2009年2月12日 星期四

房貸增貸轉貸 利息不能扣稅

○房貸增貸轉貸 利息不能扣稅 蘋果日報2006年04月15日

又到了5月報稅季節,依照稅法規定,房貸利息支出都可列舉扣除。不過,由於現在房貸商品琳瑯滿目,房貸轉貸及增貸的商品也愈來愈多,這些增加的貸款額度所延伸的利息支出,依法都不能扣抵。 採訪╱洪正吉
房市理財 國稅局表示,個人綜所稅裡的列舉扣除額項目中,有一項是自用住宅購屋的借款利息,主要指納稅義務人向金融機構辦理自用住宅購屋借款時,只要該房屋登記為納稅義務人本人、配偶或受扶養親屬所有,且無出租、供營業或執行業務者使用,都可檢附該購屋借款的當年度利息單據正本,列報年度所得扣除額。

利息扣除額 每年30萬 不過,如果以「修繕貸款」或「消費性貸款」名義借款者,依法就不得列報扣除,除非確實可以證明用於購置自用住宅,並能提示相關證明文件,如所有權狀影本、建築物登記簿謄本等,國稅局才會同意列報。另外,如果是因為貸款銀行變動(如轉貸),則僅能就原始購屋貸款未償還額度內申報扣除。列舉扣除時,每一申報戶以1屋為限,2個門牌的房屋打通者,僅能選擇其中1屋列報,每戶每年房貸利息扣除額不得超過30萬元。

銀行業者指出,由於銀行在開房貸利息支出收據給房貸戶時,並不會刻意註明購屋借款或增貸,國稅局也沒有那麼多人力詳查,因此,實務上民眾只要有房貸利息支出,都會直接列報,再由國稅局來判斷,真正被要求補稅的人並不多。

銀行業者說,國稅局審查時,會以民眾首年利息支出為標準,判斷往後年期的利息支出是否合理。例如,首年利息10萬元,若無特別因素,往後年度高於10萬元的部分,國稅局就會扣掉。

由於轉貸或增貸,多數不是為了自用購屋為目的,而是有資金周轉的理財需求。銀行業者提醒,如果是一般的房貸,國稅局不會特別注意,但只要是申請循環型的房貸,因為是借借還還,比較會有問題,報稅時要特別小心。

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○房貸轉貸增額度 增加利息不能列 2008/05/01
工商時報 D3/理財百寶箱【李國煌】

房貸轉貸風潮中,有些人是為了多借一些錢,台北富邦銀資深經理陳秋蘭說,提醒民眾,只有轉貸前,積欠銀行的貸款餘額才算,新增的貸款,利息支出不能列舉。

例如,原本借了500萬,償還剩下480萬以後,轉貸借了600萬,多出來的120萬元貸款,所產生的利息支出,不能列入自用住宅購屋貸款利息支出。

只有原來的貸款餘額480萬元,所產生的利息支出,才能列舉扣除。
同時,遠東商銀稅務顧問戴素雲指出,辦過轉貸、更換過貸款銀行的民眾,想要享有購屋貸款利息支出扣抵的優惠,必須自己舉證,列舉自己在轉貸前的欠款餘額,提供稅官認定。

像是權狀影本、土地謄本,上頭都有這一戶房產抵押貸款的借貸金額、日期,另外,在申報時要填上房屋的稅籍編號。

依照規定,自用住宅購屋貸款利息支出,先和存款利息收入互抵,剩下的支出金額可列舉扣除,最高扣除金額是30萬元

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○還房貸後轉貸 報稅吃暗虧 2008/04/30

 銀行房貸利率、額度差異大,這5年來,大批房貸戶為了適用低利率、高額度,紛紛轉貸,其中,不少人自己籌錢償還舊欠款、轉向另一家銀行申貸,由於貸款中斷,購屋貸款利息支出無法列舉扣除,大吃暗虧。銀行主管說,只要不是透過銀行代償的轉貸戶,這項報稅權益,通通受損。 

所得稅申報,明天開跑,台北富邦銀資深經理陳秋蘭說,自用住宅購屋借款利息支出,可以列舉扣除,例如,向銀行借500萬,1年付出15萬購屋貸款利息,便可依照規定列舉扣除。這5年來,不少貸款人因為利率因素,換銀行貸款,房貸利率降低0.8、1.2個百分點,少繳一些貸款利息,也有人為了多借80萬、100萬,換銀行申貸。 

遠東商銀稅務顧問戴素雲說,轉貸的過程中,原來的房屋貸款如何償還,有2種情況 

1、銀行之間代償欠款,沒問題。 新貸款的銀行,直接撥款給舊貸款銀行,替客戶代償原來的欠款,這種情況下,原先的自用住宅購屋貸款,等於一路銜接,貸款人支付的利息支出,可以列舉扣除。 

2、自己籌錢先還款,吃暗虧。 陳秋蘭說,有些民眾在轉貸的過程中,自己先找親友籌一筆錢,償還原貸款銀行,再向另一家銀行借錢,發生原購屋貸款中斷的情況。 稅官認為,新辦的貸款是一般擔保貸款,而不是自用住宅購屋貸款,利息支出不能列舉扣抵,影響所及,大批自己籌錢償還舊欠款的轉貸戶,購屋貸款利息支出,完全無法列舉扣除,大吃悶虧。 

戴素雲說,自用住宅購屋貸款利息支出,可以列舉扣除,是一項社會福利的考量,主要幫助經濟能力受限的民眾買房子自住。 如果在轉貸的過程中,自己有能力籌到錢,償還原來的銀行貸款,稅官就會認為,這樣的民眾不在優惠之列,民眾一不小心,權益便受損。

1 則留言:

levenshe 提到...

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