將房子「賣」給孫子,因屬買賣行為,賣方(爺爺)要繳交土地增值稅,土增稅為地方稅,要繳給各縣市稅捐稽徵處。林以德分析,持有時間約30年,要繳的土增稅稅金一定不低,「但可使用一生一次的10%自用住宅稅率。」孫子則要依房屋評定現值,繳交一定比例的契稅。

若孫子已年滿20歲,儘管戶頭存款和經歷不足,仍可由父母當保證人,向銀行申請貸款並擔任還款人。林以德說,每人1年有220萬元(2人440萬元)的贈與免稅額度,孫子可用父母贈與的金額繳頭期款,之後父母可每年持續用免稅的額度,協助清償房貸。


受贈者須負擔土增稅

若用「贈與」移轉房產,爺爺須負擔贈與稅,土增稅則由無償取得房產的受贈人(孫子)負擔,同時要也繳交契稅,林以德提醒,受贈人無法使用一生一次的自用住宅稅率。

游璿樺說,因土增稅金額大,若採買賣方式會比贈與符合節稅的目的,但若不適用自用住宅稅率,以財務規劃的角度,「建議生前不處理房產,待百年之後讓兒孫繼承,」因繼承而移轉之土地,免徵土地增值稅。

地方稅


項目:土地增值稅、契稅
稅務區分:地方稅
徵收機關:各縣市稅捐稽徵處
資料來源:《蘋果》採訪整理 

2015年4月18日 星期六

挑戰月用電81度

張揚乾-低碳生活部落格
http://lowestc.blogspot.com/

當接下來四個月,不用繳電費...
 
阿乾日前上鄭弘儀的廣播節目,教大家省水與省電
 
瘋狂阿乾的環保術 - 優生活 - 健康- 商業周刊
 
 


挑戰月用電81度





專家快幫忙
【洪儷容╱台北報導】「台灣阿乾」張揚 乾連省電也很厲害。根據台電資料,2014年每戶家庭每月平均用電量是298度,但是張揚乾今年1、2月平均每月才用81度。他說:「我家所有燈泡都是 LED燈泡,壽命是傳統鎢絲燈泡的20倍,但是省電4~5倍。」不過,他家幾乎不開伙,冰箱很少插電。絕的是,每天出門都會關掉總電源,不會讓Wi-Fi 網路分享器開24小時。


 
局部照明
張揚乾家的公共空間照明,主要就是靠這盞吊燈,相較於讓空間全亮的設計,局部照明省電又有氣氛。范厚民攝
 
使用噴霧電扇
噴霧式電風扇的霧氣蒸發時,會帶走熱能,讓室內比一般電風扇更涼快,也可少開冷氣。
 
出門關總電源
每天出門前,都把電箱的總開關關掉。電箱有修改過,總開關控制的迴路不包括冰箱與熱泵(需預約定時開啟)。



 
善用保溫瓶
開水煮開後,倒入保溫瓶保溫,不使用需要一直插電的熱水瓶。張揚乾表示,熱水瓶用2小時,用電量等於再煮一次開水。
 
熱泵好處多
熱泵熱水器可吸收空氣中的熱能,將冷水加熱成溫水,同時釋放17~19℃的冷空氣,夏天可取代冷氣。
 
全屋裝LED燈
張揚乾家裡所有的燈泡都是LED燈,超省電。


【破解網路傳言】

Q:在馬桶水箱放裝了水的寶特瓶,可省水?
張揚乾:要看馬桶設計,像省水型的沖水量是6公升,放入2公升的寶特瓶之後,大便可能沖不掉。
Q:洗碗機很耗水?
張揚乾:不一定,如果洗碗時讓水龍頭一直流,水量又沒關小,可能比洗碗機更耗水。
Q:LED燈泡很貴,才省一點點電費,不划算?
張揚乾:現在LED燈泡的價格已經降很多,1顆299元買得到,使用1年多,省下的電費就回本了。

 
張揚乾 台達電子文教基金會副執行長
http://home.appledaily.com.tw/article/index/20150418/36499107/news/%E6%8C%91%E6%88%B0%E6%9C%88%E7%94%A8%E9%9B%BB81%E5%BA%A6

回收水沖馬桶 省最大

專家快幫忙
【洪儷容╱台北報導】面對台灣68年來最嚴重的旱象,新北、桃、竹等地已啟動「供五停二」第三階段限水措施。大家煩惱家裡該怎麼省水時,被稱為「台灣阿乾」的台達電子文教基金會副執行長張揚乾卻老神在在,因為他6年前就開始節水,一家四口今年2月的水費才334元。

 
沖馬桶佔了家庭用水的27%,張揚乾改用回收水來沖馬桶,可省下非常多的水。范厚民攝

張揚乾說:「家庭用水有27%是用來沖馬桶。舊型馬桶沖一次就會用掉大約12公升的水,新型省水馬桶則是6公升。想省水,最快的方法就是拿回收水去沖馬桶。」

會有異味快用掉

他家刷牙洗臉和洗澡用的水,都先儲存在塑膠桶。洗衣水的回收更厲害,馬桶沖水開關一按,馬達就會將水抽過去給馬桶用,連水桶都不用提。不過張揚乾提醒,回收水放久了會產生味道,最好趕快用掉;裝洗衣水的塑膠桶會漸漸產生污垢,要常清洗。
 
使用省水水龍頭,看起來水量很大,但中間有很多氣泡。

回收水1

拿掉洗手台下方的U型管,讓水直接流到水桶中。

回收水2

用水桶承接清潔後的水,或者直接站在水桶內洗澡。

回收水3

使用省水的滾筒式洗衣機,將機器架高,讓洗衣水直接流到下面的儲水桶。

【家庭節水小撇步】


1.採用省水型的馬桶、洗衣機、蓮蓬頭、水龍頭。
2.舊式馬桶加裝兩段式沖水器。
3.多淋浴少盆浴,並縮短淋浴時間。熱水流出前的冷水用水桶盛接,用來沖廁。
4.洗碗、洗菜應放適量的水在盆槽內洗濯,避免用水龍頭直接沖洗。
5.食物不要用水沖來退冰。
6.衣物沒有很髒,洗衣機選擇快洗行程,取代標準行程。
7.定期檢查家中水塔、水管及用水器材是否漏水,並即時修復。
資料來源:水利署 
http://home.appledaily.com.tw/article/index/20150418/36498961/news/%E5%9B%9E%E6%94%B6%E6%B0%B4%E6%B2%96%E9%A6%AC%E6%A1%B6%E7%9C%81%E6%9C%80%E5%A4%A7

機電空間屬公設 改建居家用違法

機電空間屬公設 改建居家用違法



購屋前比對平面圖格局 不計樓地板面積留意建商圖利

【鄭 婷方╱台北報導】人人都希望居家空間能放大,除了透過裝修手法,部分業者或屋主會透過二次施工、違規使用,讓居家使用空間變大。

機電空調空間,就是容易被 動手腳的地方,專家表示,機電空間屬於小公,改建為居家使用空間屬違規使用,建議民眾購屋前,拿平面圖與實際屋況比對格局。

民眾購屋時,應帶著平面圖比對現場格局,確認屋況。林琨凱攝

機電空間用於擺放機電設備,屬於小公,中華民國暨新北市地政士公會榮譽理事長林旺根表示,早期政府為鼓勵集中設置,不論機電空間開口向內或向外,或位於室內,都不計樓地板面積,淪為建商圖利的工具。
若房屋內有機電設備空間,業者應確實標記,告知購屋民眾。

業者應明確標示位置

因此,《建築技術規 則》第162條在2011年曾修法,機電空間若開口向屋內,或位於室內,皆計入樓地板面積,作為專有使用,不過,林旺根提醒,在此之前取得建照的建案,因 法律不溯及既往的原則,不適用此規定,民眾在購屋時,可詢問銷售人員該案建照取得時間,作為判斷依據。

若該案每戶皆規劃獨立機電設備空間,林旺根 提醒,業者應明確標示機電設備空間的位置,及是否被改為其他居家空間使用,例如:廚房、衛浴等。建案取得使照後,建管處會在6個月內隨機檢查,勘驗是否有 違規使用的情事發生,若發現違規,行為人與所有權人、使用人須罰款並恢復原狀,交屋前由建商負責,交屋後則通常是屋主負責。

若民眾因家中有違規使用機電設備空間,而遭建管處開罰,是否可向建商求償?林旺根表示,必須檢視當初的購屋DM廣告與買賣契約書,注意建商是否有告知機電設備空間的位置,若無,就可求償。

機電設備空間單純改建,歸類為違規使用,若機電設備開口往梯廳或其他公共空間,業者封住出口改建,則屬於二次施工。

調閱政府版本格局圖

如果民眾購買中古屋,想查證原始格局,台灣房屋法務游璿樺表示,可調謄本檢視建物測量平面圖(等同政府版本的格局圖),且機電設備空間改建為其他空間使用,但權狀坪數不會變,若真有違規使用事實,仲介業者必須盡查證義務,並載明於不動產說明書,向買方詳細說明。
律師蔡志雄補充,機電設備空間改建,違規使用形同屋況瑕疵,在法律上稱為「物之瑕疵」,屋主有告知義務與瑕疵擔保責任,買方可主張減少價金,情況嚴重者,甚至可主張解除契約。

【機電設備空間使用自保術】

項目/方式
新建案
◎購屋前,向業者索取平面圖與家配圖,與實際屋況比對格局
◎注意平面圖有無標明機電空間
◎《建築技術規則》第162條在2011年曾修法,機電空間若開口向內,可計入樓地板面積,作為專有使用,但此前取得建照的建案,因法律不溯及既往,不適用此規定,民眾購屋時,可詢問銷售人員該案建照取得時間
◎若遭建管處稽查,發現違規使用,可檢視當初的購屋DM廣告與買賣契約書,注意建商是否有告知機電設備空間的位置,若無,可向建商求償
中古屋
◎可調謄本檢視建物測量平面圖(等同政府版本的格局圖),查證原始格局
◎機電設備空間改建,違規使用形同屋況瑕疵,法律上稱物之瑕疵,屋主有告知義務與瑕疵擔保責任,買方可主張減少價金,情況嚴重者,甚至可主張解除契約
資料來源:《蘋果》採訪整理 
http://home.appledaily.com.tw/article/index/20150418/36499566/news/%E6%A9%9F%E9%9B%BB%E7%A9%BA%E9%96%93%E5%B1%AC%E5%85%AC%E8%A8%AD%E6%94%B9%E5%BB%BA%E5%B1%85%E5%AE%B6%E7%94%A8%E9%81%95%E6%B3%95

2015年4月12日 星期日

財富升級 滾大錢一定要懂的五個數字

「底部挑金」選股法 出手就要賺一倍
財富升級 滾大錢一定要懂的五個數字
今周刊806期
2012/5/30

出身貧寒、父親早逝、找工作一度四處碰壁,加上五歲就得了小兒麻痺,從此鐵鞋與柺杖不離身……,人生講得出來不幸的事,都讓劉南志給遇上了。但四十六歲的他,卻靠著五個關鍵數字,比很多人提早嘗到財富自由的滋味!


採訪當天,台中下著大雨。四十六歲的劉南志,從一輛裝有輔助輪的機車緩緩下車。我試著要幫他脫下身上的雨衣,他說:「我自己來。」走至餐廳大門前,我想幫他開門,他說:「謝謝,我可以自己來。」進入餐廳後,我一個箭步連忙幫他拉開椅子,他連聲道謝,把柺杖放好後緩緩坐下。


五歲罹患小兒麻痹

苦讀拚上大學 出社會考上公職鐵飯碗

「我 自己來!」似乎是劉南志的口頭禪。儘管腿部萎縮,導致行動不便,但是看得出來,長年下來,這種「我自己來」的精神,練就了他結實的手臂肌肉與厚實的胸膛。 他在學習投資理財上的「行動力」也極為驚人,不論是需要花錢的理財課程,還是免費的講座,均不辭辛勞地自己開車前往。


「投資理財的學習最忌諱閉門造車,要走出去、多聽聽成功的人或過來人怎麼做,才能避免犯錯!」這個建議學習投資理財者一定要「走出去、往外看」的人,是一位穿鐵鞋、拄拐杖長達四十一個年頭的男人。


「我 是台灣最後一波小兒麻痺大流行的受害者!」「五歲時我發了高燒後,得了小兒麻痺,為了方便就醫,原本住在山上的父母親,舉家遷往台中東勢!」「我印象很深 刻的是,讀東勢國小時,當時村子裡有幾個小孩也得了小兒麻痺;附近的病患家庭還共同租了一輛三輪車,請一位阿伯接送我們這群行動不便的小孩上下學!」


家中有五個小孩,排行老么的劉南志,是唯一上大學的孩子。從淡江大學電機系畢業後,適逢台灣電子產業起飛期,劉南志也想與他的同學一樣,進入高科技公司上班,期望成為「電子新貴」!


「應徵時,主考官看我這個樣子,穿一件防塵衣都要花上好久的時間,每到面試這一關,總是叫我回家等消息……;但都是沒有再聯絡了!」即使事隔二十幾年,劉南志仍難掩落寞地說。


應 徵民間企業屢試不中的結果,劉南志最後下定決心衝刺高普考。準備一年後,他考上普考,並分發到一家公營事業。「我拿著分發單,到公司報到時,長官暗示我自 動申請調至別的單位。」「於是我寫了一封信給公司董事長,說我是考試合格,國家分發我來這裡的,你們無權剝奪我的工作權!」


勤於鑽研理財知識

悟出五個關鍵數字 讓身價飆升至上千萬

就 這樣,靠著一股堅持,劉南志進入公營事業任職,負責帳單系統的程式設計與維護工作。進入職場的前七年,劉南志在台北市總公司上班。「和很多公務員一樣,剛 開始我以為捧到鐵飯碗了,所以對投資理財漠不關心。其次,我在台北市賃屋而居、生活費高昂,每個月也存不了多少錢,也真的無財可理!」


在台北工作七年後,劉南志轉調到台中分公司上班,台中租屋與生活費比台北市低了許多,讓他開始存到錢。「我是存了第一桶金(一百萬元)後,才開始認真學習投資理財,這也是過去十五年的事。」


這 十五年來學到的投資理財心得,彷彿哈利波特手中的魔法棒,把劉南志從原本一介呆薪族,變成資產管理公司與私人銀行的座上貴賓。劉南志的美國股票投資管理諮 詢顧問公司──嘉鼎資本管理協理城國斌說:「劉南志先生是我們重要的客戶,但不方便透露客戶投資資金規模。」但據了解,要成為這家在台北地區頗具口碑的海 外資產管理顧問業者的客戶,最低門檻從新台幣一百萬元起跳。


最低門檻高達新台幣上千萬元的私人銀行,也曾力邀劉南志成為客戶。劉南志希望記者對其資產狀況保密,但他頗有自信地說:「每年的理財被動收入,遠超過本業工作收入,算是已經達到財富自由了!」


劉 南志把過去十五年來的投資理財成就歸功於五個數字。他說:「這五個數字,背後皆有一套簡單易懂的公式,代表了人生靠理財賺錢的五種可能性。」「如果你手上 已經有些錢,屬於中產階級,那麼只要懂這五種中的二至三種,就能晉升有錢人階級!」「如果你沒什麼錢,就最好五種都學會,再進一步找出最適合你的方法!」


數字一:期望值

精算成本報酬比 新股抽籤進帳逾二百萬

俗話說:人無橫財不富,馬無野草不肥。說到橫財,一般人總是聯想到買樂透。但劉南志不必靠買樂透,卻可以用比買樂透更低廉的成本以及更高的「中獎機率」,充分掌握人生的「橫財」,他的訣竅就是每年積極地參與新股抽籤。


一講到新股抽籤,尋常人馬上的反應是:「中籤機率那麼低,我哪可能這麼好運抽到!」劉南志卻說:「這就是人性貪婪的弔詭所在,大家會為了億萬分之一中獎機會的大樂透,排隊甚至砸大錢包牌,卻懶得花每次只要二十元的手續費,參加中籤機率比大樂透高出數百倍的新股抽籤!」


會 讓劉南志對新股抽籤樂此不疲的原因,背後有一個科學的數字支撐──「期望值」。學理工的劉南志說,千萬不要被這個統計學術語嚇到,期望值其實是一個極為簡 單的數學觀念:就是你每「賭」一次,所付出的成本和可以獲得報酬的比值。如果成本比報酬低,這個「賭注」就值得試試看。


舉新股抽籤的例子來說,比如A股票將上市,承辦券商拿出一千張出來公開承銷(供投資大眾抽籤)。A股承銷價為每股七十元,但其在興櫃交易價為一百元。假設中籤率有十萬分之一,而參與抽籤的成本為二十元(公定價),這在劉南志眼中是賺機會財的大好機會。為什麼?他拿筆一算:

1/100000 × 1000(張) × (100元-70元) × 1000股=300元

劉南志接著說:三百元就是參與A股抽籤的期望值,這個數字已經遠高於抽籤成本二十元,當然值得參與抽籤。「就算沒抽到,最多損失二十元手續費」,「但我等於是用二十元買一張中獎機率高達百分之一,獎金達三萬元的樂透!」他進一步解釋道。


搞 懂「期望值」的奧妙,讓劉南志每年都會密切注意新股與現金增資股上市消息,加上他有「親友團」的人頭贊助,無形中提高中籤機率。到最後劉南志甚至不太計較 期望值多寡,而更關注新股上市的價差。十五年下來,他抽中頂晶科、台船、漢微科、擎泰、中信金等數十檔的新股,及現金增資股,累積的價差已讓他賺進逾二百 萬元。


數字二:安全邊際

每次獲利一到二倍的長線釣魚術

靠著「期望值」讓劉南志過去十五年來賺進逾二百萬元的「機會財」,不過,他自承,這個只能算是「雕蟲小技」,真正讓他賺大錢的最大功臣是這個數字:安全邊際。

安全邊際=股票內在價值-股票市價

「過去十五年來,我的股票投資有一個特色,就是不出手則已,一出手就至少要賺個一○○%至二○○%才會出場!」能讓劉南志賠少賺大的最主要關鍵就是安全邊際。


這個公式是劉南志鑽研「股神」巴菲特的價值投資法,加上上過數次巴菲特投資法達人洪瑞泰課程所淬煉出來的心法。巴菲特曾說,股票投資最重要的第一步就是不賠錢,盡可能買進市價低於股票內在價值的標的,也就是買進安全邊際數值愈高的股票,就更能立於不敗之地。


「運用安全邊際觀念買股,重點在於如何計算『內在價值』!」劉南志強調說。一般人總是把股票「內在價值」過度簡化成「每股淨值」,趁著股價低於淨值就買入。劉南志說,這是半桶水的價值投資法,缺點是不僅不容易買到好股,還容易踩到地雷股。


「淨值只是『內在價值』的一部分,嚴格的內在價值定義,除了帳面上的淨值,還包括公司的競爭力、產業地位、商譽、品牌甚至通路等,難以用數字表達的無形競爭力。」「衡量這種恆常性的獲利能力,最客觀的指標非股東權益報酬率(ROE)莫屬。」


劉南志接著說:「多年來,我上過許多課的結論,以洪老師(洪瑞泰)計算內在價值的公式最好用。他衡量股市內在價值的方法是:每股淨值 × (1+股東權益報酬率) × 1.2(市場合理本益比十二倍)


然而,懂得計算股票內在價值還不夠,劉南志強調,你必須先擁有一張「口袋名單」,把台股中獲利穩定、產品具有市場領先地位、財務穩健的標的篩選出來。等到口袋名單的個股,出現內在價值打九折或八五折時,即出現一○%到一五%的安全邊際,再大膽介入。


劉 南志舉他在二○○八年買進的化妝品連鎖通路股寶雅為例,該股在○三至○八年的年平均ROE為二○.九%,○八年淨值為十七.六元,據此算出寶雅的內在價值 為:17.6 × (1+20.9%) × 1.2=25.5元。劉南志等寶雅內在價值打了八五折,即二十一.七元才介入。雖然仍被套牢些許時間,但持股迄今,即使不計配息,寶雅的報酬率已高達一五 ○%。


不單是寶雅,劉南志趁金融海嘯股市大跌時,根據手上的「口袋名單」,按照安全邊際至少出現一○%到一五%的方法,逢低買進聚陽、中鼎、耕興、恆義等股,均分別締造一○○%到二○○%的獲利。「只要每二至三年碰到一次這種機會,就是你資產翻倍成長的大好機會!」


數字三:機會成本

跨足美股 兩年報酬率高達二成以上

在台股取得豐碩的成果後,劉南志也企圖效法昔日股市聞人「榮安邱」,於台股萬點時獲利了結後,轉戰港股再大賺一筆的精神,往海外市場尋找機會,但劉南志鎖定的是美國股市。


兩年前,他參加一場由嘉鼎資本管理公司舉辦的新書《資本力》發表會,對該公司的價值投資法深感認同,於是委託嘉鼎作為投資顧問,正式進軍美國股市。


「美股挑選又是一門大學問,已經超出我的能力範圍,所以,我寧願花錢尋求專業人士的選股建議,協助我建立『口袋名單』,我再從這份名單挑選出中意的標的。」劉南志接著指出,之所以會投資美股,乃是基於「機會成本」的觀念。


投資報酬率大於機會成本

機會成本=你有能力選擇,卻被你放棄的最好投資機會

把機會成本觀念深植於心,讓劉南志不再是只會操作台股的井底之蛙,而是學習把眼光放到海外,尋求更有潛力的投資標的。


一○年時,台股已從三九五五點反彈至八三九五點,漲幅高達一一二%。相對之下,美股同一期間從六四三九點最高反彈至一一二○五點,漲幅為七四%,遠落後於台股。而一○年年中,劉南志把手上多檔漲多的台股獲利了結,遂興起轉戰美股的念頭。


在 嘉鼎資本研究團隊的協助下,劉南志於一○年八月至九月挑出三檔美股介入,分別是奇異電器、Cigna保險公司(康健人壽),以及石油鑽取暨探勘公司 Noble,迄今依然持有這三檔股票,即使不計股息,帳面獲利高達二成以上。今年初迄今,台股轉趨空頭,美股則強勢整理,凸顯深諳機會成本之道將投資資產 國際化、多元化的好處。


投資理財不能只是一味攻擊,懂得防守的藝術,才是守護財富的不二法門。劉南志說:「對高資產人士而言,要守住財富,對波動率這個數字必須有深刻體認!」


數字四:波動率

債券型基金 高資產人士守富必備數字

波動率=報酬率=虧損率


波動率如同一把雙刃劍,高波動代表高報酬,但同時也代表著高風險(高虧損)。這個道理大家都懂,但卻是「知易行難」的投資迷思。劉南志拿起筆計算解釋道:


如 果你有三千萬元投資資產,都把它放在波動率高達三○%的單一標的上。第一年你很幸運,投資標的上漲三○%,於是你的資金就從三千萬元成長到三千九百萬元。 隔年,你食髓知味,也把三千九百萬元投資在同樣是波動率三○%的標的,不幸地,第二年卻重挫三○%,這時你的三千九百萬元資金縮水成僅剩二七三○萬元。連 續兩年波動率同樣都是三○%,但一賺一賠間,卻使你原本三千萬元的老本縮水了!


體悟了波動率的奧妙所在,劉南志在可投資資金突破八位數時 做了一個舉動:買進七檔債券型基金。靠著債券型基金的低波動率,拉低了劉南志整體投資組合的波動率,雖然這也意味著報酬率將大不如以往,但他強調,這是守 住財富必須做的讓步。「如果你好不容易累積到一筆為數可觀的資金,仍不減貪婪的話,當心遭到天譴。」


過去五年來,劉南志提高債券型基金部 位,投資趨於保守,但他自認為自己畢竟正值壯年,太過保守有礙於資產成長,於是苦思如何在貪婪與恐懼兩端保持平衡。受到了「獵豹財務長」郭恭克演講的啟 發,劉南志把美國十年期公債殖利率與台灣通貨膨脹率兩者的加總,作為每年度檢討理財成績是否合格的最低標準。


數字五:公債殖利率+通膨率

當作投資理財低標 貪婪與恐懼取得平衡

目前美國十年期公債殖利率為一.七%,今年台灣通膨年增率預估約為二.三%,兩相加總為四%,四%就是劉南志投資理財年度報酬率的最低標準。「一.七%的殖利率可視為資金的成本,通膨率則是投資理財要制伏的怪獸;因此:

理財最基本成績單=打敗通膨率+回收資金的時間成本

「以目前的狀況,如果我的投資組合年報酬率達四%,我會給自己的投資理財打六十分合格,如果報酬率能到達一○%以上,就一百分了!」劉南志認真地說。


小時候,劉南志因為罹患小兒麻痺,父母親經常要背著他就醫,兄姊也花很多心力照顧他,使他成為家裡的最大負擔,但如今他反倒成為家族的經濟支柱。劉南志的二姊劉素錦說:「媽媽臥病在床後,醫藥費與看護費都是小弟獨自撐起,讓身為兄姊的我們相當感動!」


劉南志的二姊透露,今年小弟還將送全家出國旅遊,旅費由他全部負擔,代替行動不便的他,多看看外面的世界。劉南志透過這五個理財數字力,理出大財富,相信你也一定可以。


捷運共構宅仍夯 樺福千金10戶全標脫 2015年03月27日

第2標為5F之14,得標每坪均價為75.32萬元

(看屋)標售-頂溪站捷運共構宅-樺福千金103.5.20及103.6.7

http://holmes000.blogspot.tw/2014/06/10367.html

103.6標售-頂溪站捷運共構宅-樺福千金-基本資料

http://holmes000.blogspot.tw/2014/06/blog-post.html
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2015年03月27日17:47 
http://www.appledaily.com.tw/realtimenews/article/new/20150327/582324/
儘管捷運共構宅最近因社會住宅議題而爭論不休,但拋出市場來標售依然搶手。捷運頂溪站共構宅「樺福千金」最後10戶標售,已經全數標脫。

捷運工程局路權室副主任龔昶榮表示,該標售案平均單價66.6萬元,平均溢價比3.17,第2標最高溢價比10.52,最高價1688萬元、該筆物件為坪數22.41坪、每坪均價為75.32萬元

太平洋房屋永安捷運站加盟店經理黃聖富表示,捷運共構宅有一定市場,不僅是地標,還是行情巔峰,「樺福千金」的標售最高價落在每坪75萬元左右,其實也屬行情價。

黃聖富以捷運永安市場站的共構宅「美麗永安」舉例,該案均價落在每坪72~76萬元,與「樺福千金」相去不遠。

此外,捷運聯開處表示,「臨沂帝國」已經公告第4次公告標售,預計4月16日截標;本月23日也公告新店站聯開宅「碧潭有約」共16戶標售案,都以42~67坪大坪數為主,總價2145~4140萬元,將於4月27日開標。(陳書榕/台北報導)

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聯開宅轉賣 1坪喊82萬
新北頂溪站夯 投資客獲利了結
http://www.appledaily.com.tw/appledaily/article/property/20150318/36442526/
2015年03月18日 


【于靜芳、張琬聆╱台北報導】台北市長柯文哲將聯開宅當成公共住宅,只租不賣,獲得不少年輕人支持,但《蘋果》調查,本月23日捷運局將標售10戶新北市中和「樺福千金」聯開宅,日前該社區已出現多筆轉賣物件,投資客趁標售熱,準備獲利了結。



剩10戶下周標售
去年4月捷運局曾公開標售95戶捷運頂溪站聯開案「樺福千金」,底價667~4096萬元,每坪約56~64萬元,共標出85戶。北市捷運局本月23日將標售剩下的10戶,已開放第2次看屋,本月20日截止投標。

北市捷運局路權室表示,由於台北市長柯文哲並未指定「樺福千金」的餘屋作為公共住宅出租使用,所以仍照既定計劃標售。

北市都發局住宅企劃科表示,目前規劃公共住宅的聯開宅,就是已公布的龍山寺站、港墘站、台北橋站及小碧潭站等,後續是否將其他聯開宅納入,還須與捷運局協調,尚無法確定。 

搭上聯開宅標售熱,「樺福千金」待售物件增多,據永慶房屋統計,「樺福千金」有14戶在市場流通。 

永慶房屋頂溪直營店店長蔡明儒店長表示,「樺福千金」屋齡近3年,去年得標的屋主大多非自住,而是投資或出租較多,以獲利了結的心態拿出來賣,單坪開價約80~82萬元。 

小坪數套房居多

蔡明儒透露,「樺福千金」待售物件多為11~23坪套房或小坪數物件,以11.72坪物件套房最多,昨天剛成交的17坪套房,單坪成交約78萬元。 

2015年3月18日 星期三

獨立產權/管委會限租 出租車位眉角要顧

2015年2月28日 星期六

自用住宅 2年內重購可退稅

重購退稅
建物財產交易所得,符合條件也有
買進賣出不分先後皆適用 所有權須為同1人
【倪浩倫╱台北報導】小換大、舊換新、遠換近,這是不少換屋族的願望、也是許多業者的售屋口號。為了避免有自住需求的換屋族,出售房屋時,因土地部分須繳交土地增值稅(土增稅),影響換屋意願,政府推出「重購退稅」方案,只要符合條件,就能拿回全額土地增值稅。
只要符合規定,民眾可去原出售房屋的主管稽徵單位,申報退回已繳的土地增值稅。范厚民攝

房屋包含土地和建物,當民眾有換屋需求,卻礙於口袋不夠深,勢必要賣掉舊有房子,當換屋資金。信義地政士聯合事務所專案經理林以德說,賣屋要繳的土增稅,金額往往不低,民眾買賣前務必了解,自己是否符合「重購退稅」的標準,可替自己省下一大筆土增稅。 

需本人、配偶或直系親屬設籍,是「重購退稅」的首要條件,就是買進和賣出的房屋,皆要符合自用住宅。「先買後賣,或先賣後買都可以,」林以德補 充,房屋買賣,土地價值是以土地公告現值為計算。「想知道自己土地公告現值,可到地政機關,調閱登記簿謄本,用公告現值乘上該房屋的土地持分,即可算出數 字。」

售屋前1年不得出租

台灣房屋法務專員游璿 樺以「先賣後買」為例,若售出的房屋,土地持分部分(土地公告現值)為1000萬元,扣除200萬元土增稅,剩下800萬元,「2年內,買進的房產裡,土 地持分超過(土地公告現值)800萬元,就能申請退回土增稅。」買900萬元,則可退100萬元,買1000萬元,就能全額領回200萬元。若是先買後 賣,同樣適用。

要注意的是,買進、賣出的房屋,所有權人要同1人,且出售前1年內無出租及營業使用。那要去哪裡申請退稅呢?林以德說,若符合相關規定,可在重購(先賣後買)或出售(先買後賣)後,向原出售房屋的主管稽徵單位,申報退稅

重購後5年不可空戶

千萬不要以為退了稅, 錢就穩當的躺在口袋了。為了避免「暫時自住」的投機客,法令有規定,重購房屋後,5年內不能移轉(賣),也不得出租、營業和變成空戶,否則退回的土增稅會 遭追回。林以德提醒,對於自住客來說,很容易無心違反「空戶」規定遭討稅,「例如原只有自己設籍,當有需要遷出時,務必先將配偶或直系親屬戶籍遷入,自己 再遷出。」林以德說,若自己先遷出,家人戶籍再遷入,就會被視為空戶追稅。

游璇樺說,相較於自用住宅優惠稅率,每人一生僅能使用1次,「重購退稅」無次數限制,只要符合規定,皆能申請退稅。另為了避免民眾不知道「重購退稅」,民眾有10年的請求權(以後面買賣時間為起算點)。

【重購退稅規定】


項目╱內容
名稱:自用住宅重購退稅(土地增值稅)
目的:避免有換屋需求的民眾,因繳納土地增值稅後,不夠錢買新房子
符合條件:
原有房屋
◎簽約交易前1年內
◎無出租或營業使用
◎戶籍有本人、配偶或直系親屬設籍
新購房屋
◎原出售及新購房產的所有權人為同1人
◎新購房產,須辦有本人、配偶或直系親屬的戶籍登記
◎買入5年內皆須為自用住宅,不得出租、營業、移轉及遷出戶籍
◎都市土地最大為90.75坪、非都市土地最大為211.75坪
退稅期限:無論先買或是先賣,買賣時間須在2年內
資料來源:《蘋果》採訪整理 

2015年1月31日 星期六

勇敢做大夢-江文德

江文德-勇敢做大夢
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勇敢做大夢講座-江文德(中興創業場)


錠嵂江文德董事~經驗分享


20121226 成功人士江文德先生

江董-勇敢做大夢-卡通版簡介