他項權利部圖解

實價、土地公告現值與公告地價差異

一生一屋 換屋優稅10%

持有自用住宅逾6年 享土增稅優惠稅率

2011年 04月16日

【廖芸婕╱台北報導】報稅季節即將來臨，因應2011年許多地區土地公告現值調升，出售房屋所須申報的土地增值稅也大漲。換屋的民眾，如果已用畢「一生一次」10%優惠稅率，可留意是否符合「一生一屋」條件，只要持有自用住宅6年以上、一定面積以下的土地，可無條件使用10%的優惠稅率。

中信房屋法務專員白宗益提醒，在土地相關的各項稅負中，所稱「自用住宅」均有不同定義，依規範「一生一屋」土增稅率的《土地稅法》第34條第5項規定，自用住宅指土地所有權人與其配偶、未成年子女，名下僅持有1間房屋，且在該地設有戶籍並持有連續滿6年，過去5年內都沒有出租或供營業使用的動作。 

5年內未出租或營業

出售時的土地面積，如果是都市用地，出售的土地面積必須在1.5公畝（約45.38坪）以下，非都市用地則在3.5公畝（約105.88坪）以下，才符合適用的條件。現行一般土增稅率為20%、30%、40%累進稅率，如適用一生一屋條件，則可享10%優惠稅率申報土增稅。
換屋的民眾，如果因為先購後售，而導致同時持有2間自用住宅，也別擔心。只要在購買自用住宅用地並完成移轉登記後1年內，出售原本的自用住宅土地，仍符合一生一屋的資格。 

先使用「一生一次」

須留意的是，為避免屋主或配偶、子女利用「信託移轉」的方式，將名下多出來的房屋移轉給其餘受託人，報稅後再辦理信託中止，以規避「1屋」的限制，財政部把信託移轉的房屋也視為第2屋。
財政部提醒，「一生一次」條件較為寬鬆，但只能使用1次，因此民眾須優先使用一生一次，才能使用一生一屋。 

房貸利息 房租 保留單據 節稅最多達萬元

2011年 04月16日

「房」事幫你節稅
5月報稅季節來臨，2010年度房市交易熱絡，無論房屋買、賣方、或承租戶與包租公，在申報綜合所得稅時，若能掌握要領，可省下不少稅費。採訪╱廖芸婕 攝影╱陳鴻文

【廖芸婕╱台北報導】即將進入5月申報綜合所得稅的季節，2010年度的免稅額、標準扣除額及特別扣除額都已陸續公告，不管是有屋階級或是無殼蝸牛，都可以善用「列舉扣除額」節稅，買屋者可利用房貸利息支出，租屋者留意利息支出，出售、出租者則可留意各項維護支出，只要能提供證明文件，有機會省下上萬元稅費。 

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買屋通常會一併申辦房屋貸款，其中利息支出可在報稅時扣除，以達節稅效果。只要房屋是納稅義務人、配偶或受扶養的親屬所有，已辦理戶籍登記、且沒有供出租、營業使用，納稅人的「自用住宅購屋借款利息」扣掉「儲蓄投資特別扣除額」（如存款利息、儲蓄性質信託資金的收益等，上限27萬元）後的額度，就可作為列舉扣除額，上限為30萬元。 

利息列舉上限30萬

舉例來說，若房貸利息50萬元，儲蓄利息收入10萬元，相抵為40萬元；因列舉扣除額上限30萬元，便可列舉30萬元扣除額，記得申報須以銀行提供的當年度繳納利息單據正本為憑證。上海商銀個人金融部經理馬婉瑜提醒，若選擇的是活化資金用途的房貸，利息費用將無法扣抵。
賣屋則必須申報財產交易所得稅，以房屋出售價扣除原購買價，再扣除契稅、仲介費、裝潢費、搬運費、清潔費等支出成本，只要有證明文件都可一一列舉扣除。不過，一般人較常使用的方式是利用房屋評定現值來申報，永慶房屋契約部經理陳俊宏指出，「交屋時，代書會把買方的契稅單影印給賣方，契稅單上的『核定契價』乘以當年度出售房屋財產交易所得標準，就是應該申報的交易所得。」
國稅局訂定今年度的個人出售房屋之財產交易所得標準，台北市為37%，新北市為21%，舉例來說，所售出的房屋核定契價為100萬元，北市賣方應申報的交易所得為37萬元、新北市則為21萬元。
就算是租賃市場的支出也可以抵稅，租屋族須以租金收據、匯款單據、存摺轉帳紀錄為憑證，每年上限12萬元。
以2010年度標準扣除額為例，單身者每人僅7萬6000元，假設年租金支出超過7萬6000元（月租金6334元），即可選用列舉扣除額更為划算；夫妻合併申報者，若年租金加上其他扣除額，超過標準扣除額15萬2000元，也建議使用列舉扣除額。 

包租公可列修繕費用

包租公也必須申報的租賃所得，為總租金收入加上押租保證金的利息（通常依法定5%計算），但如可證明有貸款、修繕等支出，也可扣除。如無法提供單據證明，則扣除全年實收租金的43%為必要費用。 

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2011年稅稅唸

新變化/消費者必須注意
奢侈稅即將通過：奢侈稅可能提前於6月1日通過，房屋持有1~2年間出售者課徵實價10%稅額，持有1年內出售者課徵15%稅額。逃漏稅最高可罰3倍
預售屋換約報稅受嚴密關切：預售屋換約所得，須依實申報其他所得稅，未申報者處以0.5~1倍罰鍰
土地公告現值調升多：台北市平均上漲12.85%，新北市平均上漲15.33%，今年度售屋者，土地增值稅大增
海外所得稅：國內和海外基本所得大於600萬元，且海外所得大於100萬元者，就必須申報所得稅，含財產交易所得、租賃所得
資料來源：《蘋果》採訪整理 

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預售屋換約交易 仍須繳稅

【廖芸婕╱台北報導】除了所得稅，今年和房屋相關的「稅」事也出現不少。除了話題延燒不斷的奢侈稅，草案已初審通過，更可能提前到6月實施。
預售屋市場的換約風氣也受政府緊盯，審察是否漏報所得稅。此外，土地公告現值的調升使得售屋人須繳納的土地增值稅大增，海外所得稅也於今年度起必須申報。
21世紀不動產新莊中原加盟店經理邱英鑌表示，投機客、建商間喜愛利用團購式策略，達到案場「秒殺」戲劇性效果，再立即把房價拉高，委託仲介銷售換新約，因為難以追查交易記錄，投機客坐享價差卻不用被課稅。
不過，政府年初針對幾大重劃區開始追稅，並提醒預售屋換約交易仍須誠實申報綜合所得稅中的「其他所得」，逃漏稅將可處0.5~1倍罰鍰。 

土地現值漲 土增稅跟漲

此外，今年土地公告現值大漲，台北市各行政區漲幅都在10%以上，平均上漲12.08%，新北市平均漲幅更達15.33%，今年起賣屋將被課徵更重的土地增值稅。
民眾可留意自身是否符合「1生1次」、「1生1屋」條件，運用10%的優惠稅率，相較於一般稅率20~40%，減輕不少負擔。
永慶房屋契約部經理陳俊宏提醒，今年海外所得也被列入納稅範圍，提醒去年買屋、卻是運用國外資金匯入的民眾，最好提供供國外存摺、薪資證明給國稅局，以免被誤認為去年新增的海外所得，得繳納額外的稅。 

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專家意見
房貸利息 也能列舉節稅

買房子通常會一併辦房貸，房貸利息也可以作為所得稅申報時的列舉扣除額，達到節稅效果。不過，房貸產品多元，部分產品不符合「購屋借款」條件，如理財型、額度型房貸，或是房屋過戶後很久才辦理的貸款，國稅局可能就不採納。 

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民眾意見
租屋收據 可抵減報稅額

我從花蓮的家鄉來到台北，在汐止租了10年的房子，每個月都要負擔6、7千元租金給房東，以前沒注意到報稅細節，不曉得付款證明可以拿來報列舉扣除額。現在算算，每年都花8萬元左右在租屋，得向房東詢問收據的事。 

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民眾意見
遇上奢侈稅 預售屋降價賣

我農曆年後才在頭前重劃區買一間預售屋，沒想到奢侈稅議題出現，只好趕快委託仲介出售。目前降了價格還是乏人問津，已經打算要賠本賣啦！預售屋換約如有獲利必須繳所得稅，建商也會提醒我們，當然得誠實申報囉。 

購屋勝經／郭國任：合理價 比行情低1、2成

【聯合報╱記者何醒邦】

宏大不動產估價師事務所執行長郭國任。 郭國任／提供

大台北房市漸轉為買方市場，不少自住客開始出動看房子，宏大不動產估價師事務所執行長郭國任指出， 每個人看不動產的價值有不同觀點，買賣雙方的認知也不盡相同，所以透過不動產估價師，以公正客觀專業的第三者身分，可準確判斷房地產的價值。
郭國任舉出6大簡易估價法。 

首先是從附近新成屋價格來推算中古屋，以大台北為例，10年以上中古大樓約折舊5到10%；10年以內大樓約折0到5%；需求 強烈的地區則不須折舊。

其次是從租金估算房價，他說，租金與房價有一定關連性，尤其是商用不動產，房價等於年租金除以年報酬率；假設某住宅每月每坪的租金 1000元，每年就是12000元，除以平均住宅年報酬率2%，得出合理價位為每坪60萬。

第三項為市價比較法，他建議可請仲介人員出示當地的成交個案行情。

第四項則是從法拍屋價格估算，以大台北的法拍價格為例，每坪少個10%到15% 為合理價位，而精華地段與市價的價差較少，郊區則會差較多；而同一物件若越多人搶標，則準確率越高。

第五項為請銀行進行價格估算，通常銀行的估價都較保守。

最後一項是如何估車位？平面車位約為每坪房價的4、5倍，坡道車位約為平面車位的6、7折，機械車位約為平面的5折。

針對現在想買房的民眾，郭國任說，目前在精華區買到便宜貨並不容易，如果真有需求，則可從過去3年推案量大、目前正在交屋的大樓社區，建案較多的區域，及晚上點燈率不高、空置率高、釋出物件多的社區著手，比較有機會。

郭國任說，奢侈稅政策確實讓市場形勢出現逆轉，在後市一片看跌下，賣方不再高高在上，對自住客而言，是「絕地反攻」的好時機。不過奢侈稅議題至今僅一個多月，市場恐慌氣氛並未形成，不妨再等一陣子，應會看到更多價格合理的房子浮出水面。

他建議，目前是殺價好時機，要勇於出價，但出價前應該多看、多聽，多比較，先做好訪價的功課，在一切都了解後，如果能夠比目前市場行情再便宜1~2成，應該就不太會吃虧。