0061 寶滬深
006206 元上證50
006205 FB上證180
006207 FH滬深300
2012年12月25日 星期二
2012年12月24日 星期一
由外而內揀選 觀察環境再看屋況
由外而內揀選 觀察環境再看屋況
買屋停看聽
購買中古屋學問多，無論是從環境、交通、機能、屋況，甚至到購屋前的理財方式，缺一不可。本期《好屋王》將帶讀者從各面向評量購屋步驟，並避開「地雷屋」，還能精打細算買到好房子。
採訪╱周承諺 攝影╱林林
購買中古屋學問多，無論是從環境、交通、機能、屋況，甚至到購屋前的理財方式，缺一不可。本期《好屋王》將帶讀者從各面向評量購屋步驟，並避開「地雷屋」，還能精打細算買到好房子。
採訪╱周承諺 攝影╱林林
封面故事
想買到心目中好房，事前準備功課不可少，再加上每個人買房條件不同，還有許多不得不注意的看屋重點。專家建議，看屋時採「由大到小，由外而內」的原則，從觀察環境、交通、機能，再細部檢驗屋況，就可有條不紊的逐一篩選。採訪╱周承諺 攝影╱林林
想買到心目中好房，事前準備功課不可少，再加上每個人買房條件不同，還有許多不得不注意的看屋重點。專家建議，看屋時採「由大到小，由外而內」的原則，從觀察環境、交通、機能，再細部檢驗屋況，就可有條不紊的逐一篩選。採訪╱周承諺 攝影╱林林
東森房屋執行副總吳駿杰表示，看屋首重住家周邊環境，可從物件位於住宅區、工業區或者是重劃區、商業區做簡單區分。一般而言，純住宅區公寓、華廈居住品質較優良，是購屋首選。若物件位於工業區旁，則必須考量噪音、與車流量大等問題。因此，觀察物件周邊環境是否符合自住要求，是挑選的第一步。
留意嫌惡設施
看完環境後，民眾還得至物件周邊「巡視」或「登高望遠」。主要是觀察中古屋周邊是否存在「嫌惡設施」。大多數人詬病與電塔、加油站、墳墓等嫌惡設施為鄰。吳駿杰表示，電塔、加油站等設施會影響到屋主身家安全，若住家旁有墳墓，更常犯中國人的風水大忌。
建議民眾除多觀察住家周邊的小巷弄外，還可以上頂樓以鳥瞰方式，確保嫌惡設施沒有「隱藏」在巷內，或被高樓遮住。
物件所在區段的交通機能也很重要，民眾須留意社區周邊有無大眾交通工具、交流道、快速道路，可能影響民眾上下班通勤時間，對生活品質容易造成干擾。另外，也須考慮社區周圍道路是否為主要幹道、車流量大，不僅尖峰時刻得面臨塞車問題，人員出入也須留意交通安全。
建議民眾除多觀察住家周邊的小巷弄外，還可以上頂樓以鳥瞰方式，確保嫌惡設施沒有「隱藏」在巷內，或被高樓遮住。
物件所在區段的交通機能也很重要，民眾須留意社區周邊有無大眾交通工具、交流道、快速道路，可能影響民眾上下班通勤時間，對生活品質容易造成干擾。另外，也須考慮社區周圍道路是否為主要幹道、車流量大，不僅尖峰時刻得面臨塞車問題，人員出入也須留意交通安全。
觀察壁面裂縫
住商不動產法務協理吳光華建議，民眾選購房子時，方圓700公尺內的距離，最好能有便利商店、市場、大賣場，如此步行可達，就不須大老遠的開車出門採買。
檢視完周邊環境機能後，民眾須注意屋內細節。吳駿杰表示，中古屋最令人頭痛的瑕疵為漏水問題，民眾看房時務必要檢查維修孔，並觀察牆壁是否有色彩不均勻處，這些都是漏水的跡象。
另外，看屋時民眾可以帶著水平儀器，或是１顆乓乒球，放置地面，就可以測量房屋是否傾斜，也須留意樑柱、壁面是否有裂縫、鋼筋外露等可疑的結構問題，多方檢查才能避免買到瑕疵屋。
檢視完周邊環境機能後，民眾須注意屋內細節。吳駿杰表示，中古屋最令人頭痛的瑕疵為漏水問題，民眾看房時務必要檢查維修孔，並觀察牆壁是否有色彩不均勻處，這些都是漏水的跡象。
另外，看屋時民眾可以帶著水平儀器，或是１顆乓乒球，放置地面，就可以測量房屋是否傾斜，也須留意樑柱、壁面是否有裂縫、鋼筋外露等可疑的結構問題，多方檢查才能避免買到瑕疵屋。
【看屋檢視清單】
資料來源：《蘋果》採訪整理
房東疏失或故意 房客遭竊才能究其責
房東疏失或故意 房客遭竊才能究其責
最好入住換鎖待退租再換回 確保安全
【潘姿羽╱台北報導】部份上班族或大學生為了省錢，租金預算較緊，可能以租金較低廉的分租套房、雅房和舊公寓為首選，但此類物件若疏於管理較易遭宵小侵害，反造成安全疑慮。專家建議，租屋簽約前最好和房東溝通為租處加裝防盜設備，若發現失竊應立即報警處理。
多數租屋族遭遇偷竊會希望盡快釐清責任歸屬，找出負責人賠償損失，曾發生有房客因被偷竊而要求房東賠償或要求提前解約。
門鎖故障房東應修繕
好房網協理鄭惠文指出，房東的義務在於確保租賃物完整出租並負修繕責任，但租處遭竊不是房東的權責，除非房客可舉證竊案的發生屬房東過失或故意才導致，否則房東不須為竊案賠償。
崔媽媽基金會租屋部主任馮麗芳表示，即便房客發現窗戶、大門甚至監視器有損壞隨後發生失竊案件，房客想要究責房東，可依《民法》第184條：「房東如因故意或過失，不法侵害房客之權利者，負損害賠償責任」。但是，房客必須證明「房東出於故意或過失，而沒有在一定期限內處理修繕問題」、「房東未盡修繕責任和失竊有因果關係」。
由於竊賊常持有萬能鑰匙，房客很難證明竊賊是因窗戶、大門損壞而有機可乘，要舉證竊案是因房東過失非常困難。馮麗芳建議，發現租處遭竊時立即報警才是上策，由警方調閱監視器較妥當，租屋簽約前也應查看周邊環境是否安全，事前預防比較重要。
她表示，舊公寓1、2樓和頂樓加蓋等物件較有安全疑慮，因小偷翻牆、破壞門鎖便可進入行竊，部分建物1樓設有遮雨棚，竊賊也容易攀爬至2樓破壞窗戶入侵，頂樓加蓋是公共空間，無法過濾進出人士。
遭竊立即報警是上策
馮麗芳表示，若簽約前房東沒有承諾加裝鐵窗、監視器，簽約後房客才提出要求，房東有權拒絕。因此簽約前先與房東溝通是否加裝防盜裝置，並避免承租分租套房、分租雅房等出入人員較複雜的物件，才能有效降低安全疑慮。
【租屋防盜預防術】
◎承租路口有監視器的物件
◎選擇有警衛的社區
◎避免承租頂樓加蓋物件
◎簽約前檢查大門門鎖是否堅固
◎入住後自行換鎖
資料來源：《蘋果》採訪整理
◎選擇有警衛的社區
◎避免承租頂樓加蓋物件
◎簽約前檢查大門門鎖是否堅固
◎入住後自行換鎖
資料來源：《蘋果》採訪整理
違建屋OUT! 使用執照比對空間自保
違建屋OUT! 使用執照比對空間自保
地下室陽台露台車位藏陷阱 留意二次施工名目
【周承諺╱台北報導】民眾買房最怕買到違建屋，運氣不好的話，可能入住就遭舉報拆除。實務上，不只中古屋，即便民眾購買新成屋，也有買到違建的風險。法律專家建議，購屋時最好向業者要求檢視使用執照，比對各空間是否符合使照規範，若有不符的情形，就可能為建商擅自增建或改建，於法就是違建。
建商蓋房子都須遵守法規，取得建照後按法定的建蔽率、容積率，合法建造樓層高度及每層樓的坪數面積。舉例來說，建案所在區段建蔽率為75%、法定容積率為300%；若基地面積為100坪，則可蓋的建築物每層最多75坪。容積率為建物可興建面積，以300%除以建蔽率75%，建築可蓋到4層樓高。在建案完工後，經業者申請，政府將核發建物使用執照。
有些不肖建商為了增加室內坪數、吸引民眾購買，會在取得使用執照後，利用增建、改建等「二次施工」，改變建物各空間原本的用途。最常見為「陽台外推」，就是建商將原屬於陽台的面積改建為客廳面積的一部分。經過這種手法「創造」出的室內坪數，因未經申請核可，就屬違法，一旦遭到檢舉將被視為違建，遭公權力拆除。
坡道變機械 產權扯不清
立詳法律事務所律師張建鳴表示，違法的增建、改建也常出現在社區大樓的地下室，曾有建案的管道間遭改建為停車位，違規使用。也有建商為了增加車位數量，將原本的「坡道平面車位」部分改成「坡道機械車位」，民眾若購買後才發現，同樣可能遭到舉報拆除。
舉例來說，有業者將原先面積較大的「坡道平面車位」，切割改成面積較小的多個「坡道機械車位」，如此一來，原屬坡道平面車位的土地持分，將變成多人瓜分。按合法的產權登記，買到被改建坡道機械車位的民眾就可能侵佔到其他住戶的產權，產生糾紛。
張建鳴表示，消費者在購買新成屋時，可以觀察室內空間使用用途，是否符合使用執照規範，特別注意地下室及陽台、露台空間。若買中古物件，天成律師事務所主持律師盧天成表示，民眾可請賣方出示買賣契約書，或提供建物謄本上的建物面積，或者是現狀說明書，有助釐清屋況是否合法，保障權益。
【建築專有名詞】
資料來源：《蘋果》採訪整理
【使用執照報你知】
˙定義：建築物建造完成後應請領的執照，其中規定建物空間的使用用途、建蔽率與容積率
˙說明：大部分建案領取使用執照時，建築物完成度約90%，多數僅餘庭園造景、室內油漆、衛浴設備未完成
˙常見糾紛：建商利用增建、改建方式進行「二次施工」，因增建或改建的建物沒有使用執照，一旦遭檢舉極有可能被拆除，常見增建的設施有陽台、露台、停車格等
資料來源：《蘋果》採訪整理
˙說明：大部分建案領取使用執照時，建築物完成度約90%，多數僅餘庭園造景、室內油漆、衛浴設備未完成
˙常見糾紛：建商利用增建、改建方式進行「二次施工」，因增建或改建的建物沒有使用執照，一旦遭檢舉極有可能被拆除，常見增建的設施有陽台、露台、停車格等
資料來源：《蘋果》採訪整理
2012年12月8日 星期六
HTC J相機功能強
HTCJ主打的就是相機功能強
2.0光圈，28mm廣角鏡頭
1.快速相機啟動
2.99連拍
3.HDR
4.一邊錄影一邊拍照功能
5.團體人像(完美的團體照)
6.拍攝全景相片
7.錄影防手震
CAMERA WITH HTC IMAGESENSE™
- 800 萬畫素彩色相機，自動對焦，配備LED 閃光燈與BSI感應器 (提供效果更好的低光源拍攝)
- F2.0 光圈 與 28mm廣角鏡頭
- 可錄製 1080p HD 高解析影像
- 130萬畫素前鏡頭，視訊通話時支援720p高解析影像
- 內建獨立影像處理晶片ImageChip™
- 可於拍攝 HD 影片的同時拍攝照片
- 連拍功能可連續拍攝多張照片
- 自動智慧閃光燈
- 錄影防手震功能
- 高品質慢速錄影與播放
頂加 露台約定專用 須經住戶全同意
頂加 露台約定專用 須經住戶全同意
頂樓加蓋多數為「約定專用」，民眾購買前須確認使用權利。范厚民攝
陽台為「專有部分」，多數狀況下由住戶單獨擁有使用。
空間使用權辯分明
約定專用的糾紛與預防之道
頂樓加蓋多數為「約定專用」，民眾購買前須確認使用權利。范厚民攝
【周承諺╱台北報導】民眾買屋除了注意所購買的室內坪數外，對社區內的各項設施是否為個人或社區住戶共同使用也該搞清楚。法律專家表示，社區最常發生的糾紛為頂樓加蓋的「約定專用部分」，若民眾購買頂樓、頂加當包租公，卻遭樓下住戶反對，就會發生頂加無法使用的窘境。
陽台為「專有部分」，多數狀況下由住戶單獨擁有使用。
社區的空間依使用權利可分「專有部分」、「共用部分」、「約定專用」與「約定共用」4種。
「專有部分」，屬於社區住戶「個人使用」的區域，指的是住戶室內 客、餐廳、房間與陽台等建物。
共用部分則不屬於住戶個人所擁有，像是樓梯、走廊、通往大廳的走道等範圍，屬於社區住戶共同使用。
「專有部分」，屬於社區住戶「個人使用」的區域，指的是住戶室內 客、餐廳、房間與陽台等建物。
共用部分則不屬於住戶個人所擁有，像是樓梯、走廊、通往大廳的走道等範圍，屬於社區住戶共同使用。
詳讀「現況說明書」
民眾最須釐清的是「約定專用」部分，通常指的是社區部分設施經過住戶、管委會的同意，該設施由特定樓層住戶所使用的區域。常見的為頂樓住戶可使用頂樓天台、頂樓加蓋區域，１樓住戶則可使用１樓庭院、地下室。
許 多民眾選擇購買中古公寓，會挑選購買有頂樓加蓋的頂樓戶別，圖的是可以增加室內使用坪數，或將頂加隔間出租，自用收益一舉兩得。但在購買頂加前，民眾一定 要詳讀屋主或仲介提供的「現況說明書」，內容是否標註頂加部分為「約定專用」，這項標註代表頂樓住戶可使用頂加，民眾才能安心購買。
立詳法律事務 所律師張建鳴建議，民眾可向賣方索取「約定專用同意書」，上面由全體住戶簽名同意頂加可供頂樓住戶使用，即可保證買方使用頂加權利。
不過，張建鳴表示，曾 發生過民眾買了頂加戶尚未入住時，社區內搬來的新鄰居不同意頂樓住戶繼續使用頂加。若發生這種狀況，可先與新鄰居協商，實務上也有走上法院的案例。一般情 況下只要買方曾取得全體住戶同意，就可繼續使用頂加空間。
許 多民眾選擇購買中古公寓，會挑選購買有頂樓加蓋的頂樓戶別，圖的是可以增加室內使用坪數，或將頂加隔間出租，自用收益一舉兩得。但在購買頂加前，民眾一定 要詳讀屋主或仲介提供的「現況說明書」，內容是否標註頂加部分為「約定專用」，這項標註代表頂樓住戶可使用頂加，民眾才能安心購買。
立詳法律事務 所律師張建鳴建議，民眾可向賣方索取「約定專用同意書」，上面由全體住戶簽名同意頂加可供頂樓住戶使用，即可保證買方使用頂加權利。
不過，張建鳴表示，曾 發生過民眾買了頂加戶尚未入住時，社區內搬來的新鄰居不同意頂樓住戶繼續使用頂加。若發生這種狀況，可先與新鄰居協商，實務上也有走上法院的案例。一般情 況下只要買方曾取得全體住戶同意，就可繼續使用頂加空間。
公寓１樓庭院惹議
住
商不動產法務協理吳光華表示，民眾若是購買中古公寓的１樓，也須特別留心。部分老舊公寓１樓前方設置庭院，在「約定專用」的前提下，１樓庭院大都是１樓住
戶單獨使用，若「現況說明書」沒有標註１樓庭院「約定專用」，表示社區內的任何住戶都能輕鬆的進出中庭，將影響１樓住戶隱私。民眾買屋前，必須多加檢視相
關文件以確保權益。
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