2009年4月20日 星期一

(王派宏)5訣竅算出合理房價 套出房仲真心話

蒐集了公開成交價還遠遠不夠,王派宏說,根據他多年的經驗法則,真正大量成交的市價,比可取得的公開價還要低。公開成交價可當重要參考,但不可盡信,他有5個訣竅,可以讓大家快速掌握真正的市場合理行情。

「今年將是房價修正年,找出合理價格很重要。」戴德梁行總經理顏炳立說。

但是,成交的房子這麼多,每間房子的條件也不一樣,合理價格究竟該怎麼找?

六年級中段班生王派宏,2004年帶著80萬元資金,開始投資不動產,每天固定花2小時看房子,不到5年,看過3,000間以上物件。

看100間才買,9個月轉賣賺2倍

「沒有雄厚資本,就要比別人更了解市場。」王派宏說,因為資本少,不容許有任何犯錯的空間,讓他更謹慎累積經驗值。王派宏投資的第1間房子,是在看過100間之後才下手,自備款只付了17萬元,9個月後轉賣,連同租金賺進38萬8,000元,獲利228%。

現在,你不必看3,000間房子,只要跟著王派宏的方法,一步步照做,不管自住或投資,都能以合理價格,買到你渴望的房子。

步驟1》蒐集公開的成交價

成屋成交價、預售屋成交價與租金行情,3大類房價元素,缺一不可,在看屋前,要優先了解。

元素1〉成屋成交價

想要了解一般成屋成交價,可以透過網路、仲介與親自查訪3個管道。

元素2〉預售屋成交價

預售屋資訊,各家招待中心都不會招供「真相」,輕易露出底牌。突破的方式就是在同一區域,向A家接待處問B家的價格,向B家問C家的價格,運用「敵我矛盾」,進行交叉比對,就能大致抓出實際成交價落在哪一個區間。

元素3〉租金行情

租金多寡代表房屋未來能夠帶來多少現金流入,意即房子具備的投資價值,因此在考慮買屋前,也要先了解當地租金行情。想了解租金行情,可以上租屋網查詢,也可以假裝自己要租屋,去問仲介公司或是租屋公司,就能取得相關資料。

步驟2》5訣竅挖出真正合理價

蒐集了公開成交價還遠遠不夠,王派宏說,根據他多年的經驗法則,真正大量成交的市價,比可取得的公開價還要低,造成此弔詭的結果,主要有2個原因:第1,部分案件為了向銀行爭取較高融資金額,會報出比實際成交價更高的價格。第2,只要較低價的成交案件不輸入公開資料庫,也能創造出較高的平均價格。

公開成交價可當重要參考,但不可盡信,王派宏有5個訣竅,可以讓大家快速掌握真正的市場合理行情。

訣竅1〉8折速算法

王派宏說,目前不管從網路或是仲介那邊,能問到的市場行情,都是給「買方」的數據,將找到的資料先打8折,才會貼近真正的市場行情,若依屋齡的不同,還可再進一步細分。

訣竅2〉虛賣實買法

在市場買賣法則中,買方得到的報價一定會高於實際成交價,而賣方提出要賣屋時,仲介通常會盡量壓低價格,爭取以後的談判空間,因此,王派宏建議,不妨改扮賣方角色來問行情。

訣竅3〉自找代書估價法

確定標的物後,不妨自己直接找代書估價,房地產交易少則數百萬元,動輒上千萬元,不要為了省一點小錢而買貴了,因小失大並不划算。

雖然仲介也有提供代書估價服務,不過,王派宏提醒,有些不肖的仲介對於估價結果會有所調整,最好還是自己找代書,一次費用約800元上下,也有部分代書願意免費服務,估價時間約須2小時至3小時。

訣竅4〉法拍屋定價法

利用過去5年法拍屋一拍均價打9折,也是王派宏經常使用的合理行情判斷法。在進行法拍屋價格查詢時,應以地段、產品類型相同的物件為基準,找出2個數字:第1,最近拍定的價格:做為最低價參考。第2,自行計算過去5年來法拍屋一拍的均價:王派宏認為,法拍屋一拍的底價認定,多經過銀行、法院計算,參考度比較高,加上房市平均5年一個循環,以此做為計算區間,打9折後,是最貼近合理行情的保守算法。

過去想了解法拍屋資訊,必須跑到當地法院找資料,現在只要透過司法院或法拍業者的網頁,也能快速得知全台的法拍資訊。
法拍價格透明,在景氣好時,拍定價約為市價的8折至9折,景氣不佳時,與市價落差約為7折。

訣竅5〉租金報酬法

自住客想要在大台北地區置產,一般來說,租金報酬率在3%以上就值得買進,有此支撐,換屋時比較容易脫手。但若是投資客,考量機會成本與風險,王派宏偏好以「100:1」法則,來判斷標的物的投資價值。

什麼是符合100:1的物件呢?根據王派宏算法,就是成本100萬元的房子,租金必須達到1萬元,說穿了,就是以租金報酬率12%來回推房屋的合理價。

合理價格=(每月租金×12個月)÷報酬率
將報酬率拉高到10%以上,大部分是將室內重新隔間後出租,或大台北地區以外的學區、特定商圈套房,才能達到此一水準。(Smart智富月刊 第128期)

1 則留言:

PaiHong 提到...

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