2012年8月26日星期日

交屋後需辦事項及相關網站

交屋後需辦事項及相關網站
http://www.sinyi.com.tw/knowledge/article.php/2/58/73/103

一、戶政
○換身分證

１．國民身分證正本。

２．備妥二年內符合新證規格彩色相片一張、（原使用相片掃瞄建檔取像日期在二年內，並經戶政事務所核對人貌相符者，得免繳交相片）。

３．親自辦理時當事人印章（可簽名）。

○如何辦理遷戶口

應附書表證件：

（一）直接向遷入地戶政事務所申請遷入登記（應同時附原戶籍地戶口名簿）。

沒有原戶籍地戶口名簿也是能辦

（二）戶口名簿、遷入者國民身分證、印章。

（四）遷入單獨成立一戶者，應提憑下列證明文件之一辦理：（均須繳驗正本）房屋所有權狀。

二、稅捐稽徵處

○地價稅申請「自用住宅優惠稅率」，9/22前要辦好，房屋稅「住家用」。(現在有的戶政可以代為送件)

留意申請條件

1.申請書。

2.全戶戶口名簿影本。戶口名簿影本

3.建築改良物所有權狀(或使用執照)影本。

4.無前項資料者，請檢附地政機關核發的建物測量成果圖或房屋基地座落申明書。

5.普通印章一枚。（蓋章用）

三、通訊地變更，郵件轉投新址
郵局

https://amiwb.post.gov.tw/WBC/index.jsp

http://www.post.gov.tw/post/internet/down/index.html

四、電費通知單、水費通知單、天然氣通知單
網路申辦更名及改帳單寄送地

台灣電力公司：
http://www.taipower.com.tw/
/ 網路櫃檯 / 線上申請 / 線上申請（不使用自然人/工商憑證申請）
http://www.taipower.com.tw/right_bar/netdesk/main_3_2/main_3_2_1.htm

自來水公司：
網路e櫃台
http://www.water.gov.tw/03online/counter_readmeall.asp

五、中華電信市內電話申請新裝機或移機
手機(電信公司)
網路

六、行照，駕照

七、銀行、信用卡、證券

2012年8月18日星期六

法拍代墊銀行審核嚴謹年息5~6%

2012年08月18日

封面故事
法拍屋相對市價便宜6~8成，不失為房價高漲時代的購屋選擇，購買法拍物件付款流程與一般購屋不同，出價前須準備足額的保證金，得標7天內須補足其餘款項繳交法院。時間緊湊，資金調度不及者可向承做法拍代墊尾款的銀行借貸，貸款利率較一般房貸利率高出不少，年息多在5~6%。採訪╱陳宥里攝影╱王建棟

法拍屋出價前須準備保證金，金額通常為2成，連同標書密封後一併放入投標櫃方視為有效投標。得標者7天內須繳清餘款，因時間關係，可向銀行辦理代墊尾款，以土地銀行為例，年息4.5%起，實際利率仍需視客戶申請情況而定。

找所屬債權銀行

得標7天之內到法院民事執行處繳清拍賣金尾款，取得「不動產權利移轉證明書」，繳清稅金，到地政事務所辦理所有權移轉登記。過戶取得不動產所有權，即可申請轉為一般房貸利率。

土地銀行審查部表示，由於法拍代墊屬於無擔保品貸款，具高風險，銀行承辦與審核過程更為嚴謹，某些銀行僅提供資金往來較為頻繁的客戶申辦，民眾可考慮與法拍物件所屬債權銀行申請代墊，核貸機率較高。

21世紀不動產萬華加盟店副理陳伊克表示，法拍代墊款是以拍定價來估算貸款額度，若名下無任何貸款、信用良好者，可貸得7~8成款項；若有貸款者僅可貸得6~7成。

法拍屋得標價格、點交與否、坐落位置也影響核貸成數，法院不點交的物件很有可能申貸失敗；部分銀行甚至不承辦非住宅區房屋申請。通常民間承作代墊款業者，核貸成數與房屋評估較為寬鬆，但相對收取較高年息與手續費，加總約18~24%。

先確認核貸情形

購買法拍屋須計算的成本眾多，除房屋與土地標價外，還有利息、手續費、稅金、代書與仲介費用等，須一併列入考量。先與銀行確認核貸情形再投標，避免投標後發生投標尾款不足、保證金被沒收的情況。

某些民間代標業者只憑藉借貸人與物件的基本資料即判斷可貸成數，顯得輕率，陳伊克建議民眾可找有口碑的代標公司或較熟悉的房仲業者，但也要注意部分業者會巧立收費名目，多方詢問比較才不吃虧。一般房仲收費2~4%，且受不動產業者收費規範，收費透明值得參考。

投標付款流程

★投標流程
1.繳交保證金，通常為2成，法院開立收據證明，未得標當場退還保證金
2.得標後7天內繳清尾款
3.正常約7~10日可取得「不動產權利轉移證明書」
4.至地政事務所辦理產權過戶
5.若請銀行代墊款項，此時可向銀行申請轉為一般房屋貸款
資料來源：《蘋果》採訪整理

提高核貸機率與代墊款成數方法

1.選擇點交物件，銀行代墊尾款機率較高；若為不點交物件，銀行通常不願意代墊
2.選擇法拍屋所屬債權銀行申請代墊，通常成功機率較高
3.若法拍屋的出價金額小於、等於市場行情，銀行願意代墊機率高、代墊款成數也較高
4.部分銀行不願意核貸給非住宅區的房屋，民眾可事先與銀行討論
5.法拍物件座落地點，也是銀行評估代墊款成數的重要評估依據，生活機能良好、交通便利的地點取得較高貸款成數機率大
資料來源：《蘋果》採訪整理

買法拍屋關鍵2招調閱謄本筆錄+實地勘察 2012年08月18日

買法拍屋關鍵2招調閱謄本筆錄+實地勘察

2012年08月18日

法拍屋攻略
法拍屋價格通常為市價6~8成，成為許多想撿便宜民眾的選擇之一。有別於一般購屋過程，參與法拍屋投標從事先準備、尾款代墊、房屋轉貸到點交過程等，每一個環節都有大學問。本期《好屋王》解析尋找法拍物件的注意事項與得標等環節，讓你買到安心好屋。採訪╱陳宥里　攝影╱康仲誠

封面故事
房價居高不下，不少想撿便宜的民眾將購屋目光轉向法拍物件，但購買法拍屋與一般購屋流程大不相同，除法院拍賣手續繁瑣，物件資訊也相對不透明，購買難度較高、不確定因素也多，一不小心可能沒佔便宜反而吃虧。

專家建議，購買法拍屋前，最好查閱謄本、查封筆錄、親身到房屋所在的環境勘察，再多詢問鄰居、里長，有助掌握物件資訊，避免買到有問題的法拍物件。採訪╱陳宥里攝影╱康仲誠

想尋找法拍物件，可透過以下幾種管道；一為法院公布的資訊，更新速度較快，民眾可查詢報紙分類廣告、各地方法院公告欄或司法部網站。其次，民間網站也提供不少法拍屋資訊；如樂屋網、寬頻房訊不動產、104法拍網等，如一般房仲所架設的購屋網站，民間的法拍公司網站也提供民眾可以設定總價、路段等作為搜尋條件，物件資料整合性高，便於操作。另外，部分銀行業者也會將債權物件公告於官方網站。

了解產權狀況

除藉由網站了解法拍物件，進一步詳閱物件的查封筆錄也是必要的，特別要注意3項重點；

1.使用情形：是否有人租賃、居住或是空屋，

2.產權狀況：有無其他人具優先承買權、是否為道路土地、與他人共同持有或多順位抵押權，

3.是否點交。

山水資產管理公司副總經理丁建生建議，了解法拍物件最好的方法是調閱建物謄本，不僅可得知主建物坪數、屋齡、公設坪數等資訊，還可了解物件抵押情況。若債權金額不大，則該物件被拍賣的機率就很低，民眾毋須花費太多心思在該物件，此外，債權關係也有助於概估出物件可能的得標金額。

選擇點交物件

樂屋網副總經理紀建琪表示，親自到物件所在的地區走動、看看是必要的，和鄰居或周邊商家聊聊，更能避免買到問題法拍屋。拜訪當地的房仲有助於進一步了解區域行情，以免標到高於市價的物件，另外，還可藉由搜尋法拍物件同一棟的中古屋，先了解房屋格局，有助於評估是否需要再準備一筆整理房子的預算。

丁建生提醒，由於法拍流程繁瑣，有意投標民眾勢必得做足事前功課，最好選擇有點交的物件，因為，若法院不協助點交物件，得標者就必須多花心力排除困難才能取得使用權。如果民眾沒把握，可以直接找經驗豐富的專家機構代為投標，省去困擾。

如何找尋法拍物件

◎種類/說明
★法院公告/各地方法院外的公布欄，不定時更新法拍物件資訊
★報紙/多位於各報分類廣告處
★雜誌/如《透明房訊》
★銀行網站/某些法拍物件所屬的債權銀行，也會將法拍資訊公告於官網
★網站/司法院網站可進一步查詢各地方法院的法拍物件訊息，民間網站則有「104法拍網」、「寬頻房訊」等
資料來源：《蘋果》採訪整理

查封筆錄注意重點

資料來源：《蘋果》採訪整理

2012年8月5日星期日

鼎豐線上K歌系統

線上K歌系統，免安裝，線上直接使用

網站名稱：鼎豐在線K歌系統 DF KTV Online

KTV網址：http://ktv.playinmel.com/

官方網站：http://playinmel.com/

買屋防虛坪看建物測量成果圖

向地政機關調閱謄本可知實際公設

2012年08月04日

【周承諺╱台北報導】辛苦買房若買到虛坪多的房屋，將壓縮室內空間，房價動輒差距百萬元以上，除了公設比高的新大樓外，許多老房子雖然公設比不高，但因為公設未登記或納入主建物，實際可用面積縮水。專家建議，購屋前先調閱謄本、地籍圖謄本以及建物測量成果圖，就能得知真實公設面積，保障權益。

購買中古屋經常遇到「零公設比」的廣告噱頭，信義房屋專案經理劉家麟表示，即便公寓公設比例再低，也不可能出現零公設比的情形，一般公寓公設比大約4%~6%，公寓樓梯間通道即屬於公設，民眾買房切勿不要被零公設所誤導。

詳閱不動產說明書

房仲業者賣屋時會附上「不動產說明書」，包含一切交易所需資料，通常第1頁的「產權摘要」中，清楚註明銷售標的土地面積、公設以及使用面積，因此較不易出現糾紛。
若民眾對房屋使用坪數有疑慮，可向地方地政機關調閱謄本或建築測量成果圖，由於建築測量技術發達，建築測量成果圖會標示屋內長、寬等尺寸，實際使用與公設空間，就連花台、雨遮、露台等都清楚標示，只要換算長寬比例，就能驗證房屋實際面積。
雖然如此，有些老舊公寓容易藏有虛坪，主因是早年房屋丈量技術落伍，建築測量成果圖未能清楚標明公設部分，劉家麟建議，民眾可以實際帶著捲尺或雷射測距儀實地測量，丈量房屋真實尺寸，測量落差約在5公分以內，驗證房屋實際面積與賣方說法是否一致。
部分老舊公寓無建築測量成果圖，民眾還有一個辦法可查詢，若買方取得賣方同意，賣方身分證影本以及建物權狀，即可向地政機關調出竣工圖，竣工圖也有標示公設面積大小，但調閱時間須拉長至1個星期以上。

定型化契約有保障

創意家行銷副總何志正表示，除了中古屋外，目前預售屋公設虛灌現象已大幅降低，原因在於民眾購買時可向建商索取公設總面積表或項目表，一覽使用面積多寡，也可請建商直接計算公設面積，保障購屋權益﹔另外預售屋實施定型化契約，民眾檢閱契約時檢查是否附上面積表以及公設項目表，若有短缺現象，可向相關單位檢舉，買預售屋其實很保障。

http://www.appledaily.com.tw/appledaily/article/property/20120804/34414405

2012年8月4日星期六

人性的弱點

中國命理風水

人性的弱點 /卡耐基著

o 使人喜歡你的六種方法
你希望別人怎樣待你，你就該怎樣去對待別人

第一項規則：真誠的對別人發生興趣。
第二項規則：微笑。
第三項規則：記住你所接觸中，每一個人的姓名。
第四項規則：做一個善於靜聽的人，鼓勵別人多談談他們自己。
第五項規則：就別人的興趣談論。
第六項規則：使別人感覺到他的重要――必需真誠的這樣做。

o 讓人同意於你的十二種方法

第一項規則：在辯論中，獲得最大利益的唯一方法，就是避免辯論。

第二項規則：尊重別人的意見，永遠別指責對方是錯的。

第三項規則：如果你錯了，迅速、鄭重的承認下來。

第四項規則：以友善的方法開始。

第五項規則：使對方很快的回答「是！是！」。

第六項規則：儘量讓對方，有多說話的機會。

第七頊規則：使對方以為這是他的意念。

第八項規則：要真誠的以他人的觀點去看事情。

第九項規則：同情對方的意念和欲望。

第十項規則：激發更高尚的動機。

第十一項規則：使你的意念戲劇化。(1 天，報紙資料分類成一本書)

第十二項規則：提出一個挑戰。(老闆問工人做了幾個，第一天在地上寫了6)