驗屋有瑕疵 留5%自備款求自保

可要求賣方限期改善 固定建材 設備 保固1年

2014年01月18日 

廚具多為建商附的標準配備，應注意櫃體開關是否順暢，櫃面有無明顯刮痕。林琨凱攝

【倪 浩倫╱綜合報導】預售屋取得使用執照後，建商便會通知客戶前來驗屋，並要求到銀行對保、交屋和撥款，根據內政部「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事 項」第13條規定，買方驗屋時發現屋況瑕疵，可在驗收單上要求賣方限期完成，並保留5%自備款作為交屋保留款，房產買賣經驗較不足的民眾，建議找設計師、 驗屋師等專業人士陪同。

豐核設計設計總監廖筱翠表示，驗屋須注意水管部分，「包括冷氣排水管和廚房、衛浴的水管和陽台排水口，如果堵塞會引起倒灌。」建議將室內所有出水口一併打開，觀察排水速度是否順暢、有無滲漏水，注意水壓是否平均。地磚則要適度敲打，從聲音判斷鋪設平均度。

建議多重時段驗屋

驗 屋時，建設公司會根據買賣合約書內註明的建材設備和客變內容，提供驗屋清單。客戶除了留意屋況瑕疵，也須細數室內標準配備來逐一勾選，如插座和燈管數量。 翰昌廣告業務部襄理吳清華表示，建設公司的工程人員多會在現場陪同客戶驗屋，小瑕疵當場處理，其餘會請客戶填寫修繕單，訂下修繕完畢日期讓客戶前來複驗。

驗 屋師交屋管理顧問公司經理李駒安表示，新成屋因尚未居住使用過，許多瑕疵無法浮現，例如配備的廚具，「驗屋只會看開關是否正常，民眾入住後應多加使用，以 免過了保固期。」李駒安同時提醒，驗屋分不同時段和天候，如雨天才能觀察窗戶外框有無滲、漏水。隔音方面，同音量的車輛聲，白天和夜裡給人感受也不同。 「還有如拋光石英磚與窗戶玻璃上的毛絲刮痕，若無陽光照射，幾乎無法看出。」

賣方應給保固憑證

家 住台中市大里區的鄭小姐向《蘋果》投訴，近日向佳福建設購買1間新成屋，惟建商在交屋時尚有部分修繕未完成，對交屋後因施工而須花費的水、電費由誰支付， 並詢問施工人員在複驗後，是否可自由使用衛浴？天成律師事務所主持律師盧天成表示，直至交屋前，施工工人皆可自由出入房屋現場，包括使用衛浴。現場專案經 理事後也和鄭小姐達成協議，從交屋到屋況瑕疵全數修繕完畢，期間的水、電費均由建設公司支出。

根據「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」 第17條之1，賣方對結構部分負責保固15年，固定建材及設備部分負責保固1年，賣方並應於交屋時出具房屋保固服務紀錄卡予買方作為憑證。吳清華表示，建 商多依瑕疵全數修繕完成時間來當保固起算日，但購買實品屋的民眾須注意，「有時實品屋會搭配不同的標準配備，間接導致廠商提供的保固時間不一。」

電器影響居家舒適度與安全性，客戶可將室內開關全數打開，以檢測總開關是否正常。

新成屋交屋流程

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【驗屋細項】

★門
◎門把、門鎖轉動是否順暢
◎開關有無雜音
◎門框、門面有無刮痕
◎貓眼石可清楚窺視門外
◎紗窗門是否可緊密閉合，一旁有無防蚊條，拆裝是否順利
★牆面
◎油漆粉刷是否均勻，有無脫落或龜裂
◎踢腳板是否鬆動
★地板磁磚
◎用10元硬幣輕敲地板，根據聲音判斷確實為實心
◎擺放彈珠檢查室內有無傾斜
★衛浴
◎陸續將室內所有出水口打開，觀察水壓是否保持一定
◎水龍頭出水量是否正常
◎將洗臉盆與浴缸放滿水，觀察排水速度，以及周邊漏水情形
◎馬桶周邊有無滲、漏水
★排水孔
◎朝排水孔灌水，檢測是否堵塞
★廚房
◎廚櫃開關是否順暢、有無刮痕
◎廚櫃與牆間的空隙有無用矽膠填滿
◎洗滌槽的水塞是否緊密、排水是否順暢，排水時下櫃有無滲水痕跡
◎配備的廚具使用是否正常，有無怪異聲響
★電器
◎攜1小型電器，檢測插座是否堪用
◎將所有開關打開來測試總開關
資料來源：《蘋果》採訪整理

http://www.appledaily.com.tw/appledaily/article/property/20140118/35586072/%E9%A9%97%E5%B1%8B%E6%9C%89%E7%91%95%E7%96%B5%E7%95%995%E8%87%AA%E5%82%99%E6%AC%BE%E6%B1%82%E8%87%AA%E4%BF%9D 

土質鬆軟區 施工期長 台北多採連續壁 成本加倍

2014年01月18日

【潘姿羽╱綜合報導】台北市房價高得令人咋舌，新建案開價破百萬元 已稀鬆平常，但往南至新北市、桃竹，房價砍半甚至還有找，專家分析，除了北市土地成本高昂外，不同區域的土質差異、產品定位甚至營建法規也都會攸關營建成 本，像台北市單坪的營建成本，就幾乎達桃園的2∼3倍。

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居住密度高的地區，開挖基地時得施作連續壁以免損及鄰房結構。

儘管建案總成本算法固定，皆由土地成本、營建成本以及預估利潤等費用加總，但各項費用的比例卻可能因建案的所在位置而有所不同，如北市因一地難求，光是土地就占到建案總成本的7成，而營建成本細項的比例也會因為基地位置、大小和地質而會有所變動。

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改良地質提高成本

台北市建案成本最高，除了土地成本外，不動產估價師公會全國聯合會理事長陳諶表示，不利施工的鬆軟地質也是主因。他解釋，台北盆地是新店溪、基隆河、大漢溪等河流匯聚處，因此地質鬆軟、爛泥淤積，施工前須先將地質改良，增加施工材料，便會拉長工期，提高營建成本。

欣暘建設副總經理林啟俊指出，921地震後，政府規定建築可承受水平地震力應達0.24gal，其餘縣市多是較易施工的花崗石、礫石層，北市則土質惡劣，須多花1倍成本才能達到同級耐震標準。

雙北制震住宅普及

開挖基地時，建商會施作擋土設施，避免泥土因側向壓力不斷流入基地內，阻礙工程。不過北市地狹人稠，為了避免毀損鄰房結構，建商只能選擇連續壁，林啟俊透露，光打造連續壁就得花3個月，時間和金錢更比起其它縣市使用的預壘樁多出要1倍，增加不少營建成本。

除 了先天的土地條件、住宅密度，由於台北市房價基期高，民眾對產品的規劃、建材也有較高期待，潤隆建設副總經理邱秉澤直言，台北市的建案選用YKK門窗、大 理石地磚以及特色外觀十分常見。且921地震後，民眾愈發重視建築物的耐震程度，現在雙北地區具制震系統的住宅相當普遍。

工資佔營建成本1/2

統 計業者提供的資訊，同樣為鋼筋混凝土結構，台北市營建成本每坪造價15~20萬元，新北市每坪7.2~10萬元，桃園縣5.5~7萬元，新竹縣市則約 7~9萬元。邱秉澤指出，營建成本中的工人工資佔比較高，約有1/2，且雙北薪資又高於桃竹近1成，建材花費反而固定，不會有區域差異。

「市場決定成本。」林啟俊表示，雖然可估算一般住宅的營建成本，但實務上，建商為了達到最高利潤，會視市場氛圍去調整建案的造價、規劃，這其中的彈性非常大，因此與其以細項加總推估總成本，不如說一地的的房價基期亦會影響各項支出的比例。

北部工資較高，因此營建成本也會略高於中南部。

桃竹的土地、施工成本便宜，房價基期相對雙北低。

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北台灣營建法規差異

資料來源：各縣市政府

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http://www.appledaily.com.tw/appledaily/article/property/20140118/35585899/%E5%9C%9F%E8%B3%AA%E9%AC%86%E8%BB%9F%E5%8D%80%E6%96%BD%E5%B7%A5%E6%9C%9F%E9%95%B7%E5%8F%B0%E5%8C%97%E5%A4%9A%E6%8E%A1%E9%80%A3%E7%BA%8C%E5%A3%81%E6%88%90%E6%9C%AC%E5%8A%A0%E5%80%8D

材料/工法/基地位置 營建成本每坪5.5~20萬元

建案單坪售價=每建坪土地成本+每建坪營建成本+毛利

2014年01月18日

建築成本 完全解析
房價驚驚漲，小老百姓望塵莫及，關注房市動態的民眾也許會問，新建案價格不斷攀升的主因究竟為何，是原物料價格上升，還是土地成本的墊高；一個新建案的推出，建設公司須花費多少支出成本，又能獲得多少利潤，這次《地產王》要來替讀者解析營建成本，一起找出其中的關鍵因素。
採訪╱洪安怡、潘姿羽

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同一區域的新建案大樓結構體與設計不同，造成營建工程高低價差。林琨凱攝

【洪安怡╱台北報導】一個新建案從購地到完工交屋，一般大約需要2~4年的時間，興建成本範圍相當廣泛，從買地融資，著手規劃設計、申請建照；緊接著建築的營造施工，完工後申請使照交屋，還有一些稅捐、銷售與管銷費用的負擔，加上利潤就成為消費者要支付的房價。

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一 般預估新建案的合理毛利佔總成本的3~4成不等，摒除毛利而言，總成本開銷中，佔最大宗為購地成本與營建成本，分配比例會因基地所在區域不同而有所變化， 長虹建設發言人陳茂慶表示，台北市的土地價格昂貴，與營建成本的佔比約為6.5比3.5或是7比3，但到了新北市，土地與營建成本可能各佔一半，中南部則 因土地取得成本較低，比例可能為3比7，仍視個案狀況而有所不同。

客製化訂做成本高

其 中購地成本是較為透明化的交易資訊，而一般民眾無從得知的，是細項龐雜的營建成本，舉凡營造工程費、規劃設計費、廣告銷售費、管理費、稅捐及其它負擔，都 直接或間接左右營建成本。其中，營造工程費因不同等級的材料時價與工法、建築主體規劃設計、基地位置與規模都有可能造成其差異。統計業者提供的資訊，營建 成本每坪5.5~20萬元，各縣市不等。

如建築主體外觀使用花崗岩與玻璃鋼材石材，造價會高於抿石子及丁掛；欣暘建設副總經理林啟俊表示，尤其是高單價的豪宅產品，外觀、內裝、中庭、園藝造景等，客製化訂做都是支出的成本，也拉出高單價住宅與一般住宅的成本落差。

樓高級距加權計價

樓 層高低不同，也會影響工程施作的難易度，進而拉高成本。以台北市都市更新處建築物工程造價的標準，建築依照高低分成不同的級距加權計價，建築物樓層高度單 層樓高4米以上，每增加0.1米，該層加計造價1%；地下層加計則以地下2層樓為標準，每超過1層，該層加計造價30%；建築主體愈高、愈深，造價會愈昂 貴。

不動產估價師公會全國聯合會理事長陳諶表示，結構體的不同，更會直接影響營造工程費，一般最常見的鋼筋混凝土(RC)，造價最低，而鋼骨(SC)較鋼筋混凝土造的成本增加30~35%，價格居中的是鋼骨鋼筋混凝土(SRC)，大約多出鋼筋混凝土15%的成本。

市區維護成本增加

另外建築物坐落不同的基地位置，同樣會對營造費用造成影響，如都會區巷弄內的施工成本會高於空曠的重劃區，主因在於巷弄內的工程車輛運行不易，且市區住家密集，維護成本增加；若為規模較大的建案，大量採購建材也能壓低成本。
陳諶表示，成本最貴的台北市，鋼筋混凝土結構的大樓，營建成本約每坪15~20萬元；不少市中心的豪宅建案，強調頂級配備，營建成本可能會拉高至每坪30萬元以上，較難單一論斷。

淡海新市鎮市場白熱化，使得建設公司砸下不少廣告費用，其中也包含濱海路旁的大型廣告看板。

從搭建樣品屋、銷售資料提供等支出，都經過建設公司評估。

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【建案成本計算公式】

建案成本=營建成本(含營造工程費、規劃設計費、廣告銷售費、管理費、稅捐及其它負擔、資本利息的總和)+購地成本+毛利

土地成本與營建成本佔比

建案成本細項與內容

http://www.appledaily.com.tw/appledaily/article/property/20140118/35585881/%E6%9D%90%E6%96%99/%E5%B7%A5%E6%B3%95/%E5%9F%BA%E5%9C%B0%E4%BD%8D%E7%BD%AE%E7%87%9F%E5%BB%BA%E6%88%90%E6%9C%AC%E6%AF%8F%E5%9D%AA5.5~20%E8%90%AC%E5%85%83

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中南部人力成本較低 台北市施工時間限制嚴格

2014年01月18日 

部分縣市政府規範不得於例假日、夜間施工，以免打擾居民作息。

【潘姿羽╱綜合報導】建商興建建物前，除了考察一地區位條件、市場概況以及利潤，建築規劃、施工時間也得配合當地法規。台北市更因貴為首善之都，建築法規最嚴格，因法規限制衍生的工作天平均比桃竹多了2~3個月。

許 多民眾都有周末在床上賴床，卻被附近工地隆隆鑽地聲吵醒的經驗。台北市建築管理處副總工程司邱英哲表示，為了避免建商假日趕工打擾民眾作息，《臺北市建築 工程夜間及例假日施工管理辦法》規範，台北市容易產生噪音、震動的施工作業，週末及例假日不得於上午8點前、中午12~13點以及下午6點後施工。

而在新北市、桃竹地區雖同樣有施工時間限制，相比之下則較寬鬆。此外，為了確保施工品質，縣市政府權責機關也會在不同的階段至現場勘驗，不過各縣市政府的處理方式也不全然相同。

必勘項目因地而異

邱英哲解釋，台北市政府會在地下室開挖前、澆混凝土前和施作1樓樓板時，到現場檢驗是否符合規範，之後每10層樓勘驗1次，中間過程便交由專業技師勘驗。新北市2樓板為必勘，桃園縣則是1樓頂板與屋頂必勘，其他由相關技師審核簽證。 

「建築是在跟時間賽跑。」潤隆建設副總經理邱秉澤表示，在維持良好工程品質的前提下，工期多1天就須負擔額外的土地融資、人力成本，而台北市法規 較嚴謹，除了跑行政流程，假日也須停工，不像郊區便可彈性加班，因此台北市的建案不僅平均工期較長，加上工班薪資水準高於中南部，人力成本的支出增加不 少。

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【北台灣概估鋼筋混凝土結構每坪營建成本】

單位：萬元╱坪
資料來源：《蘋果》採訪整理

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【營建成本相關網站】

網站/內容
˙中華民國不動產估價師公會全國聯合會：各縣市營造或施工費標準表
˙中華民國全國建築師公會：各縣市工程造價標準表
˙台北市都市更新處：建築物工程造價
˙各縣市政府：建築改良物標準單價
資料來源：《蘋果》採訪整理 

http://www.appledaily.com.tw/appledaily/article/property/20140118/35585911/%E4%B8%AD%E5%8D%97%E9%83%A8%E4%BA%BA%E5%8A%9B%E6%88%90%E6%9C%AC%E8%BC%83%E4%BD%8E%E5%8F%B0%E5%8C%97%E5%B8%82%E6%96%BD%E5%B7%A5%E6%99%82%E9%96%93%E9%99%90%E5%88%B6%E5%9A%B4%E6%A0%BC