財產交易所得標準如何計算

稅費專區
http://u-trust.housefun.com.tw/CB2/CB0304.asp
稅費試算

就不動產來講，在所得稅法規定上，房屋老早就採實價課稅，但民眾常發生找不到過去交易資料，按所得稅法施行細則規定，按評定現值的一定百分比課稅，還達不到實價課稅。
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○財產交易所得標準如何計算

李代書提醒您：民國９９年，如果您有出售房屋，１００年申報個人綜合所得稅的時候，在所得欄需要增加一項「出售房屋財產交易所得」

計算方式：依照去年出售房屋的「契稅繳款書」影印本，裡頭會有２個重要資訊「房屋稅籍編號：ＸＸＸＸＸＸＸＸＸＸ」和「契稅標準現值：ＸＸ萬」，以９９年台北市依房屋評定現值之３７％計算為例，假設您的「契稅繳款書」影印本裡頭的「契稅標準現值：５０萬」，則需要申報的「出售房屋財產交易所得」＝５０萬Ｘ３７％＝１８５０００元。

也就是說，您增加一項所得收入，收入項目為「出售房屋財產交易所得」，收入金額為１８５０００元

請注意：這是收入金額，並不是要繳的稅，因為每個人的收入跟扣除額還有免稅額都不同，所以計算出來的結果也就會不同

由於每個人適用的所得稅稅率不同，９９年綜合所得稅率。（新調整）
５％（綜合所得淨額　５０００００元以下）
１２％（綜合所得淨額　５００００１元～１１３００００元）
２０％（綜合所得淨額１１３０００１元～２２６００００元）
３０％（綜合所得淨額２２６０００１元～４２３００００元）
４０％（綜合所得淨額４２３０００１元以上）

如果您的所得稅稅率是位於１２％，那麼因為出售房屋增加１８５０００元的財產交易所得，所計算出來的稅額就是２２２００元（當然，這只是財產交易所得的部份），其他區域因為稅率較低，或是出售的物件如果是公寓的話，房屋現值一般都會偏低，所以財產交易所得又更低了。

「契稅繳款書」影印本遺失，可以補發嗎？
可以申請補發「９９年出售房屋所核定契價」，替代契稅繳款書影印本，請攜帶身分證正本及一般印章，至稅捐處全功能服務台即可辦理，該證明書僅作為綜合所得稅申報使用。
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○如何正確申報財產交易所得

核課基礎以財產及權利因交易移轉而獲取得之所得，其核課方式有二
一、核實認定：
例如個人出售房屋，如能提出交易時之成交價額及成本費用之證明文件者，其財產交易所得之計算，得依所得稅法第十四條第一項第七類之規定核實認定。既以出售時的成交金額，減去原來取得時的成本和一切改良費用後的餘額，作為申報金額。

計算公式：賣出總金額－(買進總金額－購買房屋出售房屋時支付之一切必要的費用(例如仲介費、契稅、代書費、規費、印花稅等等)）＝房屋財產交易應稅所得。

二、依財政部公佈之財產交易所得標準課稅：
其未申報或未能提出符合規定之證明文件者，稽徵機關得依財政部公佈之該年度個人出售房屋財產交易所得標準核定之。

計算方式：房屋核定契價 × 所得標準

另外值得注意的是，若同一年度賣出件數過多(例如超過5件以上，)非自用住宅時，可能會被財政部認定為營業質(就是所謂的投資客)。

備註：房屋核定契價值可查詢公契或房屋稅單，土地公告現值可由土地登記謄本中得知，實際負擔的房屋財產交易所得稅以稅捐稽徵處核發稅單之金額為準。
房屋評定現值可向房屋所在地鄉鎮市公所查詢，或查閱最新一期房屋稅單。
http://law.moj.gov.tw/LawClass/LawContent.aspx?pcode=G0340003

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○「什麼，去年賣房子的時候不就繳了增值稅了嗎？為什麼還要報什麼財產交易所得？

真是中華民國萬萬稅！」其實，所謂「財產交易所得」課徵的對象，是只有房屋的部分；而土地的部分在買賣過程中，完成過戶之前就必須繳清土地增值稅。

原則上，「財產交易所得」一樣可以採類似列舉，或是概括的申報方式。

如採核實認定(必須列舉)，則必須以成交價減除原始取得之成本及因取得、改良及移轉房屋所有權而支付的所有費用，所得的餘額即「財產交易所得」。

如果無法提出成本、費用的證明文件(類似概括申報)，其交易所得應依財政部所規定之標準計算之，各縣市各有不同標準。像台北市房屋之課稅標準，即以房屋評定現值(房屋現值可以參考前一年度的房屋稅單，或電詢稅捐處)25﹪為應申報所得額。如房屋現值100萬，那就要申報25萬為財產交易所得。然後再併入個人所得合併計算所得稅。

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○出售房屋應如何計算財產交易所得稅
2009/03/05 15:20:30
案例：挺峰與阿菲熱戀時買了一戶房子，原本想兩人長相廝守共築愛巢，結果隨著兩人戀情隨風而逝，挺峰在無奈之餘只好將該房子出售，卻因房價下跌還賠了五十萬元。在買主付清了尾款交屋時，仲介公司經紀人提醒挺峰出售房子要記得申報財產交易所得稅，挺峰覺得很奇怪，賣房子已經賠錢了，還要繳納所得稅嗎？

【何謂財產交易所得】
財產交易所得，即凡財產及權利因「交易」而取得之所得，是以一般房地買賣，出賣人就出售房地的所得是要課稅的，不過土地在出售時因已經課徵了土地增值稅了，為免重覆課稅，所以土地部分的交易即不再課徵財產交易所得稅，現行須課徵財產交易所得稅係指房屋﹝建物﹞的部分。

 【房屋出售財產交易所得應如何計算】
 房屋出售其財產交易所得的計算，是以交易時的成交價額，減除原始取得的成本，及因取得、改良及移轉房屋而支付的一切費用後的餘額為所得額。而所謂取得的成本，即為買入該房屋的價金；而取得、改良及移轉房屋而支付的費用，包括繳納的契稅、印花稅、代書費、地政規費、公證費、仲介費及為出售房屋支付的廣告費、清潔費、搬運費等。

不過，納稅義務人應注意的是，房屋使用期間所繳納的房屋稅，及向銀行借款的房貸利息等，均屬在使用期間所支出的相對代價，並不能列為成本或費用減除的。至於納稅義務人如欲主張核實認定出售房屋的財產交易所得，當然須負舉證的責任，亦即在申報時須檢附買賣契約，及各相關的憑證供國稅局審核。

【未能核實認定即以財政部公布之所得標準核定】
 納稅義務人如果因取得房屋時間較長，或是其他原因未能提出上述所列的證明文件核實申報財產交易所得，現行國稅局得依財政部所公布的標準據以核定，而該項核定標準每年財政部會參照當年度實際經濟情況及房屋市場交易情形擬定。

而九十年度的個人出售房屋未申報或已申報而未能提出證明文件的財產交易所得標準，經財政部公布如下： 一． 直轄市部分：１． 台北市：依房屋評定現值之２０％計算。２． 高雄市：依房屋評定現值之１７％計算。 二． 直轄市以外之其他縣﹝市﹞部分：１． 市﹝即原省轄市﹞：依房屋評定現值之１４％計算。２． 縣轄市：依房屋評定現值之１１％計算。３． 鄉鎮：依房屋評定現值之９％計算。

至於房屋評定現值的數額，納稅義務人可以參考本次出售承買人所繳納的契稅繳款書，上面即有記載該房屋的評定現值。

 【核實認定與依所得標準核定的差異】
 就一般的情形而言，在房地產景氣熱絡時，因房地漲價出賣人多享有漲價利益亦即有高額的財產交易所得產生，反之在景氣不佳時出售房地可能會處於虧損的情形，而現行財政部所公布的財產交易所得課稅標準，係以「房屋評定現值」的一定比例據以認定其財產交易所得，所以實際上納稅義務人自行計算如核實認定的結果，其財產交易所得高於依所得標準核定的數額，則通常會依核定的數額申報財產交易所得，

但如是屬虧損的情形，又無法舉出相關文件核實認定時，國稅局仍是會依財政部的標準核定課稅，所以房屋在買賣交易完成時，應妥善保存原買賣的相關文件，以做為核實認定之用，以免因房價下跌虧損賣屋，卻又要繳納財產交易所得稅的情形產生。

【結論】
挺峰因房價下跌的因素，以致造成虧損，他應檢具買賣契約書及繳納支出相關稅費的單據資料，主張以核實認定的方式申報財產交易所得，如經國稅局審核通過，就不須額外繳納所得稅，但如因資料不齊無法舉證，那就沒有辦法了須依核定的數額依法繳納所得稅。

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http://tw.money.yahoo.com/column_article/adbf/d_a_110927_77_2swvh
財產交易所得是指：當所取得的財產和權利出售時，以出售時的成交價額，減去原來取得時的成本，及因取得、改良及移轉該項財產或權利而支付之一切費用後的餘額，就是財產交易所得，反之則為財產交易損失，在每一年報稅時，如果在課稅年度有發生「財產交易所得」則要放入所得中申報，但如果課稅年度有發生財產交易所得及損失，則可以互抵扣後申報，但如果不幸的是為財產交易損失的情形，則可以將損失金額申報並附證明文件，國稅局審合後會發給「財產交易損失證明」未來三年有發生財產交易所得，即可以抵扣後再申報！
常見的財產交易所得發生有：

一、出售「房屋」：
當個人出售不動產時，所出售的財產包括土地及房屋，由於土地交易所得停徵，同時損失也不得扣除，所以出售土地部份是不用申報所得稅，但房屋就不一樣囉！房屋的售價，要減除原成本(取得價額)及其它費用，賺錢要申報財產交易所得，當然賠錢也要申報財產交易損失，如果不申報，則國稅局會以賣屋都是賺錢來認定，用核定的方式計算因賣屋而應有的財產交易所得，那對賺少及賠錢的屋主而言絕對是「賠了房價又繳稅」雙重損失呀！

賣屋所得二算法
A、實價法：即按實際成交價格減除取得成本及必要移轉費用。個人出售房地，其原始取得成本及出售價額，如所檢附之買賣契約書及價款收付紀錄等，經稽徵機關查核明確，惟因未劃分或僅劃分買進或賣出房地的個別價格者，應以房地買進總額及賣出總額價差，按出售時房屋評定現值占土地公告現值及房屋評定現值的比例，計算房屋財產交易損益。個人出售房屋財產交易所得或損失之計算，其可減除的成本及必要費用如下；但取得房屋所有權後，在出售前所繳納的房屋稅、管理費、清潔費及向金融機構借款的利息等，係屬使用期間的相對代價，不得列為成本或費用減除。

一、取得成本部分： （一）取得房屋的價金。 （二）購入房屋達到可供使用狀態前支付的必要費用，如契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費等。 （三）購入該房屋所有權移轉登記完成前向金融機構借款的利息。 （四）取得房屋所有權後至出售前之使用期間所支付能增加房屋價值或效能之增置、改良或修繕費。

二、移轉費用部分：為房屋所有權移轉支付之必要費用，如仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等。

B、核定法：當個人出售房屋但無法提出成本等文件時，國稅局即按出售年度房屋評定現值乘以財政部頒定之財產交易所得標準核定。99年度臺北市財產交易所得標準為37%，比如售屋時的房屋現值為100萬，在100年報稅時，就要申報37萬為售屋所得！

二、出售「預售屋」權利：
當建商推案採預售方式，預售屋之買方在未能取得房地所有權之興建期間，即因房地產價格之飆漲，將其權利讓渡，成為近幾年來熱絡的交易模式。當房屋在未建造完成前，即將完工後所有房地產權登記之「權利」出售，屬於預定不動產「權利」之買賣。如有交易所得或損失，則要申報財產交易所得或損失。舉例而言，A君在去年向建商以預售方式進行房屋買賣，繳付1000萬，今年因工作調任故將預售屋權利以1200萬轉給B君，其間繳付仲介佣金20萬，則A君需申報180萬的財產交易所得！(1200萬-1000萬-20萬)

預售屋轉手所得

預售屋出售，需課財產交易所得，申報個人綜合所得稅

獵漏 緊盯預售屋轉手所得
http://udn.com/NEWS/FINANCE/FIN10/6906102.shtml#ixzz1mqKEeNwl 

預售屋於完工前，土地所有權仍在建商，房屋還不能過戶，因此在建案完工前的預售屋買賣，屬於「房地產權登記權利」的買賣行為，雖然短期買賣不會被課徵奢侈稅（特種貨物與勞務稅），但出售時若有獲利，即須在出售當年度申報個人綜合所得稅，否則若查獲漏稅，除了補稅，還要加罰0.5倍罰鍰。

財政部表示，民眾炒作成屋，持有二年以下賣出，除了要課徵房屋出售價格10%或15%的奢侈稅，若有獲利，也要將交易所得申報入當年綜合所得稅中，不過，這筆獲利可將已經繳納的奢侈稅額視做「費用」，作為收入的減項。

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預售屋轉手賺差價 漏稅補罰重 預售換約注意事項
http://key88.net/article29706.html

預售屋轉讓問題屬於權利移轉問題，所以未列入奢侈稅

如有買賣預售屋賺取差價者，去年度出售者則應在今年 5月份綜合所得稅結算申報中申報財產交易所得

預售屋「換約」交易仍須依實呈報所得稅，一般6~40%，日前國稅局已鎖定建商針對換約者查稅，如查獲逃漏稅者，除須補稅，更處以稅額0.5~1倍的罰鍰。

以最高稅率40%為例，如獲利500萬元，除須補稅200萬元，還可罰以0.5~1倍罰鍰，最高共400萬元的稅額。

一般來說，使用執照核發後就不能換約，換約手續費一般為房屋總價的千分之1~5

財產交易所得標準如何計算

人生第1憾事：沒勇氣去追夢

人生第1憾事：沒勇氣去追夢（中央社記者黃貞貞倫敦2日專電）
http://www2.cna.com.tw/News/FirstNews/201202030009.aspx

你的人生有讓你遺憾的事嗎？1位照顧垂死病患多年的澳洲護士整理他們臨終對生命的回顧，發現即將往生者的遺憾重覆性高，第1憾事莫過於後悔自己未勇於追求夢想。

魏爾（Bronnie Ware）專門在安寧病房照顧不久於人世的病患，她將自己對病患的觀察與心得記錄在部落格，受到矚目，並集結出書，名為「垂死者的5大人生憾事」。

魏爾說，許多病人被問到一生最遺憾的事，很多答案都很雷同，其中最多的憾事是後悔沒有勇氣忠於自己去追夢，而活在別人的期望裡，許多人甚至連一半的夢想都沒有達成就離開人世。
對健康問題，很少人了解它的重要性，直到自己病了才明白。

第2大遺憾是後悔自己花太多的時間工作，幾乎所有的男病患都有同樣的遺憾，後悔自己為了工作錯過小孩成長，沒有陪伴另一半。

第3個最普遍的遺憾，是後悔自己沒有勇氣表達內心的情感。
魏爾發現，很多人為了和別人和平相處抑制自己的感情，無法成為真正的自己，內心長期痛苦使他們罹患慢性疾病。

第4個最常被提到的遺憾，則是後悔自己沒有和老朋友保持連絡。很多人在病逝前懷念起自己的老友，卻因為沒有常保持連絡而無法再見面，悔恨沒有把握機會和他們相處。

排名第5的人生憾事，是後悔自己沒有快樂些。魏爾說，這個答案的普遍性令她感到驚訝，許多人直到將踏上人生最後一程，才明白自己一生陷在習慣的模式裡，擔心改變而欺騙自己與他人，佯裝快樂，悔不當初。

〔轉貼〕那一年，我砍了投資客一刀!~~Part 3完結篇

轉貼：阿寶他爹
http://www.mobile01.com/topicdetail.php?f=356&t=2566057&p=1
那一年，我砍了投資客一刀!~~Part 3完結篇

【Part 1】


我記錄下 這值得紀念的一刻，供自己 年老時回味
~~阿寶他爹 2011/12/28

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2004年初，
剛上台北 工作時，
我就有去 看房子，

當時西湖的 內湖路一段285巷，或麗山學區的舊公寓，一坪開價20出頭，
285巷69弄的，一坪更是不到20[??]
411巷 長虹Park 預售，開價32，成交 不到30[??]
東湖 康寧城堡 新成屋，開價約30，成交 不到30[??]
四期 寓水 新成屋，開價32，28可談[??]

鄉下小孩 覺得貴，
[怎麼會 二三十年的舊公寓，一間也要六七百萬以上，這在我鄉下 都可買透天了也…]

想說等等，等房價下來再買好了，

就這麼一等[持續看屋]，七年過去了，
到今天，285巷 或麗山學區的舊公寓，一坪沒有四十，你別想碰。

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七年來，
三個小孩，陸續出生，
空間不夠用…

承租的房子，
也從剛上台北的隔間小套房[6p，10,000]，
換到頂加[12p，13,000]，

再換到 三樓公寓[27p，15,000]，
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美麗華 正對面，
跨年時，看煙火 不必出門 人擠人，
只要打開窗戶，跟著對面倒數「5、4、3、2、1、新年快樂！！！」
[放完後，關窗 睡覺，伴著 外面散場 車潮喇叭聲…]

因為 住的舒適，所以也沒積極看屋，
只有【持續不斷地】 積極存錢，
等待時機到來…

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房價，
七年來 不斷地 屢創新高，
唯一真正跌下來，是2008下半年 金融風暴時…

但那時 工作不保，也不敢 想要買…
【事後省思，我告訴自己『下次 如果再有這種機會 一定要牢牢抓住』…】
【現今2011下半年 這一波 歐債危機，似乎又 山雨欲來…，值得密切觀察注意…】

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2010年中，彭總裁首次打房，房價 停了兩三個月，
然後又 繼續新高…

我持續看屋…，
持續在mobile 01 看一堆鄉民 痛罵房價太高貴…[以前是看智邦]
持續看著政大張金鶚、戴德梁行顏炳立、遠雄趙藤雄等人，發表房價看法…


【其實，我在金融風暴後 [看到房價V型反彈]，就已經想通 看開了；
『房價 不會回來了，至少 不會回到 2004年的水位』…】

我不再罵房價…，
我告訴自己「務實的找到間適合的房 買下來 住進去，比較實際…」，
我清楚知道，
房價的漲跌 有一大堆的 原因理由，
但無論如何，房價絕對不會 因為一堆[買不起的??]鄉民在罵，就因此下跌，
所以 罵房價 只是乾爽而已[而我還是 買不起]、
看鄉民 漲跌口水論戰 更只是 浪費時間…

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隨著房價高漲，我看屋地點，從西湖站 港乾站 文德站、
一路被迫洗到大湖站、甚至東湖站…
[請不要問我 為何一定要買在台北市，或為何一定要買在內湖，
我們也曾考慮桃園 北縣等，但因工作地點、生活環境、人文、交通、小孩就學、接送…等因素，繞了一大圈，浪費好幾年，最後還是 回到內湖…，
有在內湖找房的 外地人，應能體會 我在說些什麼…]

七年來，經歷了小孩不斷出生 長大，
到今年9/1，老大已經要上小學了，所以我們一定要 定下來…
[其實 二月時，我們已做了最壞打算，跟房東要求 遷了戶籍 準備就學]

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2011年初，奢侈稅出爐，
【我告訴自己 機會又來了!!!】

這一次，老婆 嚴正地下達命令「不管未來房價 是漲是跌，六月一日前，你一定 要給我 買到房!!!」，

於是 三四五月時，
不管刮風下雨大太陽，我都騎車出門 到處看屋…

也曾下斡過 三間看中意的，
但偏偏我喜歡的 屋主都很硬，
[我已經不會出那種 不會成交的白目價，我都是參考永慶信義的成交行情，去出合理 行情價]

但仲介 一再回覆我「屋主說 一定要1,xxx萬才肯賣」…[硬是比合理市價 高出一到兩成]
…

五月中，
眼看六月一日 慢慢逼近，仍未買到房…

夜裡，
拿著仲介 退給我的斡旋支票，
跟老婆說「看來 這一波 我們應該還是 買不到房了…」，
然後，嘆了口氣 夫妻對望無言…

回想，
我們七年來 超超超級 省吃儉用[同時生養了 三個小孩]，
好不容易 存了五六百萬自備款，
竟還買不到一間 適合的台北房子住？？

那一夜，我好想哭，
萬念 俱灰 的感覺…

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2011
5/15
我找到個新仲介，
開口直接問他『有沒有 投資客的房子，因奢侈稅問題，想降價出清的？』，
[我已經練就 光看基本資料、謄本、google實境等資料，就可大約判斷 此屋是否符合需求的功力]

他報了我幾間，其中有一間 竟是我去年八月就看過的，開價1,588-
當時就很喜歡這間，曾仔細做過功課，但因總價過高 所以沒再追蹤下去。
[註:此屋 是屋主去年七月1,268買進 馬上加價320萬掛賣出]

現在，又讓我看到它，
[跟它有緣？]

重新評估後，
我決定出手，

打電話問仲介「1,300一口價 有沒有可能？」，

仲介問過屋主 回說「屋主說 可以談看看」，

我在想，
如果見了面 一定是1,300往上加，
我要如何 才能讓成交價由1,300 往下降？？

唯一可能的方法是「不透過仲介，直接找屋主」，
問題是「屋主是投客，他會賠錢賣你嗎？？？」，

不管了，試了再說，

[記得 去年聽過仲介說 屋主的職業是…]
上網google了一下，找到個電話 打過去，
竟真的是 屋主本人…

我直接誠懇的 說明來歷，
約好兩天後，七點見面談，

利用這兩天，
我收集了相關成交資訊、屋況優缺點、話術等準備工作…，
因為房屋能否成交 難度最高的「仲介來回 居間斡旋 搓合成交」工作，我要自己來，天啊！！！
[難度指數：破表！！！]

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【Part 2 前言：
我只是領薪水的上班族，不是職業寫家，
原本只是 想把我這幾年找房 看房 買房的心路歷程寫下來，供自己年老時回味[也順便 經驗分享 供大家參考一下]，
早上進公司，看到這樓 一天不到 竟已蓋了三百多…，小弟完全沒料到…，
因上班忙，回家還要料理三個小孩 家務…，所以時間實在有限…，
本想 慢慢寫的……，不過…，
不多說，先把手邊已寫好的
奉上】

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5/20
晚上七點，內湖某咖啡廳，
屋主夫妻同來，
我一個人應戰，

屋主一開口就說「這房子，我是買來投資的……」
[馬的，想當初 仲介說什麼「屋主買了後 長輩反對…，長輩不方便爬樓梯…，所以才要賣……」，全是屁話]

簡單寒喧幾句後，回到重點 房價，

屋主「這裡離內科 南軟都不遠，一高二高環東都近…，是未來的……，有潛力！」

我說「真有那麼好，那你留著等增值就好 何必現在賣？」

屋主「前面的xx建案 一坪成交都六十了，我這間……」、「這裡學區好…公園近…純住家…超安靜…」…

我說「你說的 我都同意，否則我不會 想要買這間，但請讓我們 回到現實面，看看 這屋的 合理成交價格 是多少？」，
[我攤開這屋 同社區的房價成交資料，過去一兩年的幾個成交價，有1,288，有1,300，有1,320]

我說「這屋 市價只有1,300上下，阿你這間有漏水問題，請問憑什麼 要賣的比1,320貴？」

屋主「那是一兩年前的資料，現在不只……」，

屋主「我們其實也不缺錢，只是賣看看…，如果賣不出去，就再放一年也可以……」

我說「我知道你去年中 進貨成交價是1,268，因屋況有些問題，所以不好賣…」，
「房價已經連漲六七年，現在奢侈稅擺在眼前，你馬上就要被 再綁一年，而一年後的房價 是漲是跌，機率各有多少，不用我多說，相信你自己 心裡有底」，
「看你是要現在處分掉，還是你想要面對一年後 那個有可能的 增值300，但也更可能發生的 跌價300，你要賭那麼大嗎？ 」，
「今天有人願意 在這個時點接手，讓你脫手，你應慶幸…」，

屋主「當初我們是 看好這裡的地點 環境 未來…，所以才買來投資……」

我說「你可能看錯了，否則怎麼會 賣了快一年 還賣不掉？」

屋主……

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懶的再跟他口水戰，我直接說：
「今天我是有誠意要買，相信你也是 有誠意要賣，所以我們現在 才會坐在這裡談…」，
「我知道你一定會喊多，我也一定會喊空，不過我們是今天要買賣 不是明天，所以不需要辯論 未來多空，我們只需看今天就好，看今天的 合理成交價…」，

屋主「奢侈稅 只是短期效應，中長期還是…」，

我說：
「很抱歉，我時間有限，還要趕回去帶小孩，不然我一定跟你好好辯論切搓多空…，我們直接講重點 房價，好不好…」

「你去年中買1,268，聽說去年底有人出1,350，你不賣，以現今局勢言 你當初其實應該要賣的…，結果等到現在 等到奢侈稅…」

「你剛說 你這幾年買賣了幾間，都有賺到…，
那這間，就請當你 看走眼 沒賺到…，建議你先處分，再去找別的標的投資 放過這一間，
或者休息一下也好 因為現在情況那麼亂，實在看不出未來漲跌……」

[看著屋主夫妻 臉色越來越臭，我再偷偷補上一腳]
「這樣吧，也不讓你虧錢，我用你進貨原價1,268跟你買，好不好？」

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【Part 3前言：
我是在留記錄，不是在寫小說，
所以 如果鄉民們 要血淋淋 斷人手腳 大快人心的橋段，
麻煩請去別邊找，這裡可能沒有，

因為是記錄，所以 以下的成交過程 會忠於事實，
而不會為了滿足收視，亂掰一通(例如:大砍三百八十萬?)，

如對本文 有錯誤期待的 或認為被騙的大大，
煩請高抬貴手 去別版尋歡，謝謝!】

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「這樣吧，也不讓你虧錢，我用你進貨原價1,268跟你買，好不好？」

屋主妻子[假裝??]疑惑的說「不是要從1,300開始談起嗎？」，

我說「不好意思，我先說一下大前提，
今天我們是買賣雙方面對面 直接談，沒有仲介在中間 折衝協調，所以我們的對話 會很直接赤裸；
如果 待會兒我說話，有得罪的地方，我要先請你見諒；
我想說的是 就算我們最後談不成，頂多是買賣不成而已，沒有必要因此變成敵人；
所以出了大門以後，不管成不成交，都請你都不要介意 我說過的話，
因為我是 對事不對人，好嗎？」，

屋主點了點頭，
我說聲謝謝後，繼續說：
「你這間 有漏水問題，
我不是修漏的，我也不知道 是花十萬塊就可解決問題，或是花上一百萬 還解決不了？
要是我是你，我當初買進後，就會花些錢 修補一下，讓房子美美的 再加上它的先天好條件，相信很容易轉手賺一筆；
可是你從去年中買到後 到現在，都沒去修漏，
我想任何想買房來自住的人，應該都跟我一樣 聽過「土水怕抓漏」[台語]這句話，所以會害怕 不敢買；
所以我猜 這是為何這間條件不錯的房子，會賣了快一年 還賣不掉的主要原因」

「而我，除了漏水這點以外，這屋的其他條件，都符合我的需求，
所以 我想賭一下，賭我可以處理掉，順利花十萬解決了 是我賺到，解決不了 我多花百萬來處理 或根本無法處理，就是我了到，
現在，我已經知道你進貨價是1,268，所以 我不太可能再加碼 去買進一個大問號」；

「另外，1,300是透過仲介買的價格，
扣掉4%的仲介費，你實拿只有1,248，
現在我直接找上門，交易價就是你實拿的，所以當然不會是從1,300談起，
否則，我幹麻要 那麼麻煩 一切自己來？」，

屋主……

屋主「就算扣掉仲介費，我這一年來的利息十幾萬、增值稅十幾萬、
過戶費好幾萬…哩哩叩叩交易成本 也有好幾十萬呢？」，
[這一點 有算過 是真的，他的交易總成本 至少約30-40萬]

我說「我出原價跟你買，沒有砍你價 已經很有誠意了，
至於你的交易成本，就當投資不順利，可能要請你 自己吸收」，

屋主夫妻 交頭接耳半天後，仍不願意……，

場面 僵在那裡，
[1268：1300+]

我主動釋出善意：
「好，不要說我沒誠意，我幫你分攤一點，
我加到1,280，一千兩百八成交 好不好？」，
[1280：1300?]

屋主……

我說「我知道 要你現在馬上認賠 你很難出這種決定，
但投資 本來就有賺有賠，你現在如不認小賠，未來一年後，有八成機會 你可能要賠上百萬以上……，建議你趁著只小賠幾萬時 認了！」，

「坦白說，我是要買來自住 我也不想再賭那只有二成的 上漲機率，所以才會選在今天這個時間點 找你買…」，

「待會兒 出了大門，改天我可能會 後悔買[或者 後悔沒買]，但是今天 我確定是想買的，
我想你也是 出了大門，改天你可能會後悔賣[或後悔沒賣]，但今天 你確定是想賣的，
既然如此，那就請不要再考慮了 就把它處分掉 了卻你我一樁心事 好不好？」

看著屋主夫妻兩 幾度對望後，欲言又止……

我說「這樣好了，我先離開 你們討論一下，我十分鐘後回來」，

出去透氣十分鐘後 我回到座位 微微笑 看著對方，

屋主 望了望妻子後，
[一付很為難的樣子]有氣無力的口中 勉強擠了出五個字：
「一千兩百九」，
[1280：1290]

【我一聽 心裡爽死了，因為出門前 我就已經跟老婆說好，最壞打算 是要用1,300買，甚至可以再加上一點[因自住沒差??]；
會親自找上屋主 只是想要 再砍一些…，

但我仍盡量 維持鎮定，因為「仗，還沒打完！」】

我皺皺眉 想了一下，
喝了口水 面色嚴肅的說：
「今天 我是買來自住，一間房子 一千多萬，如果適合我們的需求，老實說 其實不差那五萬十萬的；
而你 買來投資 一賺都是上百萬，如你想要殺出 其實也沒差那五萬十萬，
只是差在你要不要 現在做決定，決策問題而已!」

「我們之間 沒有仲介 居間搓合，價差的磨合 我們必需自己來，所以雙方出價 要有誠意；
不要逼我為了殺價 一直出口嫌這間 我想買來自住的房子；
不要像在市場買菜一樣 你加三萬 我減兩萬的 胡亂喊價」，

[重點來了]
「所以 我不再跟你囉唆，一句話，一人讓一半 1,285-」我語氣堅定的說，

「你們再討論一下，
五分鐘後我回來，我絕對不會 再加一毛錢，或要求減一毛錢。
麻煩你也不用 再跟我出價還價，請你只要告訴我 Yes or No，
如你同意 我們簽約，如不同意，謝謝再聯絡！ 好嗎？」，
話說完，我起身 再次[帥氣的??]走出去透氣。
[1285：1285??]

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出了大門，
我迫不急待地 立刻打電話給老婆 說：「老婆，我買到了！」……，

【註：幾次下來 我已深刻體會「如何出價，是門大學問」。
我當然知道，從1,268往下喊，才叫做大砍一刀，但問題是 我如果出1,268以下，屋主可能連談都不談 就走人了[反正低利率下，貸款負擔並不是真的很重]。
所以 我開個 他可以接受的認賠價1268+17，讓他願意小賠賣，而我 可以用我能接受及負擔的價格 買到一間適合自己的 自住房】


五分鐘後，
回到屋內 我問「請問 你們的決定？」

屋主沒說話，
只是 又望了妻子一眼，面色沉重的 點了個頭！！
[鏘鏘：1285：1285 !!]

然後，
我們快速簽了合約…，
付了一張百萬支票當訂金後，
我對屋主說「謝謝你 了卻我們兩個的 一樁心事！」，

...結束這一切 離開咖啡廳時，
我看了眼牆上時鐘，十一點十六分，


[比原先預定的 三個小時搞定，慢了一個多小時]

「如果有下次，要記得 控制好時間!」我心裡頭 告訴自己。

~~The End~~

後記：
就這樣，我今晚 花了四個多小時，買了間房，
只不過，這趟路 我足足走了 七年之多…………

我這樣 算大砍一刀 還是只小劈一下？？
而屋主 是真的 賣的很勉強，還是 他也在偷笑謝謝我 讓他解套？？
我也不曉得，

不過，
買都買了，住也住了，這些似乎都已經 不重要了……

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下集預告：「有屋人，想的和你 不一樣！」
…………破千續貼???[先等我寫出來再說啦!]