簽約篇 不動產說明書比對 屋況無所遁形
驗屋懶人包
買屋是人生甜蜜的負擔，一輩子的辛苦投入，若因為經驗不足，一時不察而買到屋況不理想的屋子，絕對令人氣餒。《好屋王》教你看懂中古屋，告訴你驗屋需要注意的事。
採訪╱倪浩倫 攝影╱林琨凱
買屋是人生甜蜜的負擔，一輩子的辛苦投入，若因為經驗不足，一時不察而買到屋況不理想的屋子，絕對令人氣餒。《好屋王》教你看懂中古屋，告訴你驗屋需要注意的事。
採訪╱倪浩倫 攝影╱林琨凱
封面故事
大台北地區新屋房價高，民眾吃不消，退而求其次轉而尋覓相對便宜的中古屋，但需要特別注意屋況。專家表示，民眾應在各種天候下多看幾次屋，並在給付斡旋金前，主動要求查看不動產說明書，內有屋況說明書，同時檢查屋況，對照兩者是否相符，減少交易後糾紛。
買房大不易，相較於新建案，總價較低的中古屋成
為許多人的首選。一般來講，屋主委託仲介售屋時，仲介會依不動產說明書內附的屋況說明書和屋主核對，若有瑕疵則會協調是否修繕，抑或當成議價空間。中信房
屋資深法務專員白宗益表示，若屋主刻意隱瞞，交屋半年內屋況發生問題，屋主須負《民法》瑕疵擔保責任。
買賣房產交易流程分為簽約、用印、完稅、交屋。民眾跟仲介看屋後，若中意該產品，則會付給仲介斡旋金展現誠意。中信房屋南京三民加盟店副理曾國彥表示，民眾在給付斡旋金前，務必主動要求詳閱屋況說明書，確實了解屋況後簽名，才會進一步和屋主進行連繫。
待雙方在交易金額上達到共識，仲介便向雙方約定時間，至仲介店頭或地政士事務所辦理簽約，簽約時，買方要備齊簽約款，賣方則要備妥房地所有權狀，交付給地政士，如有幅射屋、海砂屋檢測證明書，也一併交付。
1996年以前完工的房屋多半沒有海砂屋檢測，且檢測須鑽孔破壞，屋主意願低，買方若有疑慮簽約前可要求自費檢測，檢測時間多落在簽約至交屋期間，建議在簽約時須談妥如為海砂屋可解除合約或酌減房價，談得愈詳細愈好。
許多民眾覓屋時，會至房屋仲介公司，挑選總價較低的中古屋。
交屋時，應先抄寫該戶水、電錶，按照比率結算。
付斡旋金前，務必詳細閱讀不動產說明書。
不動產說明書重要觀察事項水電、管理費按比率付
用印、完稅則為地政士替雙方申報各種稅，包括買方支付的房屋契稅、賣方負擔的土地增值稅、房地所有權移轉契約書（公契）。以上手續完成後，便會進行交屋。
交 屋時，買方支付尾款及取得房地所有權狀，賣方則交付鑰匙，並分算水、電、管理費，交屋當天費用由賣方負擔。電費可要求電力公司專員抄錶，水費多採前1月份 水費依比率計算，如在10月5日交屋，該戶9月水費為300元，則賣方負擔「前次月份水費×交屋日╱交屋當月天數」，也就是「300元×10╱31」，管 理費依當月所佔比分擔。
交 屋時，買方支付尾款及取得房地所有權狀，賣方則交付鑰匙，並分算水、電、管理費，交屋當天費用由賣方負擔。電費可要求電力公司專員抄錶，水費多採前1月份 水費依比率計算，如在10月5日交屋，該戶9月水費為300元，則賣方負擔「前次月份水費×交屋日╱交屋當月天數」，也就是「300元×10╱31」，管 理費依當月所佔比分擔。
簽約時，仲介多會請買賣雙方簽署「成屋履約保證」，買方在交屋前所支付的款項，會轉至銀行的履約保證專戶，待交屋後才匯入賣方指定銀行戶頭。申請履約保證須支付費用，各家公司收費不一，多為萬分之6，由雙方各付一半。
驗屋流程注意事項
步驟1 房仲帶民眾至現場看屋
．看屋時間多在白天、晴天，建議額外挑選夜晚和雨後前往看屋
．看屋時間多在白天、晴天，建議額外挑選夜晚和雨後前往看屋
步驟2 民眾交付斡旋金請仲介跟屋主談價
．付斡旋金前務必詳閱不動產說明書，注意屋況描述部分是否合乎實情
步驟3 買賣雙方議價
．可根據屋況瑕疵，要求屋主降價貼補修繕費用
步驟4 簽約、用印、完稅
．可簽署成屋履約保證，保障買賣雙方權益，但須事先了解仲介收費標準
步驟5 交屋
．雙方尾款、房地所有權狀和鑰匙交付完畢，並切算水、電、瓦斯、管理費用
步驟6 交屋後屋況出現問題
．要求屋主出示檢驗報告書；檢測需要鑽孔取樣，務必找有政府認證的檢測公司
資料來源：《蘋果》採訪整理
曾國彥 中信房屋南京三民加盟店副理【專家開講】違建風險大瞭解產權範圍
購屋前除留意屋況外，房屋產權範圍也常是被忽略的地方，中古屋常見有違建的部分，例如頂樓加蓋與1樓的前、後院，前屋主因為長久使用，認為這是其專屬所有，卻忽略那些區域始終屬於公共空間，買方購買後，未來可能遭報拆或社區收回的風險。
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