2014年9月21日 星期日

公設比逾33%偏高 設施/戶數/車位數影響大 2014年09月20日

「你們公設比多高?」、「公設種類有什麼?」這是民眾買房必問的問題,但公設比的眉眉角角多,若房屋公設比高,買房預算動輒影響百萬元,快看專家如何解開公設比的密碼!
採訪╱鄭婷方

【鄭婷方╱綜合報導】公設比高低攸關室內面積,但並非社區的公設 種類多,公設比就一定很高,專家表示,除了公設種類、社區戶數多寡、停車位數量等,也和公設比息息相關,此外,有建案會標榜公設比超低,但應注意是否雨遮 或其他虛坪面積很多,避免陷入低公設陷阱,日後徒增糾紛。
 
兒童遊戲室的維護相對容易,也適合社區居民帶孩童玩耍,聯絡感情。林琨凱攝

所謂公設,指得是具有 頂蓋的公共設施,社區住戶可共同使用,社區的中庭花園最容易被民眾誤會為公設,事實上只能算法定公共空間,公設可分為「大公」、「小公」,簡單來說,大公 是全體住戶共同持有,像是大廳、機電空間,小公的範圍較小,例如每層樓的梯廳與樓梯間,由該層住戶共有。

《建築技術規則》規定樓高8樓以上的建築物,應興建雙逃生梯,加強安全性,梁茂廣告副總謝佳儒指出,目前新建案常見的公設比約30%,公設比33%以上偏高,公設比30%以下的建案很少,多數建案公設比分布在30~35%。
 
不論公設種類多寡,大廳幾乎是每個社區都有的設施。

小數點裡恐藏爭議

部分建案的社區,不同 棟大樓公設比不同,案場會給公設比範圍區間,房市專家Sway表示,因為公設種類不同,同社區內的大樓公設比不同,住戶付費的比例就有落差,雖可共用,但 易有爭議。「公設比的設定是看建商良心,有小數點的公設比也要小心,可能會A掉室內空間」,例如,建商為了觀感好,可能將建案公設比訂為34.9%或 29.9%,讓數字維持在相對可接受的範圍內。

停車位也是影響公設比的關鍵,「房價便宜的地方,建商不會挖太多層地下室,造價會提高」新北市不動產代銷經紀商業同業公會理事長林談說道,一般大樓地下室挖2層樓是基本的,部分建案若標榜低公設比,可注意是否地下室樓層較少,法定車位數量是否足夠。
 
圖書室是社區常見的設施,購屋前,民眾可詢問建商是否提供書籍。

車位8~10坪算合理

地下室車位以數量計 價,信義房屋代書專案組專案經理林以德表示,平面車位持分面積8~10坪算合理,若低於此坪數,可能是建商將地下室車位面積灌入公設,謝佳儒補充,地下室 車道通常不可能全部分到停車位,會留部分比例納入大公,避免持有車位的住戶主張,沒買車位的住戶不可下樓到地下室。
 
梯間走道算是「小公」,由當層住戶共有。

【詳閱契約 單層單戶防假公設比】

【鄭婷方╱台北報導】 公設糾紛層出不窮,如何預防歡喜買屋後,還得面對社區公設違法,得拆除或遭罰款的窘境,專家指出,買屋前,須詳細審閱買賣房屋的定型化契約內容,注意公設 包含哪些部分,檢視建物謄本、建案平面圖、登記內容,還要預防假公設比,例如單層單戶具獨立梯廳,公設比是否被扣除梯間面積。

部分民眾不清楚機車車位其實是被納入大公,因此要注意建商有無二次施工改建為其他休閒設施,其餘包括防空避難室的空間挪至汽車停車位,或機電空間外推,讓室內空間變大等,也都是常見公設糾紛。台灣房屋加盟事業總部法務游璿樺指出,室內機電空間外推,是罰住戶並非建商。

單層單戶的建案,隱密性佳且單純,受到民眾青睞,不少豪宅也偏愛單層單戶規劃,但因為無其餘住戶共同分攤當層梯廳面積,小公比例自然上升,房市專家Sway表示,為了銷售,案場銷售人員有可能說梯廳可自行運用,將公設比扣掉梯間,營造公設相對較低的假象。
 
中庭花園只能算是社區休閒設施,不列入公設計算。

挑高產品公設比高

購買預售屋,建案竣工後和當初申請建照的公設比,可能會有落差,新北市不動產代銷經紀商業同業公會理事長林談指出,以地政機關登記的數據為準,交屋時,民眾可將買房時的合約與權狀比對。

Sway 提醒,室內樓高有挑高(樓高3.6米以上)的房屋,通常公設比會較高,工業住宅因為須另規劃每層廁所與茶水間,公設比也會較高,此外,部分社區雖然公設 多,但公設規劃成可營利的空間,也相對可減輕管理費負擔,例如對外營業的健身房,或產權屬於社區的獎勵車位,車位對外出租等。
 
北市大安區小基地建案多,不乏設施少但公設比偏高的建案。

【著名公設糾紛事件簿】

時間╱內容
2014年7月:台北市「慕夏四季」、「瓏山林博物館」、「至善天下」、「冠德遠見」、「帝景水花園」、「寶徠花園」、「台北信義」等社區,公共空間阻隔民眾進入,遭建管處公寓科要求限期改善,最重可罰30萬元
 
2014年1月:新北市「國鼎」社區,以玻璃門阻隔開放空間 

2013年12月:新北市深坑,有社區因公設為二次施工的違建,法官判定屬違建應拆除,部分住戶獲賠49~54萬元 

2013年6月:新北市「國家世紀館」、「超級F1」、「画世紀」、「權世界」、「國鼎」、「巴黎16區」等社區,遭工務局強拆違建 

2011年8月:台北市「瓏山林博物館」未於房屋預定買賣契約中,揭露共用部分所含項目應含車道,違反《公平交易法》第24條,遭罰1500萬元
資料來源:《蘋果》採訪整理
 
停車位是容易被灌虛坪的公設,民眾購屋須留意。設計畫面

【公設比報你知】

如何計算:共有部分÷(主建物面積+附屬建物面積+共有部分)
大公:大廳、樓梯間、機電室、防空避難室、機車車位、有頂蓋的室內公共設施、水塔、管理員室
小公:當層的走道,當層住戶共同持有

常見糾紛:游泳池登記為蓄水池、機車停車位或機房空間改為健身房、地下室車位面積變小、部分車道面積灌入公設比由住戶共同分攤

機電空間知多少:機電空間納入主建物面積、要確認面積可以調閱藍晒圖
資料來源:《蘋果》採訪整理

【公設比登記異動3階段】

時間╱說明
1994年10月以後:凡是共用的部分就必須另外採用「公設登記」,不可與主建物混同登記
1990年6月至1994年10月:公設部分雖然仍和主建物合併登記,但大多會標示「公設」(例如門廳、樓梯間等),以及「室內」兩個部分來加以區別
1987年以前:公設部分(例如門廳、樓梯間等),大多都合併在主建物之中,建物平面圖並無標示公設部分,這是老舊房舍被誤認為零公設的主因
資料來源:游璿樺

【專家說法】無車位住戶較吃虧

車位是最多建商在公設比動手腳的地方,車道也會算入公設比,因此,若社區並非每戶皆購買車位,沒買車位的住戶相對來說會較吃虧。
游璿樺
台灣房屋加盟事業總部法務

【民眾意見】注重實際室內面積

買房時,公設比很重要,室內面積要實在,我覺得如果社區的公設種類多且公設比高,不常用的人會雙倍吃虧,一來房價相對高,二來管理費也貴。

張馨中 24歲 廣告業
http://home.appledaily.com.tw/article/index/20140920/36095510/news/%E5%85%AC%E8%A8%AD%E6%AF%94%E9%80%BE33%E5%81%8F%E9%AB%98%E8%A8%AD%E6%96%BD/%E6%88%B6%E6%95%B8/%E8%BB%8A%E4%BD%8D%E6%95%B8%E5%BD%B1%E9%9F%BF%E5%A4%A7

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