2014年9月21日 星期日

換屋節稅 善用一生一次10%優惠

2014年09月20日

一生一屋須設籍連續滿6年 出售前5年無出租、營業行為

【倪浩倫╱台北報導】房地產買賣,如果關係到「土地」移轉,賣方必須繳納土地增值稅(簡稱土增稅)。有時賣方持有的時間相當長,土地增值稅會相當驚人,想要節稅,可善加利用政府提供的「一生一次」和「一生一屋」2種方案,但須注意是否符合相關條件。
 
賣房子屋繳交土地增值稅,如果符合「一生一次」或「一生一屋」條件,可善加利用,幫助節稅。范厚民攝

換屋族想買房,若資金 不足,勢必得先賣後買,但要注意土增稅金額。根據我國現行稅法,土增稅計算方式為土地公告現值前後差額,乘上不同級別的稅率。若你是新房子第1手屋主,差 額為出售時的土地公告現值,減去原規定地價;若當初買的是中古屋,則是減去前次取得(買入)時的土地公告現值。 

台灣房屋法務專員游璿樺說,土增稅有分一般用地和自用住宅用地,一般用地稅率為20%∼40%,自用住宅用地則為10%,彼此相差2~4倍,而土增稅算法,尚包括如消費者物價指數、持有年限等因素。


夫妻持分都須申請

自用住宅用地分為「一 生一次」和「一生一屋」2種方案。前者顧名思義,就是每人一輩子只能申請1次,要求的條件較寬,要將本人、配偶或直系親屬的戶籍設在該屋;售出前的1年 內,沒有提供出租、或登記營業使用;若位在都市,土地面積不得超過300平方公尺(約90.75坪),若土地位非都市地區,土地面積不得超過700平方公 尺(約211.75坪)。游璿樺提醒,這邊說的土地是屬建地,農地則不包含在內。

信義代書專案組專案經理林以德表示,若房地產所有權人超過1人 (如夫妻),情況就有所不同。他以「1棟房子,夫妻各持分50%」為例,售屋時,若想要整筆土增稅都使用10%自用住宅稅率,所有持有人都須申請「一生一 次」方案,「若只有太太申請,則只有太太持分部分,可使用10%的自用住宅優惠稅率,先生持分部分,則要以一般用地的稅率來課徵土增稅。」

一生一屋不限次數

除了「一生一 次」,10%的自用住宅優惠稅率尚有「一生一屋」方案。游璿樺說,這是政府鼓勵換屋的政策,只要符合資格條件,申請次數不限,但要曾申請過「一生一次」, 而且條件相對嚴苛。戶籍登記部分,直系親屬縮小至未成年子女,「一生一次無限定設籍時間一生一屋要設籍連續滿6年。」

售屋前的出租、營業限制,也從1年延長到5年,屋主持有時間要滿6年。「最主要的限制,在土地所有權人,與其配偶及未成年子女,除了該自用住宅外,名下皆無其他房屋。」

【林以德小檔案】


現職:信義地政士聯合事務所專案組 專案經理
證照:
◎地政士執照
◎不動產經紀人執照
學歷:中興大學財稅系
資料來源:林以德 

http://home.appledaily.com.tw/article/index/20140920/36096036/news/%E6%8F%9B%E5%B1%8B%E7%AF%80%E7%A8%85%E5%96%84%E7%94%A8%E4%B8%80%E7%94%9F%E4%B8%80%E6%AC%A110%E5%84%AA%E6%83%A0

公設比逾33%偏高 設施/戶數/車位數影響大 2014年09月20日

「你們公設比多高?」、「公設種類有什麼?」這是民眾買房必問的問題,但公設比的眉眉角角多,若房屋公設比高,買房預算動輒影響百萬元,快看專家如何解開公設比的密碼!
採訪╱鄭婷方

【鄭婷方╱綜合報導】公設比高低攸關室內面積,但並非社區的公設 種類多,公設比就一定很高,專家表示,除了公設種類、社區戶數多寡、停車位數量等,也和公設比息息相關,此外,有建案會標榜公設比超低,但應注意是否雨遮 或其他虛坪面積很多,避免陷入低公設陷阱,日後徒增糾紛。
 
兒童遊戲室的維護相對容易,也適合社區居民帶孩童玩耍,聯絡感情。林琨凱攝

所謂公設,指得是具有 頂蓋的公共設施,社區住戶可共同使用,社區的中庭花園最容易被民眾誤會為公設,事實上只能算法定公共空間,公設可分為「大公」、「小公」,簡單來說,大公 是全體住戶共同持有,像是大廳、機電空間,小公的範圍較小,例如每層樓的梯廳與樓梯間,由該層住戶共有。

《建築技術規則》規定樓高8樓以上的建築物,應興建雙逃生梯,加強安全性,梁茂廣告副總謝佳儒指出,目前新建案常見的公設比約30%,公設比33%以上偏高,公設比30%以下的建案很少,多數建案公設比分布在30~35%。
 
不論公設種類多寡,大廳幾乎是每個社區都有的設施。

小數點裡恐藏爭議

部分建案的社區,不同 棟大樓公設比不同,案場會給公設比範圍區間,房市專家Sway表示,因為公設種類不同,同社區內的大樓公設比不同,住戶付費的比例就有落差,雖可共用,但 易有爭議。「公設比的設定是看建商良心,有小數點的公設比也要小心,可能會A掉室內空間」,例如,建商為了觀感好,可能將建案公設比訂為34.9%或 29.9%,讓數字維持在相對可接受的範圍內。

停車位也是影響公設比的關鍵,「房價便宜的地方,建商不會挖太多層地下室,造價會提高」新北市不動產代銷經紀商業同業公會理事長林談說道,一般大樓地下室挖2層樓是基本的,部分建案若標榜低公設比,可注意是否地下室樓層較少,法定車位數量是否足夠。
 
圖書室是社區常見的設施,購屋前,民眾可詢問建商是否提供書籍。

車位8~10坪算合理

地下室車位以數量計 價,信義房屋代書專案組專案經理林以德表示,平面車位持分面積8~10坪算合理,若低於此坪數,可能是建商將地下室車位面積灌入公設,謝佳儒補充,地下室 車道通常不可能全部分到停車位,會留部分比例納入大公,避免持有車位的住戶主張,沒買車位的住戶不可下樓到地下室。
 
梯間走道算是「小公」,由當層住戶共有。

【詳閱契約 單層單戶防假公設比】

【鄭婷方╱台北報導】 公設糾紛層出不窮,如何預防歡喜買屋後,還得面對社區公設違法,得拆除或遭罰款的窘境,專家指出,買屋前,須詳細審閱買賣房屋的定型化契約內容,注意公設 包含哪些部分,檢視建物謄本、建案平面圖、登記內容,還要預防假公設比,例如單層單戶具獨立梯廳,公設比是否被扣除梯間面積。

部分民眾不清楚機車車位其實是被納入大公,因此要注意建商有無二次施工改建為其他休閒設施,其餘包括防空避難室的空間挪至汽車停車位,或機電空間外推,讓室內空間變大等,也都是常見公設糾紛。台灣房屋加盟事業總部法務游璿樺指出,室內機電空間外推,是罰住戶並非建商。

單層單戶的建案,隱密性佳且單純,受到民眾青睞,不少豪宅也偏愛單層單戶規劃,但因為無其餘住戶共同分攤當層梯廳面積,小公比例自然上升,房市專家Sway表示,為了銷售,案場銷售人員有可能說梯廳可自行運用,將公設比扣掉梯間,營造公設相對較低的假象。
 
中庭花園只能算是社區休閒設施,不列入公設計算。

挑高產品公設比高

購買預售屋,建案竣工後和當初申請建照的公設比,可能會有落差,新北市不動產代銷經紀商業同業公會理事長林談指出,以地政機關登記的數據為準,交屋時,民眾可將買房時的合約與權狀比對。

Sway 提醒,室內樓高有挑高(樓高3.6米以上)的房屋,通常公設比會較高,工業住宅因為須另規劃每層廁所與茶水間,公設比也會較高,此外,部分社區雖然公設 多,但公設規劃成可營利的空間,也相對可減輕管理費負擔,例如對外營業的健身房,或產權屬於社區的獎勵車位,車位對外出租等。
 
北市大安區小基地建案多,不乏設施少但公設比偏高的建案。

【著名公設糾紛事件簿】

時間╱內容
2014年7月:台北市「慕夏四季」、「瓏山林博物館」、「至善天下」、「冠德遠見」、「帝景水花園」、「寶徠花園」、「台北信義」等社區,公共空間阻隔民眾進入,遭建管處公寓科要求限期改善,最重可罰30萬元
 
2014年1月:新北市「國鼎」社區,以玻璃門阻隔開放空間 

2013年12月:新北市深坑,有社區因公設為二次施工的違建,法官判定屬違建應拆除,部分住戶獲賠49~54萬元 

2013年6月:新北市「國家世紀館」、「超級F1」、「画世紀」、「權世界」、「國鼎」、「巴黎16區」等社區,遭工務局強拆違建 

2011年8月:台北市「瓏山林博物館」未於房屋預定買賣契約中,揭露共用部分所含項目應含車道,違反《公平交易法》第24條,遭罰1500萬元
資料來源:《蘋果》採訪整理
 
停車位是容易被灌虛坪的公設,民眾購屋須留意。設計畫面

【公設比報你知】

如何計算:共有部分÷(主建物面積+附屬建物面積+共有部分)
大公:大廳、樓梯間、機電室、防空避難室、機車車位、有頂蓋的室內公共設施、水塔、管理員室
小公:當層的走道,當層住戶共同持有

常見糾紛:游泳池登記為蓄水池、機車停車位或機房空間改為健身房、地下室車位面積變小、部分車道面積灌入公設比由住戶共同分攤

機電空間知多少:機電空間納入主建物面積、要確認面積可以調閱藍晒圖
資料來源:《蘋果》採訪整理

【公設比登記異動3階段】

時間╱說明
1994年10月以後:凡是共用的部分就必須另外採用「公設登記」,不可與主建物混同登記
1990年6月至1994年10月:公設部分雖然仍和主建物合併登記,但大多會標示「公設」(例如門廳、樓梯間等),以及「室內」兩個部分來加以區別
1987年以前:公設部分(例如門廳、樓梯間等),大多都合併在主建物之中,建物平面圖並無標示公設部分,這是老舊房舍被誤認為零公設的主因
資料來源:游璿樺

【專家說法】無車位住戶較吃虧

車位是最多建商在公設比動手腳的地方,車道也會算入公設比,因此,若社區並非每戶皆購買車位,沒買車位的住戶相對來說會較吃虧。
游璿樺
台灣房屋加盟事業總部法務

【民眾意見】注重實際室內面積

買房時,公設比很重要,室內面積要實在,我覺得如果社區的公設種類多且公設比高,不常用的人會雙倍吃虧,一來房價相對高,二來管理費也貴。

張馨中 24歲 廣告業
http://home.appledaily.com.tw/article/index/20140920/36095510/news/%E5%85%AC%E8%A8%AD%E6%AF%94%E9%80%BE33%E5%81%8F%E9%AB%98%E8%A8%AD%E6%96%BD/%E6%88%B6%E6%95%B8/%E8%BB%8A%E4%BD%8D%E6%95%B8%E5%BD%B1%E9%9F%BF%E5%A4%A7

2014年9月14日 星期日

模型 樣品屋參考就好 平面圖+基地實勘不失真 2014年09月13日

封面故事
【倪浩倫╱台北報導】走進預售屋接待中心,笑臉迎人的銷售人員立刻上前接待,並進行一套個案介紹流程。不同於成屋,預售屋沒有實際的建築和格局, 僅有模型和樣品屋,於是民眾看房前,應作足功課,可向現場人員索取平面圖回去仔細看,冷靜且耐心的分析,這建案到底適不適合自己。
 
預售屋沒有實體,外觀、造型和樓層高度,僅能參考建築模型。彭仁義攝

預售屋顧名思義,就是 尚未完工但已在銷售的房子。當業者拿到建築執照,有些會在基地附近較熱鬧的地方,搭建「外接待中心」;有些則直接將接待中心蓋在基地上,待動工時再拆除。 民眾務必拿平面圖到「基地現場」觀察,例如1~4樓視野會被鄰房擋住,6樓看出去是隔壁棟水塔,7樓剛好是高架橋高度…等。

網路地產王總經理陳韻如提醒,民眾看屋時,首先要觀察基地臨路位置和鄰樓高度。此外,預售屋雖沒有實際建築,但可透過樓層高度,以及參考周邊建築樓高,推算各樓層看出去的視野。

 
看屋民眾務必到基地現場,觀察周邊環境,包括鄰棟高度,及彼此間的棟距。
 
參觀樣品屋要考量機能性,可實際測試衣櫃、鞋櫃深度,是否放得下衣、鞋,並確實測量空間寬度、高度。
 
參觀預售屋,務必查看藍圖,確認室內樑、柱實際位置,以防過多的大樑壓頂。

樣品屋 先比對家配圖

而建築模型,雖然能讓民眾快速了解建案,但梁茂廣告副總經理謝佳儒說,模型僅供參考,雖然旁邊會註明縮小比例(如1╱35),但有時會透過不同比例縮放(如長度為1╱35、寬為1╱30),讓建案看起來更方正。

進 到樣品屋內,房市專家Sway表示,愈漂亮的地方,愈值得注意。「例如客廳很大,可以參考家配圖,看該空間是否為客廳和書房打通?或觀察書房空間,大小是 否足以改成臥房。」謝佳儒補充,一般說樓高3米,是指樓地板中心到中心的距離,而樓地板約15~20公分、維修面(磁磚+砂)約6公分,施工後實際高度將 不到3米,「但樣品屋高度可能會做滿3米,民眾應自行測量或詢問。」

挑樓層 避水箱下方戶

樓層的挑選也有很大的 學問,每個人有每個人偏好的樓層,Sway提醒,15樓以上的大樓,多會有設中繼水箱,建議避開水箱下方那戶,易受噪音影響。若選頂樓戶,也可留意屋頂有 無植栽或游泳池,可隔離陽光,減少冷氣電費開銷。「如果1樓是店面,2樓易會成為管線轉折處,破裂、堵塞情況的機率,會較它樓層來的高。」

中古屋的過戶流程,多在45天左右,買方要在這段期間內,須備齊至少2成的自備款。反觀預售屋的付款方式,對首購、口袋沒那麼深的買方而言,相對輕鬆,從簽約到交屋,2~3成左右的自備款,可攤在1~2年內分期清還。

陳韻如說,跟業者簽約時,要徹底了解付款方式,一般分為訂金、簽約款、開工款,然後依工程進度,依序攤還1期1期的工程款,最後交屋時,繳交交屋款(或稱尾款)。陳韻如提醒,每期工程款付款時間,「並非全為1個月1期,由建商決定。」

【預售屋停看聽】


◆當你這樣做
走進接待中心,受到熱烈歡迎
◆別忘了這樣做
◎詢問接待中心是「外接待」,還是蓋在基地上方
◆因為…
◎若為「外接待」,應索取平面圖,到基地位置觀察鄰棟高度、周邊環境
◎若蓋在基地上方,可就近觀察
◆當你這樣做
欣賞模型,了解建築團隊、建築工法 
◆別忘了這樣做
◎對照平面圖,記住各棟、各戶面向和鄰路位置
◆因為…
◎可搭配平面圖,到基地現場,觀察某棟某戶未來對外視野 

◆當你這樣做 參觀樣品屋
◆別忘了這樣做
◎客廳寬敞,宜對照家配圖,觀察是否和書房打通
◎若會從原屋搬入家具,如沙發、餐桌,其擺放空間應用尺實際測量
◎用尺測量室內高度
◆因為… 
◎兩處打通,空間自然大,未來住進來則發現客廳縮水
◎宜仔細測量空間是否能容納原家具,否則要重新添置
◎成屋後,樓層高度要扣除樓地板和磁磚高度
◆當你這樣做 挑選樓層
◆別忘了這樣做
詢問中繼水箱位置
◎管線轉折、匯集樓層
◎對照平面圖,拿指南針測方位
◆因為…
◎易有噪音,建議避開水箱正下方戶
◎轉折處水管易堵塞、破裂
◎北部怕東北季風、南部怕西曬
◆當你這樣做 了解環境
◆別忘了這樣做
◎事後自行到基地附近,較高的數棟建築物頂樓觀察
◆因為…
◎由上往下看,觀察有沒有平面看不到的嫌惡設施
◆當你這樣做 付款方式
◆別忘了這樣做
◎了解各期工程款間隔時間
◎尾款是否為內政部規定的總價金5%
◆因為…
◎非1月1期,依各建商自行決定
◎許多業者自行將5%尾款調降為5萬元,有損買方權益
◆當你這樣做 流程結束
◆別忘了這樣做
◎熟記銷售人員解釋的利多,回家上網查證
◎索取藍圖,到基地現場比對
◆因為…
◎用冷靜的態度,面對充滿美好想像空間的預售屋
資料來源:《蘋果》採訪整理 

http://home.appledaily.com.tw/article/index/20140913/36081412/news/%E6%A8%A1%E5%9E%8B%E6%A8%A3%E5%93%81%E5%B1%8B%E5%8F%83%E8%80%83%E5%B0%B1%E5%A5%BD%E5%B9%B3%E9%9D%A2%E5%9C%96+%E5%9F%BA%E5%9C%B0%E5%AF%A6%E5%8B%98%E4%B8%8D%E5%A4%B1%E7%9C%9F

2014年9月13日 星期六

3藍圖在手 樑柱 水電 景觀不走鐘 2014年09月13日

【倪浩倫╱台北報導】對於毫無實體的預售屋,有可能僅1樓之差,人家看公園我看鄰棟屋突;或滿懷期待地找設計師,討論室內格局時,赫然發現屋內一堆大樑壓頂,床、沙發和書桌擺放大幅受限。想要避免以上情況,請事先跟業者索取各種藍圖,以免付了錢卻心痛捶心肝。

藍圖有分平面圖、立面圖、水電圖等等。房市專家Sway說道,「業者多不會在樣品屋內,把樑、柱做出來。」由於台灣人多有風水禁忌,務必跟業者要圖,來得知各戶樑、柱的確切位置。

 
民眾可透過藍圖並配合指南針,瞭解各棟坐向,並藉著立面圖提供的高度,想像各樓層未來看出去的視野。

立面圖 瞭解景觀視野

另外,預售屋賣方多會提供買方「客變」,讓客戶提早規劃室內格局。梁茂廣告副總經理謝佳儒提醒,「須事先索取藍圖,例如水電工程圖,事後好方便和設計師討論家中裝潢。」 

立面圖是根據平面圖,繪製出來的建築物外觀圖,其表示的內容包括建築物造型、屋頂形狀,以及最重要的:地面至建築物各部的高度和樓層高度。謝佳儒說,可藉由立面圖,瞭解到各樓層對外視野與景觀,「如果旁為公共建設,例如高架橋,政府官網會註明其高度,民眾可自行對照。」

【藍圖報你知】

◆平面圖:從地板面約1.5公尺處水平切斷,由上往下所視的圖像,包括牆、柱、門、出入口、櫥櫃等位置、形狀和尺寸
◆立面圖:
◎建築物外觀及屋頂造型
◎地面至建築物各部的高度、樓層高度、建築物及屋突高度
◎外部裝修材料
◆剖面圖:
◎記載施工材料、施工方式和尺寸
◎可藉此了解工法、內部結構和空間變化
◆結構圖:
◎內含構架圖、柱斷面圖、樑斷面圖、各部位配筋圖
◎可觀察樑、柱的確切位置
◆水電工程圖:
◎有電器設備圖、弱電設備圖、給水設備圖、排水設備圖
◎了解水電等各式管線位置和配置,插座位置和數量
◎插座可依個人喜好和家具擺放位置調整,如在床前方多設插座以便懸掛電視
◎水電管線若要改變走向,宜盡量減少轉折,避免堵塞
資料來源:《蘋果》採訪整理

【業者意見】表達意願 別被牽著走

銷售人員常會藉減少選擇數量,縮短買方猶豫期。例如買方需求是2房,但無特定樓層喜好,賣方會告知那棟只剩2、12樓層,1高1低讓你挑,一次把10幾個樓層選項降到2個。此時買方應該表達,確實有購屋意願,但該2樓層均不喜歡,此時對方多半會「釋出」更多選擇。
 
謝佳儒
梁茂廣告副總經理

【專家意見】做足功課 評估還款力

預售屋從簽約到還貸款,常有數年的時間,時間長,民眾警戒心自然下降。現在網路資訊很透明,民眾務必在買房前做足功課,例如到各家銀行詢問自身信用、瞭解貸款條件,避免交屋後,瞬間被龐大的房貸壓垮,影響生活品質,甚至發生違約斷頭的情況。
 
陳韻如
網路地產王總經理

【專家意見】多提問題 再查證答案

買預售屋,你要問很多問題,得到答案後,必須自己查證。例如北部因為東北季風,建議買向南的房子,南部則不建議買西曬屋;業者常會告訴你「大概」的坐向,所以你應該拿著平面圖,到基地現場,搭配指南針(現在手機都有指南針程式),確認你買的確實方位。

 
Sway
房市專家

http://home.appledaily.com.tw/article/index/20140913/36081424/news/3%E8%97%8D%E5%9C%96%E5%9C%A8%E6%89%8B%E6%A8%91%E6%9F%B1%E6%B0%B4%E9%9B%BB%E6%99%AF%E8%A7%80%E4%B8%8D%E8%B5%B0%E9%90%98