3分鐘看懂房地合一稅
2015年8月19日 星期三
2015年5月17日 星期日
爺贈孫屋 怎麼做才划算
讀者發問「爺贈孫屋 怎麼做才划算？」
2015年05月16日
先算土增稅再決定
【倪浩倫╱台北報導】長輩年紀大了，會想把打拼一輩子的財產，傳給自己的子孫，這是東方社會傳統的觀念。但考慮到肥水不落外人田，想要節稅，不讓政府抽走太多的稅金，可善用各種移轉方式，做好財務規劃。
【倪浩倫╱台北報導】長輩年紀大了，會想把打拼一輩子的財產，傳給自己的子孫，這是東方社會傳統的觀念。但考慮到肥水不落外人田，想要節稅，不讓政府抽走太多的稅金，可善用各種移轉方式，做好財務規劃。
有讀者來信詢問《蘋果》，表示爺爺名下有1棟屋齡約30年的房子，想移轉給孫子，想比較贈與或買賣等方式，須繳交哪些稅？
若採用「買賣」的方式，由於二等親之間的買賣，會有「擬制贈與」的情形，也就是會被視為贈與。信義房屋地政士聯合事務所專案經理林以德提醒，務必要留有還款單等證明文件，否則會被視為「贈與」，遭到追稅。
二等親買賣視為贈與
爺爺若將房子「賣」給孫子，因屬買賣行為，賣方（爺爺）要繳交土地增值稅，土增稅為地方稅，要繳給各縣市稅捐稽徵處。林以德分析，持有時間約30年，要繳的土增稅稅金一定不低，「但可使用一生一次的10%自用住宅稅率。」孫子則要依房屋評定現值，繳交一定比例的契稅。
若孫子已年滿20歲，儘管戶頭存款和經歷不足，仍可由父母當保證人，向銀行申請貸款並擔任還款人。林以德說，每人1年有220萬元（2人440萬元）的贈與免稅額度，孫子可用父母贈與的金額繳頭期款，之後父母可每年持續用免稅的額度，協助清償房貸。
受贈者須負擔土增稅
若用「贈與」移轉房產，爺爺須負擔贈與稅，土增稅則由無償取得房產的受贈人（孫子）負擔，同時要也繳交契稅，林以德提醒，受贈人無法使用一生一次的自用住宅稅率。
游璿樺說，因土增稅金額大，若採買賣方式會比贈與符合節稅的目的，但若不適用自用住宅稅率，以財務規劃的角度，「建議生前不處理房產，待百年之後讓兒孫繼承，」因繼承而移轉之土地，免徵土地增值稅。
地方稅
項目：土地增值稅、契稅
稅務區分：地方稅
徵收機關：各縣市稅捐稽徵處
資料來源：《蘋果》採訪整理
稅務區分：地方稅
徵收機關：各縣市稅捐稽徵處
資料來源：《蘋果》採訪整理
2015年4月18日 星期六
挑戰月用電81度
張揚乾-低碳生活部落格
http://lowestc.blogspot.com/
當接下來四個月，不用繳電費...
阿乾日前上鄭弘儀的廣播節目，教大家省水與省電
瘋狂阿乾的環保術 - 優生活 - 健康- 商業周刊
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挑戰月用電81度
專家快幫忙
【洪儷容╱台北報導】「台灣阿乾」張揚 乾連省電也很厲害。根據台電資料，2014年每戶家庭每月平均用電量是298度，但是張揚乾今年1、2月平均每月才用81度。他說：「我家所有燈泡都是 LED燈泡，壽命是傳統鎢絲燈泡的20倍，但是省電4~5倍。」不過，他家幾乎不開伙，冰箱很少插電。絕的是，每天出門都會關掉總電源，不會讓Wi-Fi 網路分享器開24小時。
【洪儷容╱台北報導】「台灣阿乾」張揚 乾連省電也很厲害。根據台電資料，2014年每戶家庭每月平均用電量是298度，但是張揚乾今年1、2月平均每月才用81度。他說：「我家所有燈泡都是 LED燈泡，壽命是傳統鎢絲燈泡的20倍，但是省電4~5倍。」不過，他家幾乎不開伙，冰箱很少插電。絕的是，每天出門都會關掉總電源，不會讓Wi-Fi 網路分享器開24小時。
張揚乾家的公共空間照明，主要就是靠這盞吊燈，相較於讓空間全亮的設計，局部照明省電又有氣氛。范厚民攝
噴霧式電風扇的霧氣蒸發時，會帶走熱能，讓室內比一般電風扇更涼快，也可少開冷氣。
每天出門前，都把電箱的總開關關掉。電箱有修改過，總開關控制的迴路不包括冰箱與熱泵（需預約定時開啟）。
開水煮開後，倒入保溫瓶保溫，不使用需要一直插電的熱水瓶。張揚乾表示，熱水瓶用2小時，用電量等於再煮一次開水。
熱泵熱水器可吸收空氣中的熱能，將冷水加熱成溫水，同時釋放17~19℃的冷空氣，夏天可取代冷氣。
張揚乾家裡所有的燈泡都是LED燈，超省電。
【破解網路傳言】
Q：在馬桶水箱放裝了水的寶特瓶，可省水？
張揚乾：要看馬桶設計，像省水型的沖水量是6公升，放入2公升的寶特瓶之後，大便可能沖不掉。
Q：洗碗機很耗水？
張揚乾：不一定，如果洗碗時讓水龍頭一直流，水量又沒關小，可能比洗碗機更耗水。
Q：LED燈泡很貴，才省一點點電費，不划算？
張揚乾：現在LED燈泡的價格已經降很多，1顆299元買得到，使用1年多，省下的電費就回本了。
張揚乾：要看馬桶設計，像省水型的沖水量是6公升，放入2公升的寶特瓶之後，大便可能沖不掉。
Q：洗碗機很耗水？
張揚乾：不一定，如果洗碗時讓水龍頭一直流，水量又沒關小，可能比洗碗機更耗水。
Q：LED燈泡很貴，才省一點點電費，不划算？
張揚乾：現在LED燈泡的價格已經降很多，1顆299元買得到，使用1年多，省下的電費就回本了。
回收水沖馬桶 省最大
專家快幫忙
【洪儷容╱台北報導】面對台灣68年來最嚴重的旱象，新北、桃、竹等地已啟動「供五停二」第三階段限水措施。大家煩惱家裡該怎麼省水時，被稱為「台灣阿乾」的台達電子文教基金會副執行長張揚乾卻老神在在，因為他6年前就開始節水，一家四口今年2月的水費才334元。
【洪儷容╱台北報導】面對台灣68年來最嚴重的旱象，新北、桃、竹等地已啟動「供五停二」第三階段限水措施。大家煩惱家裡該怎麼省水時，被稱為「台灣阿乾」的台達電子文教基金會副執行長張揚乾卻老神在在，因為他6年前就開始節水，一家四口今年2月的水費才334元。
張揚乾說：「家庭用水有27%是用來沖馬桶。舊型馬桶沖一次就會用掉大約12公升的水，新型省水馬桶則是6公升。想省水，最快的方法就是拿回收水去沖馬桶。」
會有異味快用掉
他家刷牙洗臉和洗澡用的水，都先儲存在塑膠桶。洗衣水的回收更厲害，馬桶沖水開關一按，馬達就會將水抽過去給馬桶用，連水桶都不用提。不過張揚乾提醒，回收水放久了會產生味道，最好趕快用掉；裝洗衣水的塑膠桶會漸漸產生污垢，要常清洗。
回收水1
拿掉洗手台下方的U型管，讓水直接流到水桶中。
回收水2
用水桶承接清潔後的水，或者直接站在水桶內洗澡。
回收水3
使用省水的滾筒式洗衣機，將機器架高，讓洗衣水直接流到下面的儲水桶。
【家庭節水小撇步】
1.採用省水型的馬桶、洗衣機、蓮蓬頭、水龍頭。
2.舊式馬桶加裝兩段式沖水器。
3.多淋浴少盆浴，並縮短淋浴時間。熱水流出前的冷水用水桶盛接，用來沖廁。
4.洗碗、洗菜應放適量的水在盆槽內洗濯，避免用水龍頭直接沖洗。
5.食物不要用水沖來退冰。
6.衣物沒有很髒，洗衣機選擇快洗行程，取代標準行程。
7.定期檢查家中水塔、水管及用水器材是否漏水，並即時修復。
資料來源：水利署
2.舊式馬桶加裝兩段式沖水器。
3.多淋浴少盆浴，並縮短淋浴時間。熱水流出前的冷水用水桶盛接，用來沖廁。
4.洗碗、洗菜應放適量的水在盆槽內洗濯，避免用水龍頭直接沖洗。
5.食物不要用水沖來退冰。
6.衣物沒有很髒，洗衣機選擇快洗行程，取代標準行程。
7.定期檢查家中水塔、水管及用水器材是否漏水，並即時修復。
資料來源：水利署
http://home.appledaily.com.tw/article/index/20150418/36498961/news/%E5%9B%9E%E6%94%B6%E6%B0%B4%E6%B2%96%E9%A6%AC%E6%A1%B6%E7%9C%81%E6%9C%80%E5%A4%A7
機電空間屬公設 改建居家用違法
機電空間屬公設 改建居家用違法
購屋前比對平面圖格局 不計樓地板面積留意建商圖利
【鄭 婷方╱台北報導】人人都希望居家空間能放大，除了透過裝修手法，部分業者或屋主會透過二次施工、違規使用，讓居家使用空間變大。
機電空調空間，就是容易被
動手腳的地方，專家表示，機電空間屬於小公，改建為居家使用空間屬違規使用，建議民眾購屋前，拿平面圖與實際屋況比對格局。
民眾購屋時，應帶著平面圖比對現場格局，確認屋況。林琨凱攝
機電空間用於擺放機電設備，屬於小公，中華民國暨新北市地政士公會榮譽理事長林旺根表示，早期政府為鼓勵集中設置，不論機電空間開口向內或向外，或位於室內，都不計樓地板面積，淪為建商圖利的工具。
若房屋內有機電設備空間，業者應確實標記，告知購屋民眾。
業者應明確標示位置
因此，《建築技術規
則》第162條在2011年曾修法，機電空間若開口向屋內，或位於室內，皆計入樓地板面積，作為專有使用，不過，林旺根提醒，在此之前取得建照的建案，因
法律不溯及既往的原則，不適用此規定，民眾在購屋時，可詢問銷售人員該案建照取得時間，作為判斷依據。
若該案每戶皆規劃獨立機電設備空間，林旺根 提醒，業者應明確標示機電設備空間的位置，及是否被改為其他居家空間使用，例如：廚房、衛浴等。建案取得使照後，建管處會在6個月內隨機檢查，勘驗是否有 違規使用的情事發生，若發現違規，行為人與所有權人、使用人須罰款並恢復原狀，交屋前由建商負責，交屋後則通常是屋主負責。
若民眾因家中有違規使用機電設備空間，而遭建管處開罰，是否可向建商求償？林旺根表示，必須檢視當初的購屋DM廣告與買賣契約書，注意建商是否有告知機電設備空間的位置，若無，就可求償。
機電設備空間單純改建，歸類為違規使用，若機電設備開口往梯廳或其他公共空間，業者封住出口改建，則屬於二次施工。
調閱政府版本格局圖
如果民眾購買中古屋，想查證原始格局，台灣房屋法務游璿樺表示，可調謄本檢視建物測量平面圖（等同政府版本的格局圖），且機電設備空間改建為其他空間使用，但權狀坪數不會變，若真有違規使用事實，仲介業者必須盡查證義務，並載明於不動產說明書，向買方詳細說明。
律師蔡志雄補充，機電設備空間改建，違規使用形同屋況瑕疵，在法律上稱為「物之瑕疵」，屋主有告知義務與瑕疵擔保責任，買方可主張減少價金，情況嚴重者，甚至可主張解除契約。
律師蔡志雄補充，機電設備空間改建，違規使用形同屋況瑕疵，在法律上稱為「物之瑕疵」，屋主有告知義務與瑕疵擔保責任，買方可主張減少價金，情況嚴重者，甚至可主張解除契約。
【機電設備空間使用自保術】
項目/方式
新建案
◎購屋前，向業者索取平面圖與家配圖，與實際屋況比對格局
◎注意平面圖有無標明機電空間
◎《建築技術規則》第162條在2011年曾修法，機電空間若開口向內，可計入樓地板面積，作為專有使用，但此前取得建照的建案，因法律不溯及既往，不適用此規定，民眾購屋時，可詢問銷售人員該案建照取得時間
◎若遭建管處稽查，發現違規使用，可檢視當初的購屋DM廣告與買賣契約書，注意建商是否有告知機電設備空間的位置，若無，可向建商求償
中古屋
◎可調謄本檢視建物測量平面圖（等同政府版本的格局圖），查證原始格局
◎機電設備空間改建，違規使用形同屋況瑕疵，法律上稱物之瑕疵，屋主有告知義務與瑕疵擔保責任，買方可主張減少價金，情況嚴重者，甚至可主張解除契約
資料來源：《蘋果》採訪整理
新建案
◎購屋前，向業者索取平面圖與家配圖，與實際屋況比對格局
◎注意平面圖有無標明機電空間
◎《建築技術規則》第162條在2011年曾修法，機電空間若開口向內，可計入樓地板面積，作為專有使用，但此前取得建照的建案，因法律不溯及既往，不適用此規定，民眾購屋時，可詢問銷售人員該案建照取得時間
◎若遭建管處稽查，發現違規使用，可檢視當初的購屋DM廣告與買賣契約書，注意建商是否有告知機電設備空間的位置，若無，可向建商求償
中古屋
◎可調謄本檢視建物測量平面圖（等同政府版本的格局圖），查證原始格局
◎機電設備空間改建，違規使用形同屋況瑕疵，法律上稱物之瑕疵，屋主有告知義務與瑕疵擔保責任，買方可主張減少價金，情況嚴重者，甚至可主張解除契約
資料來源：《蘋果》採訪整理
http://home.appledaily.com.tw/article/index/20150418/36499566/news/%E6%A9%9F%E9%9B%BB%E7%A9%BA%E9%96%93%E5%B1%AC%E5%85%AC%E8%A8%AD%E6%94%B9%E5%BB%BA%E5%B1%85%E5%AE%B6%E7%94%A8%E9%81%95%E6%B3%95
2015年4月16日 星期四
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