2012年12月8日 星期六

頂加 露台約定專用 須經住戶全同意

頂加 露台約定專用 須經住戶全同意


 

頂樓加蓋多數為「約定專用」,民眾購買前須確認使用權利。范厚民攝

【周承諺╱台北報導】民眾買屋除了注意所購買的室內坪數外,對社區內的各項設施是否為個人或社區住戶共同使用也該搞清楚。法律專家表示,社區最常發生的糾紛為頂樓加蓋的「約定專用部分」,若民眾購買頂樓、頂加當包租公,卻遭樓下住戶反對,就會發生頂加無法使用的窘境。


陽台為「專有部分」,多數狀況下由住戶單獨擁有使用。

社區的空間依使用權利可分「專有部分」、「共用部分」、「約定專用」與「約定共用」4種。

「專有部分」,屬於社區住戶「個人使用」的區域,指的是住戶室內 客、餐廳、房間與陽台等建物。

共用部分則不屬於住戶個人所擁有,像是樓梯、走廊、通往大廳的走道等範圍,屬於社區住戶共同使用。



空間使用權辯分明

詳讀「現況說明書」

民眾最須釐清的是「約定專用」部分,通常指的是社區部分設施經過住戶、管委會的同意,該設施由特定樓層住戶所使用的區域。常見的為頂樓住戶可使用頂樓天台、頂樓加蓋區域,1樓住戶則可使用1樓庭院、地下室。

許 多民眾選擇購買中古公寓,會挑選購買有頂樓加蓋的頂樓戶別,圖的是可以增加室內使用坪數,或將頂加隔間出租,自用收益一舉兩得。但在購買頂加前,民眾一定 要詳讀屋主或仲介提供的「現況說明書」,內容是否標註頂加部分為「約定專用」,這項標註代表頂樓住戶可使用頂加,民眾才能安心購買。

立詳法律事務 所律師張建鳴建議,民眾可向賣方索取「約定專用同意書」,上面由全體住戶簽名同意頂加可供頂樓住戶使用,即可保證買方使用頂加權利。

不過,張建鳴表示,曾 發生過民眾買了頂加戶尚未入住時,社區內搬來的新鄰居不同意頂樓住戶繼續使用頂加。若發生這種狀況,可先與新鄰居協商,實務上也有走上法院的案例。一般情 況下只要買方曾取得全體住戶同意,就可繼續使用頂加空間。



約定專用的糾紛與預防之道

公寓1樓庭院惹議

住 商不動產法務協理吳光華表示,民眾若是購買中古公寓的1樓,也須特別留心。部分老舊公寓1樓前方設置庭院,在「約定專用」的前提下,1樓庭院大都是1樓住 戶單獨使用,若「現況說明書」沒有標註1樓庭院「約定專用」,表示社區內的任何住戶都能輕鬆的進出中庭,將影響1樓住戶隱私。民眾買屋前,必須多加檢視相 關文件以確保權益。 

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