2015年10月24日 星期六
2015年8月19日 星期三
2015年5月17日 星期日
爺贈孫屋 怎麼做才划算
讀者發問「爺贈孫屋 怎麼做才划算？」
2015年05月16日
先算土增稅再決定
【倪浩倫╱台北報導】長輩年紀大了，會想把打拼一輩子的財產，傳給自己的子孫，這是東方社會傳統的觀念。但考慮到肥水不落外人田，想要節稅，不讓政府抽走太多的稅金，可善用各種移轉方式，做好財務規劃。
【倪浩倫╱台北報導】長輩年紀大了，會想把打拼一輩子的財產，傳給自己的子孫，這是東方社會傳統的觀念。但考慮到肥水不落外人田，想要節稅，不讓政府抽走太多的稅金，可善用各種移轉方式，做好財務規劃。
有讀者來信詢問《蘋果》，表示爺爺名下有1棟屋齡約30年的房子，想移轉給孫子，想比較贈與或買賣等方式，須繳交哪些稅？
若採用「買賣」的方式，由於二等親之間的買賣，會有「擬制贈與」的情形，也就是會被視為贈與。信義房屋地政士聯合事務所專案經理林以德提醒，務必要留有還款單等證明文件，否則會被視為「贈與」，遭到追稅。
二等親買賣視為贈與
爺爺若將房子「賣」給孫子，因屬買賣行為，賣方（爺爺）要繳交土地增值稅，土增稅為地方稅，要繳給各縣市稅捐稽徵處。林以德分析，持有時間約30年，要繳的土增稅稅金一定不低，「但可使用一生一次的10%自用住宅稅率。」孫子則要依房屋評定現值，繳交一定比例的契稅。
若孫子已年滿20歲，儘管戶頭存款和經歷不足，仍可由父母當保證人，向銀行申請貸款並擔任還款人。林以德說，每人1年有220萬元（2人440萬元）的贈與免稅額度，孫子可用父母贈與的金額繳頭期款，之後父母可每年持續用免稅的額度，協助清償房貸。
受贈者須負擔土增稅
若用「贈與」移轉房產，爺爺須負擔贈與稅，土增稅則由無償取得房產的受贈人（孫子）負擔，同時要也繳交契稅，林以德提醒，受贈人無法使用一生一次的自用住宅稅率。
游璿樺說，因土增稅金額大，若採買賣方式會比贈與符合節稅的目的，但若不適用自用住宅稅率，以財務規劃的角度，「建議生前不處理房產，待百年之後讓兒孫繼承，」因繼承而移轉之土地，免徵土地增值稅。
地方稅
項目：土地增值稅、契稅
稅務區分：地方稅
徵收機關：各縣市稅捐稽徵處
資料來源：《蘋果》採訪整理
稅務區分：地方稅
徵收機關：各縣市稅捐稽徵處
資料來源：《蘋果》採訪整理
2015年4月18日 星期六
挑戰月用電81度
張揚乾-低碳生活部落格
http://lowestc.blogspot.com/
當接下來四個月，不用繳電費...
阿乾日前上鄭弘儀的廣播節目，教大家省水與省電
瘋狂阿乾的環保術 - 優生活 - 健康- 商業周刊
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挑戰月用電81度
專家快幫忙
【洪儷容╱台北報導】「台灣阿乾」張揚 乾連省電也很厲害。根據台電資料，2014年每戶家庭每月平均用電量是298度，但是張揚乾今年1、2月平均每月才用81度。他說：「我家所有燈泡都是 LED燈泡，壽命是傳統鎢絲燈泡的20倍，但是省電4~5倍。」不過，他家幾乎不開伙，冰箱很少插電。絕的是，每天出門都會關掉總電源，不會讓Wi-Fi 網路分享器開24小時。
【洪儷容╱台北報導】「台灣阿乾」張揚 乾連省電也很厲害。根據台電資料，2014年每戶家庭每月平均用電量是298度，但是張揚乾今年1、2月平均每月才用81度。他說：「我家所有燈泡都是 LED燈泡，壽命是傳統鎢絲燈泡的20倍，但是省電4~5倍。」不過，他家幾乎不開伙，冰箱很少插電。絕的是，每天出門都會關掉總電源，不會讓Wi-Fi 網路分享器開24小時。
張揚乾家的公共空間照明，主要就是靠這盞吊燈，相較於讓空間全亮的設計，局部照明省電又有氣氛。范厚民攝
噴霧式電風扇的霧氣蒸發時，會帶走熱能，讓室內比一般電風扇更涼快，也可少開冷氣。
每天出門前，都把電箱的總開關關掉。電箱有修改過，總開關控制的迴路不包括冰箱與熱泵（需預約定時開啟）。
開水煮開後，倒入保溫瓶保溫，不使用需要一直插電的熱水瓶。張揚乾表示，熱水瓶用2小時，用電量等於再煮一次開水。
熱泵熱水器可吸收空氣中的熱能，將冷水加熱成溫水，同時釋放17~19℃的冷空氣，夏天可取代冷氣。
張揚乾家裡所有的燈泡都是LED燈，超省電。
【破解網路傳言】
Q：在馬桶水箱放裝了水的寶特瓶，可省水？
張揚乾：要看馬桶設計，像省水型的沖水量是6公升，放入2公升的寶特瓶之後，大便可能沖不掉。
Q：洗碗機很耗水？
張揚乾：不一定，如果洗碗時讓水龍頭一直流，水量又沒關小，可能比洗碗機更耗水。
Q：LED燈泡很貴，才省一點點電費，不划算？
張揚乾：現在LED燈泡的價格已經降很多，1顆299元買得到，使用1年多，省下的電費就回本了。
張揚乾：要看馬桶設計，像省水型的沖水量是6公升，放入2公升的寶特瓶之後，大便可能沖不掉。
Q：洗碗機很耗水？
張揚乾：不一定，如果洗碗時讓水龍頭一直流，水量又沒關小，可能比洗碗機更耗水。
Q：LED燈泡很貴，才省一點點電費，不划算？
張揚乾：現在LED燈泡的價格已經降很多，1顆299元買得到，使用1年多，省下的電費就回本了。
回收水沖馬桶 省最大
專家快幫忙
【洪儷容╱台北報導】面對台灣68年來最嚴重的旱象，新北、桃、竹等地已啟動「供五停二」第三階段限水措施。大家煩惱家裡該怎麼省水時，被稱為「台灣阿乾」的台達電子文教基金會副執行長張揚乾卻老神在在，因為他6年前就開始節水，一家四口今年2月的水費才334元。
【洪儷容╱台北報導】面對台灣68年來最嚴重的旱象，新北、桃、竹等地已啟動「供五停二」第三階段限水措施。大家煩惱家裡該怎麼省水時，被稱為「台灣阿乾」的台達電子文教基金會副執行長張揚乾卻老神在在，因為他6年前就開始節水，一家四口今年2月的水費才334元。
張揚乾說：「家庭用水有27%是用來沖馬桶。舊型馬桶沖一次就會用掉大約12公升的水，新型省水馬桶則是6公升。想省水，最快的方法就是拿回收水去沖馬桶。」
會有異味快用掉
他家刷牙洗臉和洗澡用的水，都先儲存在塑膠桶。洗衣水的回收更厲害，馬桶沖水開關一按，馬達就會將水抽過去給馬桶用，連水桶都不用提。不過張揚乾提醒，回收水放久了會產生味道，最好趕快用掉；裝洗衣水的塑膠桶會漸漸產生污垢，要常清洗。
回收水1
拿掉洗手台下方的U型管，讓水直接流到水桶中。
回收水2
用水桶承接清潔後的水，或者直接站在水桶內洗澡。
回收水3
使用省水的滾筒式洗衣機，將機器架高，讓洗衣水直接流到下面的儲水桶。
【家庭節水小撇步】
1.採用省水型的馬桶、洗衣機、蓮蓬頭、水龍頭。
2.舊式馬桶加裝兩段式沖水器。
3.多淋浴少盆浴，並縮短淋浴時間。熱水流出前的冷水用水桶盛接，用來沖廁。
4.洗碗、洗菜應放適量的水在盆槽內洗濯，避免用水龍頭直接沖洗。
5.食物不要用水沖來退冰。
6.衣物沒有很髒，洗衣機選擇快洗行程，取代標準行程。
7.定期檢查家中水塔、水管及用水器材是否漏水，並即時修復。
資料來源：水利署
2.舊式馬桶加裝兩段式沖水器。
3.多淋浴少盆浴，並縮短淋浴時間。熱水流出前的冷水用水桶盛接，用來沖廁。
4.洗碗、洗菜應放適量的水在盆槽內洗濯，避免用水龍頭直接沖洗。
5.食物不要用水沖來退冰。
6.衣物沒有很髒，洗衣機選擇快洗行程，取代標準行程。
7.定期檢查家中水塔、水管及用水器材是否漏水，並即時修復。
資料來源：水利署
http://home.appledaily.com.tw/article/index/20150418/36498961/news/%E5%9B%9E%E6%94%B6%E6%B0%B4%E6%B2%96%E9%A6%AC%E6%A1%B6%E7%9C%81%E6%9C%80%E5%A4%A7
機電空間屬公設 改建居家用違法
機電空間屬公設 改建居家用違法
購屋前比對平面圖格局 不計樓地板面積留意建商圖利
【鄭 婷方╱台北報導】人人都希望居家空間能放大，除了透過裝修手法，部分業者或屋主會透過二次施工、違規使用，讓居家使用空間變大。
機電空調空間，就是容易被
動手腳的地方，專家表示，機電空間屬於小公，改建為居家使用空間屬違規使用，建議民眾購屋前，拿平面圖與實際屋況比對格局。
民眾購屋時，應帶著平面圖比對現場格局，確認屋況。林琨凱攝
機電空間用於擺放機電設備，屬於小公，中華民國暨新北市地政士公會榮譽理事長林旺根表示，早期政府為鼓勵集中設置，不論機電空間開口向內或向外，或位於室內，都不計樓地板面積，淪為建商圖利的工具。
若房屋內有機電設備空間，業者應確實標記，告知購屋民眾。
業者應明確標示位置
因此，《建築技術規
則》第162條在2011年曾修法，機電空間若開口向屋內，或位於室內，皆計入樓地板面積，作為專有使用，不過，林旺根提醒，在此之前取得建照的建案，因
法律不溯及既往的原則，不適用此規定，民眾在購屋時，可詢問銷售人員該案建照取得時間，作為判斷依據。
若該案每戶皆規劃獨立機電設備空間，林旺根 提醒，業者應明確標示機電設備空間的位置，及是否被改為其他居家空間使用，例如：廚房、衛浴等。建案取得使照後，建管處會在6個月內隨機檢查，勘驗是否有 違規使用的情事發生，若發現違規，行為人與所有權人、使用人須罰款並恢復原狀，交屋前由建商負責，交屋後則通常是屋主負責。
若民眾因家中有違規使用機電設備空間，而遭建管處開罰，是否可向建商求償？林旺根表示，必須檢視當初的購屋DM廣告與買賣契約書，注意建商是否有告知機電設備空間的位置，若無，就可求償。
機電設備空間單純改建，歸類為違規使用，若機電設備開口往梯廳或其他公共空間，業者封住出口改建，則屬於二次施工。
調閱政府版本格局圖
如果民眾購買中古屋，想查證原始格局，台灣房屋法務游璿樺表示，可調謄本檢視建物測量平面圖（等同政府版本的格局圖），且機電設備空間改建為其他空間使用，但權狀坪數不會變，若真有違規使用事實，仲介業者必須盡查證義務，並載明於不動產說明書，向買方詳細說明。
律師蔡志雄補充，機電設備空間改建，違規使用形同屋況瑕疵，在法律上稱為「物之瑕疵」，屋主有告知義務與瑕疵擔保責任，買方可主張減少價金，情況嚴重者，甚至可主張解除契約。
律師蔡志雄補充，機電設備空間改建，違規使用形同屋況瑕疵，在法律上稱為「物之瑕疵」，屋主有告知義務與瑕疵擔保責任，買方可主張減少價金，情況嚴重者，甚至可主張解除契約。
【機電設備空間使用自保術】
項目/方式
新建案
◎購屋前，向業者索取平面圖與家配圖，與實際屋況比對格局
◎注意平面圖有無標明機電空間
◎《建築技術規則》第162條在2011年曾修法，機電空間若開口向內，可計入樓地板面積，作為專有使用，但此前取得建照的建案，因法律不溯及既往，不適用此規定，民眾購屋時，可詢問銷售人員該案建照取得時間
◎若遭建管處稽查，發現違規使用，可檢視當初的購屋DM廣告與買賣契約書，注意建商是否有告知機電設備空間的位置，若無，可向建商求償
中古屋
◎可調謄本檢視建物測量平面圖（等同政府版本的格局圖），查證原始格局
◎機電設備空間改建，違規使用形同屋況瑕疵，法律上稱物之瑕疵，屋主有告知義務與瑕疵擔保責任，買方可主張減少價金，情況嚴重者，甚至可主張解除契約
資料來源：《蘋果》採訪整理
新建案
◎購屋前，向業者索取平面圖與家配圖，與實際屋況比對格局
◎注意平面圖有無標明機電空間
◎《建築技術規則》第162條在2011年曾修法，機電空間若開口向內，可計入樓地板面積，作為專有使用，但此前取得建照的建案，因法律不溯及既往，不適用此規定，民眾購屋時，可詢問銷售人員該案建照取得時間
◎若遭建管處稽查，發現違規使用，可檢視當初的購屋DM廣告與買賣契約書，注意建商是否有告知機電設備空間的位置，若無，可向建商求償
中古屋
◎可調謄本檢視建物測量平面圖（等同政府版本的格局圖），查證原始格局
◎機電設備空間改建，違規使用形同屋況瑕疵，法律上稱物之瑕疵，屋主有告知義務與瑕疵擔保責任，買方可主張減少價金，情況嚴重者，甚至可主張解除契約
資料來源：《蘋果》採訪整理
http://home.appledaily.com.tw/article/index/20150418/36499566/news/%E6%A9%9F%E9%9B%BB%E7%A9%BA%E9%96%93%E5%B1%AC%E5%85%AC%E8%A8%AD%E6%94%B9%E5%BB%BA%E5%B1%85%E5%AE%B6%E7%94%A8%E9%81%95%E6%B3%95
2015年4月16日 星期四
2015年4月12日 星期日
財富升級 滾大錢一定要懂的五個數字
「底部挑金」選股法 出手就要賺一倍
財富升級 滾大錢一定要懂的五個數字
今周刊806期
2012/5/30
出身貧寒、父親早逝、找工作一度四處碰壁，加上五歲就得了小兒麻痺，從此鐵鞋與柺杖不離身……，人生講得出來不幸的事，都讓劉南志給遇上了。但四十六歲的他，卻靠著五個關鍵數字，比很多人提早嘗到財富自由的滋味！
採訪當天，台中下著大雨。四十六歲的劉南志，從一輛裝有輔助輪的機車緩緩下車。我試著要幫他脫下身上的雨衣，他說：「我自己來。」走至餐廳大門前，我想幫他開門，他說：「謝謝，我可以自己來。」進入餐廳後，我一個箭步連忙幫他拉開椅子，他連聲道謝，把柺杖放好後緩緩坐下。
五歲罹患小兒麻痹
苦讀拚上大學 出社會考上公職鐵飯碗
「我 自己來！」似乎是劉南志的口頭禪。儘管腿部萎縮，導致行動不便，但是看得出來，長年下來，這種「我自己來」的精神，練就了他結實的手臂肌肉與厚實的胸膛。 他在學習投資理財上的「行動力」也極為驚人，不論是需要花錢的理財課程，還是免費的講座，均不辭辛勞地自己開車前往。
「投資理財的學習最忌諱閉門造車，要走出去、多聽聽成功的人或過來人怎麼做，才能避免犯錯！」這個建議學習投資理財者一定要「走出去、往外看」的人，是一位穿鐵鞋、拄拐杖長達四十一個年頭的男人。
「我 是台灣最後一波小兒麻痺大流行的受害者！」「五歲時我發了高燒後，得了小兒麻痺，為了方便就醫，原本住在山上的父母親，舉家遷往台中東勢！」「我印象很深 刻的是，讀東勢國小時，當時村子裡有幾個小孩也得了小兒麻痺；附近的病患家庭還共同租了一輛三輪車，請一位阿伯接送我們這群行動不便的小孩上下學！」
家中有五個小孩，排行老么的劉南志，是唯一上大學的孩子。從淡江大學電機系畢業後，適逢台灣電子產業起飛期，劉南志也想與他的同學一樣，進入高科技公司上班，期望成為「電子新貴」！
「應徵時，主考官看我這個樣子，穿一件防塵衣都要花上好久的時間，每到面試這一關，總是叫我回家等消息……；但都是沒有再聯絡了！」即使事隔二十幾年，劉南志仍難掩落寞地說。
應 徵民間企業屢試不中的結果，劉南志最後下定決心衝刺高普考。準備一年後，他考上普考，並分發到一家公營事業。「我拿著分發單，到公司報到時，長官暗示我自 動申請調至別的單位。」「於是我寫了一封信給公司董事長，說我是考試合格，國家分發我來這裡的，你們無權剝奪我的工作權！」
勤於鑽研理財知識
悟出五個關鍵數字 讓身價飆升至上千萬
就 這樣，靠著一股堅持，劉南志進入公營事業任職，負責帳單系統的程式設計與維護工作。進入職場的前七年，劉南志在台北市總公司上班。「和很多公務員一樣，剛 開始我以為捧到鐵飯碗了，所以對投資理財漠不關心。其次，我在台北市賃屋而居、生活費高昂，每個月也存不了多少錢，也真的無財可理！」
在台北工作七年後，劉南志轉調到台中分公司上班，台中租屋與生活費比台北市低了許多，讓他開始存到錢。「我是存了第一桶金（一百萬元）後，才開始認真學習投資理財，這也是過去十五年的事。」
這 十五年來學到的投資理財心得，彷彿哈利波特手中的魔法棒，把劉南志從原本一介呆薪族，變成資產管理公司與私人銀行的座上貴賓。劉南志的美國股票投資管理諮 詢顧問公司──嘉鼎資本管理協理城國斌說：「劉南志先生是我們重要的客戶，但不方便透露客戶投資資金規模。」但據了解，要成為這家在台北地區頗具口碑的海 外資產管理顧問業者的客戶，最低門檻從新台幣一百萬元起跳。
最低門檻高達新台幣上千萬元的私人銀行，也曾力邀劉南志成為客戶。劉南志希望記者對其資產狀況保密，但他頗有自信地說：「每年的理財被動收入，遠超過本業工作收入，算是已經達到財富自由了！」
劉 南志把過去十五年來的投資理財成就歸功於五個數字。他說：「這五個數字，背後皆有一套簡單易懂的公式，代表了人生靠理財賺錢的五種可能性。」「如果你手上 已經有些錢，屬於中產階級，那麼只要懂這五種中的二至三種，就能晉升有錢人階級！」「如果你沒什麼錢，就最好五種都學會，再進一步找出最適合你的方法！」
數字一：期望值
精算成本報酬比 新股抽籤進帳逾二百萬
俗話說：人無橫財不富，馬無野草不肥。說到橫財，一般人總是聯想到買樂透。但劉南志不必靠買樂透，卻可以用比買樂透更低廉的成本以及更高的「中獎機率」，充分掌握人生的「橫財」，他的訣竅就是每年積極地參與新股抽籤。
一講到新股抽籤，尋常人馬上的反應是：「中籤機率那麼低，我哪可能這麼好運抽到！」劉南志卻說：「這就是人性貪婪的弔詭所在，大家會為了億萬分之一中獎機會的大樂透，排隊甚至砸大錢包牌，卻懶得花每次只要二十元的手續費，參加中籤機率比大樂透高出數百倍的新股抽籤！」
會 讓劉南志對新股抽籤樂此不疲的原因，背後有一個科學的數字支撐──「期望值」。學理工的劉南志說，千萬不要被這個統計學術語嚇到，期望值其實是一個極為簡 單的數學觀念：就是你每「賭」一次，所付出的成本和可以獲得報酬的比值。如果成本比報酬低，這個「賭注」就值得試試看。
舉新股抽籤的例子來說，比如Ａ股票將上市，承辦券商拿出一千張出來公開承銷(供投資大眾抽籤)。Ａ股承銷價為每股七十元，但其在興櫃交易價為一百元。假設中籤率有十萬分之一，而參與抽籤的成本為二十元(公定價)，這在劉南志眼中是賺機會財的大好機會。為什麼？他拿筆一算：
1/100000 × 1000（張） × (100元－70元) × 1000股＝300元
劉南志接著說：三百元就是參與Ａ股抽籤的期望值，這個數字已經遠高於抽籤成本二十元，當然值得參與抽籤。「就算沒抽到，最多損失二十元手續費」，「但我等於是用二十元買一張中獎機率高達百分之一，獎金達三萬元的樂透！」他進一步解釋道。
搞 懂「期望值」的奧妙，讓劉南志每年都會密切注意新股與現金增資股上市消息，加上他有「親友團」的人頭贊助，無形中提高中籤機率。到最後劉南志甚至不太計較 期望值多寡，而更關注新股上市的價差。十五年下來，他抽中頂晶科、台船、漢微科、擎泰、中信金等數十檔的新股，及現金增資股，累積的價差已讓他賺進逾二百 萬元。
數字二：安全邊際
每次獲利一到二倍的長線釣魚術
靠著「期望值」讓劉南志過去十五年來賺進逾二百萬元的「機會財」，不過，他自承，這個只能算是「雕蟲小技」，真正讓他賺大錢的最大功臣是這個數字：安全邊際。
安全邊際＝股票內在價值－股票市價
「過去十五年來，我的股票投資有一個特色，就是不出手則已，一出手就至少要賺個一○○％至二○○％才會出場！」能讓劉南志賠少賺大的最主要關鍵就是安全邊際。
這個公式是劉南志鑽研「股神」巴菲特的價值投資法，加上上過數次巴菲特投資法達人洪瑞泰課程所淬煉出來的心法。巴菲特曾說，股票投資最重要的第一步就是不賠錢，盡可能買進市價低於股票內在價值的標的，也就是買進安全邊際數值愈高的股票，就更能立於不敗之地。
「運用安全邊際觀念買股，重點在於如何計算『內在價值』！」劉南志強調說。一般人總是把股票「內在價值」過度簡化成「每股淨值」，趁著股價低於淨值就買入。劉南志說，這是半桶水的價值投資法，缺點是不僅不容易買到好股，還容易踩到地雷股。
「淨值只是『內在價值』的一部分，嚴格的內在價值定義，除了帳面上的淨值，還包括公司的競爭力、產業地位、商譽、品牌甚至通路等，難以用數字表達的無形競爭力。」「衡量這種恆常性的獲利能力，最客觀的指標非股東權益報酬率（ＲＯＥ）莫屬。」
劉南志接著說：「多年來，我上過許多課的結論，以洪老師(洪瑞泰)計算內在價值的公式最好用。他衡量股市內在價值的方法是：每股淨值 × (1＋股東權益報酬率) × 1.2(市場合理本益比十二倍)。
然而，懂得計算股票內在價值還不夠，劉南志強調，你必須先擁有一張「口袋名單」，把台股中獲利穩定、產品具有市場領先地位、財務穩健的標的篩選出來。等到口袋名單的個股，出現內在價值打九折或八五折時，即出現一○％到一五％的安全邊際，再大膽介入。
劉 南志舉他在二○○八年買進的化妝品連鎖通路股寶雅為例，該股在○三至○八年的年平均ＲＯＥ為二○．九％，○八年淨值為十七．六元，據此算出寶雅的內在價值 為：17.6 × (1＋20.9%) × 1.2=25.5元。劉南志等寶雅內在價值打了八五折，即二十一．七元才介入。雖然仍被套牢些許時間，但持股迄今，即使不計配息，寶雅的報酬率已高達一五 ○％。
不單是寶雅，劉南志趁金融海嘯股市大跌時，根據手上的「口袋名單」，按照安全邊際至少出現一○％到一五％的方法，逢低買進聚陽、中鼎、耕興、恆義等股，均分別締造一○○％到二○○％的獲利。「只要每二至三年碰到一次這種機會，就是你資產翻倍成長的大好機會！」
數字三：機會成本
跨足美股 兩年報酬率高達二成以上
在台股取得豐碩的成果後，劉南志也企圖效法昔日股市聞人「榮安邱」，於台股萬點時獲利了結後，轉戰港股再大賺一筆的精神，往海外市場尋找機會，但劉南志鎖定的是美國股市。
兩年前，他參加一場由嘉鼎資本管理公司舉辦的新書《資本力》發表會，對該公司的價值投資法深感認同，於是委託嘉鼎作為投資顧問，正式進軍美國股市。
「美股挑選又是一門大學問，已經超出我的能力範圍，所以，我寧願花錢尋求專業人士的選股建議，協助我建立『口袋名單』，我再從這份名單挑選出中意的標的。」劉南志接著指出，之所以會投資美股，乃是基於「機會成本」的觀念。
投資報酬率大於機會成本
機會成本＝你有能力選擇，卻被你放棄的最好投資機會
把機會成本觀念深植於心，讓劉南志不再是只會操作台股的井底之蛙，而是學習把眼光放到海外，尋求更有潛力的投資標的。
一○年時，台股已從三九五五點反彈至八三九五點，漲幅高達一一二％。相對之下，美股同一期間從六四三九點最高反彈至一一二○五點，漲幅為七四％，遠落後於台股。而一○年年中，劉南志把手上多檔漲多的台股獲利了結，遂興起轉戰美股的念頭。
在 嘉鼎資本研究團隊的協助下，劉南志於一○年八月至九月挑出三檔美股介入，分別是奇異電器、Cigna保險公司(康健人壽)，以及石油鑽取暨探勘公司 Noble，迄今依然持有這三檔股票，即使不計股息，帳面獲利高達二成以上。今年初迄今，台股轉趨空頭，美股則強勢整理，凸顯深諳機會成本之道將投資資產 國際化、多元化的好處。
投資理財不能只是一味攻擊，懂得防守的藝術，才是守護財富的不二法門。劉南志說：「對高資產人士而言，要守住財富，對波動率這個數字必須有深刻體認！」
數字四：波動率
債券型基金 高資產人士守富必備數字
波動率＝報酬率＝虧損率
波動率如同一把雙刃劍，高波動代表高報酬，但同時也代表著高風險(高虧損)。這個道理大家都懂，但卻是「知易行難」的投資迷思。劉南志拿起筆計算解釋道：
如 果你有三千萬元投資資產，都把它放在波動率高達三○％的單一標的上。第一年你很幸運，投資標的上漲三○％，於是你的資金就從三千萬元成長到三千九百萬元。 隔年，你食髓知味，也把三千九百萬元投資在同樣是波動率三○％的標的，不幸地，第二年卻重挫三○％，這時你的三千九百萬元資金縮水成僅剩二七三○萬元。連 續兩年波動率同樣都是三○％，但一賺一賠間，卻使你原本三千萬元的老本縮水了！
體悟了波動率的奧妙所在，劉南志在可投資資金突破八位數時 做了一個舉動：買進七檔債券型基金。靠著債券型基金的低波動率，拉低了劉南志整體投資組合的波動率，雖然這也意味著報酬率將大不如以往，但他強調，這是守 住財富必須做的讓步。「如果你好不容易累積到一筆為數可觀的資金，仍不減貪婪的話，當心遭到天譴。」
過去五年來，劉南志提高債券型基金部 位，投資趨於保守，但他自認為自己畢竟正值壯年，太過保守有礙於資產成長，於是苦思如何在貪婪與恐懼兩端保持平衡。受到了「獵豹財務長」郭恭克演講的啟 發，劉南志把美國十年期公債殖利率與台灣通貨膨脹率兩者的加總，作為每年度檢討理財成績是否合格的最低標準。
數字五：公債殖利率＋通膨率
當作投資理財低標 貪婪與恐懼取得平衡
目前美國十年期公債殖利率為一．七％，今年台灣通膨年增率預估約為二．三％，兩相加總為四％，四％就是劉南志投資理財年度報酬率的最低標準。「一．七％的殖利率可視為資金的成本，通膨率則是投資理財要制伏的怪獸；因此：
理財最基本成績單＝打敗通膨率＋回收資金的時間成本
「以目前的狀況，如果我的投資組合年報酬率達四％，我會給自己的投資理財打六十分合格，如果報酬率能到達一○％以上，就一百分了！」劉南志認真地說。
小時候，劉南志因為罹患小兒麻痺，父母親經常要背著他就醫，兄姊也花很多心力照顧他，使他成為家裡的最大負擔，但如今他反倒成為家族的經濟支柱。劉南志的二姊劉素錦說：「媽媽臥病在床後，醫藥費與看護費都是小弟獨自撐起，讓身為兄姊的我們相當感動！」
劉南志的二姊透露，今年小弟還將送全家出國旅遊，旅費由他全部負擔，代替行動不便的他，多看看外面的世界。劉南志透過這五個理財數字力，理出大財富，相信你也一定可以。
財富升級 滾大錢一定要懂的五個數字
今周刊806期
2012/5/30
出身貧寒、父親早逝、找工作一度四處碰壁，加上五歲就得了小兒麻痺，從此鐵鞋與柺杖不離身……，人生講得出來不幸的事，都讓劉南志給遇上了。但四十六歲的他，卻靠著五個關鍵數字，比很多人提早嘗到財富自由的滋味！
採訪當天，台中下著大雨。四十六歲的劉南志，從一輛裝有輔助輪的機車緩緩下車。我試著要幫他脫下身上的雨衣，他說：「我自己來。」走至餐廳大門前，我想幫他開門，他說：「謝謝，我可以自己來。」進入餐廳後，我一個箭步連忙幫他拉開椅子，他連聲道謝，把柺杖放好後緩緩坐下。
五歲罹患小兒麻痹
苦讀拚上大學 出社會考上公職鐵飯碗
「我 自己來！」似乎是劉南志的口頭禪。儘管腿部萎縮，導致行動不便，但是看得出來，長年下來，這種「我自己來」的精神，練就了他結實的手臂肌肉與厚實的胸膛。 他在學習投資理財上的「行動力」也極為驚人，不論是需要花錢的理財課程，還是免費的講座，均不辭辛勞地自己開車前往。
「投資理財的學習最忌諱閉門造車，要走出去、多聽聽成功的人或過來人怎麼做，才能避免犯錯！」這個建議學習投資理財者一定要「走出去、往外看」的人，是一位穿鐵鞋、拄拐杖長達四十一個年頭的男人。
「我 是台灣最後一波小兒麻痺大流行的受害者！」「五歲時我發了高燒後，得了小兒麻痺，為了方便就醫，原本住在山上的父母親，舉家遷往台中東勢！」「我印象很深 刻的是，讀東勢國小時，當時村子裡有幾個小孩也得了小兒麻痺；附近的病患家庭還共同租了一輛三輪車，請一位阿伯接送我們這群行動不便的小孩上下學！」
家中有五個小孩，排行老么的劉南志，是唯一上大學的孩子。從淡江大學電機系畢業後，適逢台灣電子產業起飛期，劉南志也想與他的同學一樣，進入高科技公司上班，期望成為「電子新貴」！
「應徵時，主考官看我這個樣子，穿一件防塵衣都要花上好久的時間，每到面試這一關，總是叫我回家等消息……；但都是沒有再聯絡了！」即使事隔二十幾年，劉南志仍難掩落寞地說。
應 徵民間企業屢試不中的結果，劉南志最後下定決心衝刺高普考。準備一年後，他考上普考，並分發到一家公營事業。「我拿著分發單，到公司報到時，長官暗示我自 動申請調至別的單位。」「於是我寫了一封信給公司董事長，說我是考試合格，國家分發我來這裡的，你們無權剝奪我的工作權！」
勤於鑽研理財知識
悟出五個關鍵數字 讓身價飆升至上千萬
就 這樣，靠著一股堅持，劉南志進入公營事業任職，負責帳單系統的程式設計與維護工作。進入職場的前七年，劉南志在台北市總公司上班。「和很多公務員一樣，剛 開始我以為捧到鐵飯碗了，所以對投資理財漠不關心。其次，我在台北市賃屋而居、生活費高昂，每個月也存不了多少錢，也真的無財可理！」
在台北工作七年後，劉南志轉調到台中分公司上班，台中租屋與生活費比台北市低了許多，讓他開始存到錢。「我是存了第一桶金（一百萬元）後，才開始認真學習投資理財，這也是過去十五年的事。」
這 十五年來學到的投資理財心得，彷彿哈利波特手中的魔法棒，把劉南志從原本一介呆薪族，變成資產管理公司與私人銀行的座上貴賓。劉南志的美國股票投資管理諮 詢顧問公司──嘉鼎資本管理協理城國斌說：「劉南志先生是我們重要的客戶，但不方便透露客戶投資資金規模。」但據了解，要成為這家在台北地區頗具口碑的海 外資產管理顧問業者的客戶，最低門檻從新台幣一百萬元起跳。
最低門檻高達新台幣上千萬元的私人銀行，也曾力邀劉南志成為客戶。劉南志希望記者對其資產狀況保密，但他頗有自信地說：「每年的理財被動收入，遠超過本業工作收入，算是已經達到財富自由了！」
劉 南志把過去十五年來的投資理財成就歸功於五個數字。他說：「這五個數字，背後皆有一套簡單易懂的公式，代表了人生靠理財賺錢的五種可能性。」「如果你手上 已經有些錢，屬於中產階級，那麼只要懂這五種中的二至三種，就能晉升有錢人階級！」「如果你沒什麼錢，就最好五種都學會，再進一步找出最適合你的方法！」
數字一：期望值
精算成本報酬比 新股抽籤進帳逾二百萬
俗話說：人無橫財不富，馬無野草不肥。說到橫財，一般人總是聯想到買樂透。但劉南志不必靠買樂透，卻可以用比買樂透更低廉的成本以及更高的「中獎機率」，充分掌握人生的「橫財」，他的訣竅就是每年積極地參與新股抽籤。
一講到新股抽籤，尋常人馬上的反應是：「中籤機率那麼低，我哪可能這麼好運抽到！」劉南志卻說：「這就是人性貪婪的弔詭所在，大家會為了億萬分之一中獎機會的大樂透，排隊甚至砸大錢包牌，卻懶得花每次只要二十元的手續費，參加中籤機率比大樂透高出數百倍的新股抽籤！」
會 讓劉南志對新股抽籤樂此不疲的原因，背後有一個科學的數字支撐──「期望值」。學理工的劉南志說，千萬不要被這個統計學術語嚇到，期望值其實是一個極為簡 單的數學觀念：就是你每「賭」一次，所付出的成本和可以獲得報酬的比值。如果成本比報酬低，這個「賭注」就值得試試看。
舉新股抽籤的例子來說，比如Ａ股票將上市，承辦券商拿出一千張出來公開承銷(供投資大眾抽籤)。Ａ股承銷價為每股七十元，但其在興櫃交易價為一百元。假設中籤率有十萬分之一，而參與抽籤的成本為二十元(公定價)，這在劉南志眼中是賺機會財的大好機會。為什麼？他拿筆一算：
1/100000 × 1000（張） × (100元－70元) × 1000股＝300元
劉南志接著說：三百元就是參與Ａ股抽籤的期望值，這個數字已經遠高於抽籤成本二十元，當然值得參與抽籤。「就算沒抽到，最多損失二十元手續費」，「但我等於是用二十元買一張中獎機率高達百分之一，獎金達三萬元的樂透！」他進一步解釋道。
搞 懂「期望值」的奧妙，讓劉南志每年都會密切注意新股與現金增資股上市消息，加上他有「親友團」的人頭贊助，無形中提高中籤機率。到最後劉南志甚至不太計較 期望值多寡，而更關注新股上市的價差。十五年下來，他抽中頂晶科、台船、漢微科、擎泰、中信金等數十檔的新股，及現金增資股，累積的價差已讓他賺進逾二百 萬元。
數字二：安全邊際
每次獲利一到二倍的長線釣魚術
靠著「期望值」讓劉南志過去十五年來賺進逾二百萬元的「機會財」，不過，他自承，這個只能算是「雕蟲小技」，真正讓他賺大錢的最大功臣是這個數字：安全邊際。
安全邊際＝股票內在價值－股票市價
「過去十五年來，我的股票投資有一個特色，就是不出手則已，一出手就至少要賺個一○○％至二○○％才會出場！」能讓劉南志賠少賺大的最主要關鍵就是安全邊際。
這個公式是劉南志鑽研「股神」巴菲特的價值投資法，加上上過數次巴菲特投資法達人洪瑞泰課程所淬煉出來的心法。巴菲特曾說，股票投資最重要的第一步就是不賠錢，盡可能買進市價低於股票內在價值的標的，也就是買進安全邊際數值愈高的股票，就更能立於不敗之地。
「運用安全邊際觀念買股，重點在於如何計算『內在價值』！」劉南志強調說。一般人總是把股票「內在價值」過度簡化成「每股淨值」，趁著股價低於淨值就買入。劉南志說，這是半桶水的價值投資法，缺點是不僅不容易買到好股，還容易踩到地雷股。
「淨值只是『內在價值』的一部分，嚴格的內在價值定義，除了帳面上的淨值，還包括公司的競爭力、產業地位、商譽、品牌甚至通路等，難以用數字表達的無形競爭力。」「衡量這種恆常性的獲利能力，最客觀的指標非股東權益報酬率（ＲＯＥ）莫屬。」
劉南志接著說：「多年來，我上過許多課的結論，以洪老師(洪瑞泰)計算內在價值的公式最好用。他衡量股市內在價值的方法是：每股淨值 × (1＋股東權益報酬率) × 1.2(市場合理本益比十二倍)。
然而，懂得計算股票內在價值還不夠，劉南志強調，你必須先擁有一張「口袋名單」，把台股中獲利穩定、產品具有市場領先地位、財務穩健的標的篩選出來。等到口袋名單的個股，出現內在價值打九折或八五折時，即出現一○％到一五％的安全邊際，再大膽介入。
劉 南志舉他在二○○八年買進的化妝品連鎖通路股寶雅為例，該股在○三至○八年的年平均ＲＯＥ為二○．九％，○八年淨值為十七．六元，據此算出寶雅的內在價值 為：17.6 × (1＋20.9%) × 1.2=25.5元。劉南志等寶雅內在價值打了八五折，即二十一．七元才介入。雖然仍被套牢些許時間，但持股迄今，即使不計配息，寶雅的報酬率已高達一五 ○％。
不單是寶雅，劉南志趁金融海嘯股市大跌時，根據手上的「口袋名單」，按照安全邊際至少出現一○％到一五％的方法，逢低買進聚陽、中鼎、耕興、恆義等股，均分別締造一○○％到二○○％的獲利。「只要每二至三年碰到一次這種機會，就是你資產翻倍成長的大好機會！」
數字三：機會成本
跨足美股 兩年報酬率高達二成以上
在台股取得豐碩的成果後，劉南志也企圖效法昔日股市聞人「榮安邱」，於台股萬點時獲利了結後，轉戰港股再大賺一筆的精神，往海外市場尋找機會，但劉南志鎖定的是美國股市。
兩年前，他參加一場由嘉鼎資本管理公司舉辦的新書《資本力》發表會，對該公司的價值投資法深感認同，於是委託嘉鼎作為投資顧問，正式進軍美國股市。
「美股挑選又是一門大學問，已經超出我的能力範圍，所以，我寧願花錢尋求專業人士的選股建議，協助我建立『口袋名單』，我再從這份名單挑選出中意的標的。」劉南志接著指出，之所以會投資美股，乃是基於「機會成本」的觀念。
投資報酬率大於機會成本
機會成本＝你有能力選擇，卻被你放棄的最好投資機會
把機會成本觀念深植於心，讓劉南志不再是只會操作台股的井底之蛙，而是學習把眼光放到海外，尋求更有潛力的投資標的。
一○年時，台股已從三九五五點反彈至八三九五點，漲幅高達一一二％。相對之下，美股同一期間從六四三九點最高反彈至一一二○五點，漲幅為七四％，遠落後於台股。而一○年年中，劉南志把手上多檔漲多的台股獲利了結，遂興起轉戰美股的念頭。
在 嘉鼎資本研究團隊的協助下，劉南志於一○年八月至九月挑出三檔美股介入，分別是奇異電器、Cigna保險公司(康健人壽)，以及石油鑽取暨探勘公司 Noble，迄今依然持有這三檔股票，即使不計股息，帳面獲利高達二成以上。今年初迄今，台股轉趨空頭，美股則強勢整理，凸顯深諳機會成本之道將投資資產 國際化、多元化的好處。
投資理財不能只是一味攻擊，懂得防守的藝術，才是守護財富的不二法門。劉南志說：「對高資產人士而言，要守住財富，對波動率這個數字必須有深刻體認！」
數字四：波動率
債券型基金 高資產人士守富必備數字
波動率＝報酬率＝虧損率
波動率如同一把雙刃劍，高波動代表高報酬，但同時也代表著高風險(高虧損)。這個道理大家都懂，但卻是「知易行難」的投資迷思。劉南志拿起筆計算解釋道：
如 果你有三千萬元投資資產，都把它放在波動率高達三○％的單一標的上。第一年你很幸運，投資標的上漲三○％，於是你的資金就從三千萬元成長到三千九百萬元。 隔年，你食髓知味，也把三千九百萬元投資在同樣是波動率三○％的標的，不幸地，第二年卻重挫三○％，這時你的三千九百萬元資金縮水成僅剩二七三○萬元。連 續兩年波動率同樣都是三○％，但一賺一賠間，卻使你原本三千萬元的老本縮水了！
體悟了波動率的奧妙所在，劉南志在可投資資金突破八位數時 做了一個舉動：買進七檔債券型基金。靠著債券型基金的低波動率，拉低了劉南志整體投資組合的波動率，雖然這也意味著報酬率將大不如以往，但他強調，這是守 住財富必須做的讓步。「如果你好不容易累積到一筆為數可觀的資金，仍不減貪婪的話，當心遭到天譴。」
過去五年來，劉南志提高債券型基金部 位，投資趨於保守，但他自認為自己畢竟正值壯年，太過保守有礙於資產成長，於是苦思如何在貪婪與恐懼兩端保持平衡。受到了「獵豹財務長」郭恭克演講的啟 發，劉南志把美國十年期公債殖利率與台灣通貨膨脹率兩者的加總，作為每年度檢討理財成績是否合格的最低標準。
數字五：公債殖利率＋通膨率
當作投資理財低標 貪婪與恐懼取得平衡
目前美國十年期公債殖利率為一．七％，今年台灣通膨年增率預估約為二．三％，兩相加總為四％，四％就是劉南志投資理財年度報酬率的最低標準。「一．七％的殖利率可視為資金的成本，通膨率則是投資理財要制伏的怪獸；因此：
理財最基本成績單＝打敗通膨率＋回收資金的時間成本
「以目前的狀況，如果我的投資組合年報酬率達四％，我會給自己的投資理財打六十分合格，如果報酬率能到達一○％以上，就一百分了！」劉南志認真地說。
小時候，劉南志因為罹患小兒麻痺，父母親經常要背著他就醫，兄姊也花很多心力照顧他，使他成為家裡的最大負擔，但如今他反倒成為家族的經濟支柱。劉南志的二姊劉素錦說：「媽媽臥病在床後，醫藥費與看護費都是小弟獨自撐起，讓身為兄姊的我們相當感動！」
劉南志的二姊透露，今年小弟還將送全家出國旅遊，旅費由他全部負擔，代替行動不便的他，多看看外面的世界。劉南志透過這五個理財數字力，理出大財富，相信你也一定可以。
捷運共構宅仍夯 樺福千金10戶全標脫 2015年03月27日
第2標為5F之14，得標每坪均價為75.32萬元
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2015年03月27日17:47
http://www.appledaily.com.tw/realtimenews/article/new/20150327/582324/
儘管捷運共構宅最近因社會住宅議題而爭論不休，但拋出市場來標售依然搶手。捷運頂溪站共構宅「樺福千金」最後10戶標售，已經全數標脫。
捷運工程局路權室副主任龔昶榮表示，該標售案平均單價66.6萬元，平均溢價比3.17，第2標最高溢價比10.52，最高價1688萬元、該筆物件為坪數22.41坪、每坪均價為75.32萬元。
太平洋房屋永安捷運站加盟店經理黃聖富表示，捷運共構宅有一定市場，不僅是地標，還是行情巔峰，「樺福千金」的標售最高價落在每坪75萬元左右，其實也屬行情價。
黃聖富以捷運永安市場站的共構宅「美麗永安」舉例，該案均價落在每坪72~76萬元，與「樺福千金」相去不遠。
此外，捷運聯開處表示，「臨沂帝國」已經公告第4次公告標售，預計4月16日截標；本月23日也公告新店站聯開宅「碧潭有約」共16戶標售案，都以42~67坪大坪數為主，總價2145~4140萬元，將於4月27日開標。（陳書榕／台北報導）
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聯開宅轉賣 1坪喊82萬
新北頂溪站夯 投資客獲利了結
http://www.appledaily.com.tw/appledaily/article/property/20150318/36442526/
2015年03月18日
【于靜芳、張琬聆╱台北報導】台北市長柯文哲將聯開宅當成公共住宅，只租不賣，獲得不少年輕人支持，但《蘋果》調查，本月23日捷運局將標售10戶新北市中和「樺福千金」聯開宅，日前該社區已出現多筆轉賣物件，投資客趁標售熱，準備獲利了結。
剩10戶下周標售
去年4月捷運局曾公開標售95戶捷運頂溪站聯開案「樺福千金」，底價667~4096萬元，每坪約56~64萬元，共標出85戶。北市捷運局本月23日將標售剩下的10戶，已開放第2次看屋，本月20日截止投標。
北市捷運局路權室表示，由於台北市長柯文哲並未指定「樺福千金」的餘屋作為公共住宅出租使用，所以仍照既定計劃標售。
北市都發局住宅企劃科表示，目前規劃公共住宅的聯開宅，就是已公布的龍山寺站、港墘站、台北橋站及小碧潭站等，後續是否將其他聯開宅納入，還須與捷運局協調，尚無法確定。
搭上聯開宅標售熱，「樺福千金」待售物件增多，據永慶房屋統計，「樺福千金」有14戶在市場流通。
永慶房屋頂溪直營店店長蔡明儒店長表示，「樺福千金」屋齡近3年，去年得標的屋主大多非自住，而是投資或出租較多，以獲利了結的心態拿出來賣，單坪開價約80~82萬元。
小坪數套房居多
蔡明儒透露，「樺福千金」待售物件多為11~23坪套房或小坪數物件，以11.72坪物件套房最多，昨天剛成交的17坪套房，單坪成交約78萬元。
(看屋)標售-頂溪站捷運共構宅-樺福千金103.5.20及103.6.7
http://holmes000.blogspot.tw/2014/06/10367.html103.6標售-頂溪站捷運共構宅-樺福千金-基本資料
http://holmes000.blogspot.tw/2014/06/blog-post.html--------------------------------------------
2015年03月27日17:47
http://www.appledaily.com.tw/realtimenews/article/new/20150327/582324/
儘管捷運共構宅最近因社會住宅議題而爭論不休，但拋出市場來標售依然搶手。捷運頂溪站共構宅「樺福千金」最後10戶標售，已經全數標脫。
捷運工程局路權室副主任龔昶榮表示，該標售案平均單價66.6萬元，平均溢價比3.17，第2標最高溢價比10.52，最高價1688萬元、該筆物件為坪數22.41坪、每坪均價為75.32萬元。
太平洋房屋永安捷運站加盟店經理黃聖富表示，捷運共構宅有一定市場，不僅是地標，還是行情巔峰，「樺福千金」的標售最高價落在每坪75萬元左右，其實也屬行情價。
黃聖富以捷運永安市場站的共構宅「美麗永安」舉例，該案均價落在每坪72~76萬元，與「樺福千金」相去不遠。
此外，捷運聯開處表示，「臨沂帝國」已經公告第4次公告標售，預計4月16日截標；本月23日也公告新店站聯開宅「碧潭有約」共16戶標售案，都以42~67坪大坪數為主，總價2145~4140萬元，將於4月27日開標。（陳書榕／台北報導）
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聯開宅轉賣 1坪喊82萬
新北頂溪站夯 投資客獲利了結
http://www.appledaily.com.tw/appledaily/article/property/20150318/36442526/
2015年03月18日
【于靜芳、張琬聆╱台北報導】台北市長柯文哲將聯開宅當成公共住宅，只租不賣，獲得不少年輕人支持，但《蘋果》調查，本月23日捷運局將標售10戶新北市中和「樺福千金」聯開宅，日前該社區已出現多筆轉賣物件，投資客趁標售熱，準備獲利了結。
剩10戶下周標售
去年4月捷運局曾公開標售95戶捷運頂溪站聯開案「樺福千金」，底價667~4096萬元，每坪約56~64萬元，共標出85戶。北市捷運局本月23日將標售剩下的10戶，已開放第2次看屋，本月20日截止投標。
北市捷運局路權室表示，由於台北市長柯文哲並未指定「樺福千金」的餘屋作為公共住宅出租使用，所以仍照既定計劃標售。
北市都發局住宅企劃科表示，目前規劃公共住宅的聯開宅，就是已公布的龍山寺站、港墘站、台北橋站及小碧潭站等，後續是否將其他聯開宅納入，還須與捷運局協調，尚無法確定。
搭上聯開宅標售熱，「樺福千金」待售物件增多，據永慶房屋統計，「樺福千金」有14戶在市場流通。
永慶房屋頂溪直營店店長蔡明儒店長表示，「樺福千金」屋齡近3年，去年得標的屋主大多非自住，而是投資或出租較多，以獲利了結的心態拿出來賣，單坪開價約80~82萬元。
小坪數套房居多
蔡明儒透露，「樺福千金」待售物件多為11~23坪套房或小坪數物件，以11.72坪物件套房最多，昨天剛成交的17坪套房，單坪成交約78萬元。
2015年3月18日 星期三
2015年2月28日 星期六
自用住宅 2年內重購可退稅
重購退稅
建物財產交易所得，符合條件也有
買進賣出不分先後皆適用 所有權須為同1人
【倪浩倫╱台北報導】小換大、舊換新、遠換近，這是不少換屋族的願望、也是許多業者的售屋口號。為了避免有自住需求的換屋族，出售房屋時，因土地部分須繳交土地增值稅（土增稅），影響換屋意願，政府推出「重購退稅」方案，只要符合條件，就能拿回全額土地增值稅。
只要符合規定，民眾可去原出售房屋的主管稽徵單位，申報退回已繳的土地增值稅。范厚民攝
房屋包含土地和建物，當民眾有換屋需求，卻礙於口袋不夠深，勢必要賣掉舊有房子，當換屋資金。信義地政士聯合事務所專案經理林以德說，賣屋要繳的土增稅，金額往往不低，民眾買賣前務必了解，自己是否符合「重購退稅」的標準，可替自己省下一大筆土增稅。
需本人、配偶或直系親屬設籍，是「重購退稅」的首要條件，就是買進和賣出的房屋，皆要符合自用住宅。「先買後賣，或先賣後買都可以，」林以德補 充，房屋買賣，土地價值是以土地公告現值為計算。「想知道自己土地公告現值，可到地政機關，調閱登記簿謄本，用公告現值乘上該房屋的土地持分，即可算出數 字。」
售屋前1年不得出租
台灣房屋法務專員游璿
樺以「先賣後買」為例，若售出的房屋，土地持分部分（土地公告現值）為1000萬元，扣除200萬元土增稅，剩下800萬元，「2年內，買進的房產裡，土
地持分超過（土地公告現值）800萬元，就能申請退回土增稅。」買900萬元，則可退100萬元，買1000萬元，就能全額領回200萬元。若是先買後
賣，同樣適用。
要注意的是，買進、賣出的房屋，所有權人要同1人，且出售前1年內無出租及營業使用。那要去哪裡申請退稅呢？林以德說，若符合相關規定，可在重購（先賣後買）或出售（先買後賣）後，向原出售房屋的主管稽徵單位，申報退稅。
重購後5年不可空戶
千萬不要以為退了稅，
錢就穩當的躺在口袋了。為了避免「暫時自住」的投機客，法令有規定，重購房屋後，5年內不能移轉（賣），也不得出租、營業和變成空戶，否則退回的土增稅會
遭追回。林以德提醒，對於自住客來說，很容易無心違反「空戶」規定遭討稅，「例如原只有自己設籍，當有需要遷出時，務必先將配偶或直系親屬戶籍遷入，自己
再遷出。」林以德說，若自己先遷出，家人戶籍再遷入，就會被視為空戶追稅。
游璇樺說，相較於自用住宅優惠稅率，每人一生僅能使用1次，「重購退稅」無次數限制，只要符合規定，皆能申請退稅。另為了避免民眾不知道「重購退稅」，民眾有10年的請求權（以後面買賣時間為起算點）。
【重購退稅規定】
項目╱內容
名稱：自用住宅重購退稅(土地增值稅)
目的：避免有換屋需求的民眾，因繳納土地增值稅後，不夠錢買新房子
符合條件：
原有房屋
◎簽約交易前1年內
◎無出租或營業使用
◎戶籍有本人、配偶或直系親屬設籍
新購房屋
◎原出售及新購房產的所有權人為同1人
◎新購房產，須辦有本人、配偶或直系親屬的戶籍登記
◎買入5年內皆須為自用住宅，不得出租、營業、移轉及遷出戶籍
◎都市土地最大為90.75坪、非都市土地最大為211.75坪
退稅期限：無論先買或是先賣，買賣時間須在2年內
資料來源：《蘋果》採訪整理
名稱：自用住宅重購退稅(土地增值稅)
目的：避免有換屋需求的民眾，因繳納土地增值稅後，不夠錢買新房子
符合條件：
原有房屋
◎簽約交易前1年內
◎無出租或營業使用
◎戶籍有本人、配偶或直系親屬設籍
新購房屋
◎原出售及新購房產的所有權人為同1人
◎新購房產，須辦有本人、配偶或直系親屬的戶籍登記
◎買入5年內皆須為自用住宅，不得出租、營業、移轉及遷出戶籍
◎都市土地最大為90.75坪、非都市土地最大為211.75坪
退稅期限：無論先買或是先賣，買賣時間須在2年內
資料來源：《蘋果》採訪整理
2015年1月31日 星期六
勇敢做大夢-江文德
江文德-勇敢做大夢
http://daretothinkbig.pixnet.net/blog
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錠嵂江文德董事~經驗分享
20121226 成功人士江文德先生
江董-勇敢做大夢-卡通版簡介
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