2013年10月27日 星期日

押金抵房租 須租賃雙方同意

押金抵房租 須租賃雙方同意

房東先申請水電瓦斯帳單 以利點交房屋當天結清

 

民眾租屋時所繳交的押金,總額以2個月租金為上限。范厚民攝
【鄭 婷方╱台北報導】當包租公賺租金,人人稱羨,但若出現破壞房屋設備、租金欠繳等狀況百出的房客,也令人頭痛。所以房東會收取押金自保,當房客退租時,針對 設備毀損或其他費用,扣抵押金,但常發生雙方認知差異,衍生糾紛,專家建議,租賃雙方應事前約定押金返還事項,避免爭議。

民 眾租屋時,除了繳交租金給房東,簽約時還須支付押金,但對於押金該支付的金額與租約到期能否全數取回等問題,民眾往往一頭霧水。樂屋網副總經理紀建琪指 出,依《土地法》第99條規定,押金不可超過房租的2個月總金額。另外,押金雖是對房東的保障,但房東也不得任意扣除房客的押金。

簽約前設備拍照存證

紀建琪指出,若房客在租期額滿時,與房東點交完成,扣除未結清的水電費後,房東須全數奉還押金,若屋內設備毀損須賠償,可請房東舉證及索取費用明細以保障自身權益。然而,為避免雙方對屋內設備毀損認知的差異,入住前,租賃雙方可先拍照存證。

普遍來說,大多民眾租屋時,長期租約的租期至少1年,崔媽媽基金會租屋部主任馮麗芳表示,長期租約的押金為2個月租金,但若租期不到2個月,其實房東仍可收取2個月租金的押金,只要租賃雙方事前協調。

通常學生租屋,房東一次收取半年或1年租金,馮麗芳指出,還是有房東可能只收1~2千元押金、給予學生族群較大彈性空間的案例。

對 於租屋族,押金常是一筆負擔,若房客要求分期給付押金,應於租約載明,馮麗芳建議,租金和押金應分清楚,房東可註明房客若無按期繳押金的後續處理方式,例 如:租約中止,否則租約到期時,若發生設備毀損,恐無保障。而房客繳交押金後,應請房東在租約的押金簽收欄簽收,註明收到多少押金。

押金分期租約應註明

「押 金究竟是否可抵房租」也是常見的押金糾紛,馮麗芳提醒,「押金抵房租」需租賃雙方皆同意才可執行,房客不可擅自決定。此外,租屋最後1個月,水電瓦斯費可 能未結算,房客可請房東先至相關單位申請帳單,雙方於點交房屋當天結清,直接扣押金或房客另行其他方式支付皆可,避免日後紛爭。

租屋押金必看撇步

對象╱提醒
★房東:
◎簽租約前,房客支付定金,可抵租金或押金
◎若房客要求分期支付押金,須在租約載明,並約定若未按期繳交的處理方式
◎租金和押金須分清楚
◎若出售房屋,須確實將押金交給新買主,並告知房客已轉交

★房客:
◎押金在租約內有簽收欄,請房東簽收時,註明收到的金額
◎不可片面要求押金抵房租,須徵求房東同意
◎房屋點交當天請房東結清未結算的水電瓦斯費,可直接扣押金
資料來源: 《蘋果》採訪整理 

支付斡旋前 細讀不動產說明書

支付斡旋前 細讀不動產說明書

注意時限、金額、付款方式、及違約罰則


民眾下斡旋前,應仔細閱讀不動產說明書了解屋況。黃競鋒攝
【潘姿羽╱台北報導】當房屋買賣進入「斡旋」階段,代表買方正式向屋主出價,若屋主同意即可成交。但常發生買方因故撤回出價,屋主卻已同意成交,買方定金遭沒收的情形。專家建議,民眾下斡旋時,除了確認出價金額、違約處理方式,也要有「成交」的心理準備。

民眾看屋後,若有意願購買,仲介會提供「要約書」和「斡旋單」2種形式的買賣意願書供買方選擇,前者成交前不須支付定金,後者則須先付一筆定金證明購買意願。但不論何種方式,若買方違約,都須支付賠償金。

斡旋單vs.要約書

斡旋期大約3~7天

「大家還是習慣下斡旋,屋主也會覺得比較有誠意。」但中信房屋行銷企劃部副理江龍名提醒,簽斡旋單時,應注意時限、金額、付款方式以及違約罰則。他表示,斡旋時間通常約定3~7天,斡旋金則沒有硬性規定金額,10萬元上下都很常見,中信房屋則規定斡旋金不得超過總價2%。

民眾支付斡旋金時,江龍名建議:「開立支票較保險。」但應寫清楚屋主全名,以國字書寫金額,避免遭有心人士竄改,並加註「禁止背書轉讓」。若只能付現金,則請仲介開立收據,蓋上店章、確認相關人員都簽名。

收定金視契約成立

針 對斡旋時常發生沒收定金的爭議,台灣房屋法務專員游璿樺解釋,法律上只要一方收取定金,便視為契約成立,假如另一方反悔就構成違約,須支付賠償金。而坊間 斡旋單常加註「只要屋主同意,斡旋金即轉為定金」,雖有節省作業時間的好處,但當買方反悔不買,而屋主已同意成交,雙方認知便易有落差。

游璿樺指 出,買方若擔心斡旋期間可能反悔,定金遭沒收,不妨在簽寫買賣意願書時加註條文,選擇2階段斡旋。

第1階段買方填寫斡旋單,並由仲介向屋主議價,當屋主同 意後,便進入第2階段,仲介須將雙方約至同一地點,除了屋主於契約簽名同意成交,買方也要再簽1次名,同意斡旋結果,才算買賣成交。

不過他提醒,2階段斡旋雖可避免買方臨時反悔,拿不回定金的情形,但因所需時間較長,可能被別家仲介搶先成交,錯失買屋機會。

安心買房術

★看屋
.不同時段看屋,觀察周邊環境
.詳閱不動產說明書,了解屋況有無瑕疵、產權是否清楚
★斡旋
.簽「買賣意願書」時,須留意時限不要太長、確認是否須支付訂金、違約罰則等
.若選擇支付斡旋金,應以支票代替現金,並註明「不得背書轉讓」,詳細書寫金額,避免遭塗改
★成交
.要求履約保證,確保買賣價金流向
資料來源:《蘋果》採訪整理 

2013年10月6日 星期日

簽約篇 不動產說明書比對 屋況無所遁形

簽約篇 不動產說明書比對 屋況無所遁形

 

驗屋懶人包
買屋是人生甜蜜的負擔,一輩子的辛苦投入,若因為經驗不足,一時不察而買到屋況不理想的屋子,絕對令人氣餒。《好屋王》教你看懂中古屋,告訴你驗屋需要注意的事。
採訪╱倪浩倫 攝影╱林琨凱

封面故事

大台北地區新屋房價高,民眾吃不消,退而求其次轉而尋覓相對便宜的中古屋,但需要特別注意屋況。專家表示,民眾應在各種天候下多看幾次屋,並在給付斡旋金前,主動要求查看不動產說明書,內有屋況說明書,同時檢查屋況,對照兩者是否相符,減少交易後糾紛。

買房大不易,相較於新建案,總價較低的中古屋成 為許多人的首選。一般來講,屋主委託仲介售屋時,仲介會依不動產說明書內附的屋況說明書和屋主核對,若有瑕疵則會協調是否修繕,抑或當成議價空間。中信房 屋資深法務專員白宗益表示,若屋主刻意隱瞞,交屋半年內屋況發生問題,屋主須負《民法》瑕疵擔保責任。

買賣房產交易流程分為簽約、用印、完稅、交屋。民眾跟仲介看屋後,若中意該產品,則會付給仲介斡旋金展現誠意。中信房屋南京三民加盟店副理曾國彥表示,民眾在給付斡旋金前,務必主動要求詳閱屋況說明書,確實了解屋況後簽名,才會進一步和屋主進行連繫。

待雙方在交易金額上達到共識,仲介便向雙方約定時間,至仲介店頭或地政士事務所辦理簽約,簽約時,買方要備齊簽約款,賣方則要備妥房地所有權狀,交付給地政士,如有幅射屋、海砂屋檢測證明書,也一併交付。

1996年以前完工的房屋多半沒有海砂屋檢測,且檢測須鑽孔破壞,屋主意願低,買方若有疑慮簽約前可要求自費檢測,檢測時間多落在簽約至交屋期間,建議在簽約時須談妥如為海砂屋可解除合約或酌減房價,談得愈詳細愈好。
許多民眾覓屋時,會至房屋仲介公司,挑選總價較低的中古屋。
交屋時,應先抄寫該戶水、電錶,按照比率結算。
付斡旋金前,務必詳細閱讀不動產說明書。



不動產說明書重要觀察事項

水電、管理費按比率付

用印、完稅則為地政士替雙方申報各種稅,包括買方支付的房屋契稅、賣方負擔的土地增值稅、房地所有權移轉契約書(公契)。以上手續完成後,便會進行交屋。
交 屋時,買方支付尾款及取得房地所有權狀,賣方則交付鑰匙,並分算水、電、管理費,交屋當天費用由賣方負擔。電費可要求電力公司專員抄錶,水費多採前1月份 水費依比率計算,如在10月5日交屋,該戶9月水費為300元,則賣方負擔「前次月份水費×交屋日╱交屋當月天數」,也就是「300元×10╱31」,管 理費依當月所佔比分擔。

簽約時,仲介多會請買賣雙方簽署「成屋履約保證」,買方在交屋前所支付的款項,會轉至銀行的履約保證專戶,待交屋後才匯入賣方指定銀行戶頭。申請履約保證須支付費用,各家公司收費不一,多為萬分之6,由雙方各付一半。

驗屋流程注意事項

步驟1 房仲帶民眾至現場看屋
.看屋時間多在白天、晴天,建議額外挑選夜晚和雨後前往看屋

步驟2 民眾交付斡旋金請仲介跟屋主談價
.付斡旋金前務必詳閱不動產說明書,注意屋況描述部分是否合乎實情

步驟3 買賣雙方議價
.可根據屋況瑕疵,要求屋主降價貼補修繕費用

步驟4 簽約、用印、完稅
.可簽署成屋履約保證,保障買賣雙方權益,但須事先了解仲介收費標準

步驟5 交屋
.雙方尾款、房地所有權狀和鑰匙交付完畢,並切算水、電、瓦斯、管理費用

步驟6 交屋後屋況出現問題
.要求屋主出示檢驗報告書;檢測需要鑽孔取樣,務必找有政府認證的檢測公司
資料來源:《蘋果》採訪整理

曾國彥 中信房屋南京三民加盟店副理

【專家開講】違建風險大瞭解產權範圍

購屋前除留意屋況外,房屋產權範圍也常是被忽略的地方,中古屋常見有違建的部分,例如頂樓加蓋與1樓的前、後院,前屋主因為長久使用,認為這是其專屬所有,卻忽略那些區域始終屬於公共空間,買方購買後,未來可能遭報拆或社區收回的風險。

北市車位價 可連租80年

北市車位價 可連租80年

大安中正區最貴 成交價200萬起


北市車位價格貴,統計發現,買車位不如租車,最多可租近80年。范厚民攝
【劉曉霞╱台北報導】台北市停車位貴到可在中南部買透天厝,統計發現,最貴停車位成交價格落在大安區和中正區,1個要價都超過200萬元以上。
業者還發現,台北車位雖然貴,但因車位租金低,買車位不如租車位,若以台北市大同區最貴車位與租金相比,竟可連租近80年,中山區可連租70年。
根據住商不動產企研室以北市地政局統計車位價格以及北市停管處的停車月費相比,發現以大同區、中山區買不如租最划算,以大同區為例,車位一個要價230~240萬元,但月租金僅2400~7200元,最長可租79.9年。


北市車位價vs.公用車場月租

熱門區域租金上萬

住商不動產企研室主任徐佳馨表示,若以車位總價和月租相比,在中山、大同兩區若能租到公有停車位,在租金沒有調整的狀況下,最高可連租70年以上,十分划算,而相對車位價格較便宜的北投、文山兩區,租金最多僅能連租36年。
由於台北市車位價格太高,就算承租一般私人停車位也相對划算,以大安區為例,一個車位要價約240~350萬元,即使是私人車位,據591租屋網資料顯示,大安區車位出租價格每月約2000~9000元,換算下來也可租32~100年。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出,買車位是否划算要看個人需求,像敦化南路這類熱門區域,車位單月租金有些要上萬元,還是要看當地區域車位供給量決定。
買車位的好處是停車方便,用不到也可出租,但若選擇不買車位,買屋的總價就相對低,總價有時可能差距高達200萬元。

數量和地段影響大

台灣房屋智庫執行長劉怡蓉表示,台北市獨立產權車位較會比較貴,同時要看車位所在地的供給量,以及地段都會有價格落差。
徐佳馨也提到,租車位雖然便宜,便利性相對差,也可能面臨停車場車位不足,無法低價承租,或是臨時調整租金等問題。 

實戰篇 手電筒彈珠隨身帶 抓漏測水平不求人

實戰篇 手電筒彈珠隨身帶 抓漏測水平不求人


下雨過後,可觀察窗戶或天花板角落,是否有水漬痕跡,判斷是否滲漏水。
房屋因總價高,民眾購屋經驗不足,不少問題都在購買後才發現,又以漏水、壁癌糾紛最常發生。專家指出,漏水、壁癌容易因重新粉刷而被隱瞞,建議利用高亮度手電筒,從側面照亮,如有水漬或裂縫,都是漏水、壁癌的跡象。此外,別忘了推開廚房天花板,觀察管線是否受損。
採訪╱倪浩倫 攝影╱林琨凱
買 房是一生一世的大事,務必對屋況反覆詳細檢查,才不會花了大錢卻受罪的情形發生。台灣房屋台北中山特許加盟店店長宋銘城表示,民眾看屋要由外至內觀察清 楚,不能只在好天氣的大白天看屋,「夜晚看屋可觀察周邊攤販數量和夜歸的照明、安全性,雨後看屋能發現淹水或室內漏水情形。」但較熱門地點產品,不少民眾 擔心銷售速度快,看屋次數平均僅有1~2次。

螺絲起子後端敲磚

驗屋師Home Inspector經理李駒安提供幾招看屋「撇步」給民眾參考,漏水和壁癌常因屋主重新粉刷而被隱藏,民眾可攜帶高亮度手電筒,從側面照對外窗周邊、衛浴門和緊鄰房間牆角,看是否有水漬或裂縫;或用手輕觸牆面,若溫度低於室溫,則有漏水或壁癌疑慮。
室內地板方面,民眾可利用螺絲起子後端敲打不同區域地磚,聽聲音均值程度,來檢測地磚是否因施工時水泥沒刮平,造成地磚隆起、形成空心,將來易有爆裂情形發生。
超過20年的房子,管線多老舊,須檢查是否堪用。
海砂屋易有鋼筋鏽蝕,可要求屋主提出海砂屋檢測書。
房屋滲漏水或環境潮濕,易有壁癌。



屋況放大鏡

廚房天花板查管線

房屋結構相當重要,可拿密度高、夠圓的大顆彈珠或鋼球來測試室內是否傾斜。若牆面有異常裂縫,民眾須格外注意。「樑、柱或牆面有45度的裂縫,表示結構受力有問題,若裂縫寬度可塞下1個1元硬幣,絕對要對該安全性提出質疑,加以求證。」
李 駒安強調,老舊房屋易有管線配線不足問題,容易引起跳電和電線走火,須觀察是否有漏電斷路器,以及各電線管線是否還堪使用,可推開廚房天花板,觀察管線有 無破損,若積附過多灰塵也需注意,易有跳電疑慮,這些隱蔽部分很容易遭到忽略,屋齡20年以上的老舊房屋建議直接更新管線。
中信房屋南京三民加盟店副理賴弘澤表示,大多數購屋糾紛,是買方在交屋後才發現屋況瑕疵,「若詳細驗屋,就可大幅減少處理事後糾紛的時間。」另外中古屋多含有移動式或固定式家具,都須在簽約時註明清楚。


李駒安 驗屋師Home Inspector經理

【專家開講】汙水排水管水塔別忽略

一 般人驗屋,多只注意房屋內部瑕疵,其實社區、大樓公設也相當重要。例如汙水、排水管和水塔,是否定期維修更新及清洗,可以詢問大樓管委會,或至公布欄查 詢。此外也曾有發生已經交屋數年,公設卻因不符規定,遲遲無法點交完成。房子多是一生一世的事情,任何細節絲毫不能馬虎。 

2013年10月2日 星期三

定存戶避「二代健保補充保費」有3招 / 不被扣補充保費的定存拆單法

試算
http://www.bot.com.tw/FinancialInfo/FinancialCal/Pages/default.aspx

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銀行業電話接不完 定存戶避保費有3招
http://money.udn.com/wealth/storypage.jsp?f_ART_ID=274153

1.拆單    註:「整存整付」
2.存本取息
3.轉投資其他工具
【聯合晚報/記者葉憶如/台北報導】2012.10.02

二代健保補充保費拍板定案,國內銀行理專與業者近期「詢問電話被CALL爆」,定存戶熱切詢問如何「拆單」、「節費」的辦法,銀行業者會免被金管會「關切」,不能公開講但也私下嚴擬「周全因應報告」給財富管理客戶,據了解,定存戶規避二代健保費的方式主要分為「拆單」及「存本取息」及「轉投資其他工具」三大類。

銀行業者解釋,所謂的「拆單」,即是把整筆定存拆開存。例如將100萬元定存拆成3筆,則每筆定存金額為33萬3333元,以利率1.38%算,存滿1年後每筆利息4600元,低於5000元扣繳門檻,屆時每筆存款便可省下92元健保費。  

銀行主管表示,若是選擇「整存整付」,以定存100萬元、定存1年息1.38%計算,則1年利息收入共1萬3800元,日後一次領取利息時須額外扣除276元健保費;若採「存本取息」,則可把1萬3800元的利息分成12個月、月領1150元,就不必被扣2%健保費。

另外海外基金、黃金、儲蓄型保單等傳統節稅工具因不在補充保費扣繳範圍,近期也再掀熱潮。業者指出,投資人若投資境外基金或在國內募集投資到國外的「海外基金」,沒有保費增加問題。但若投資國內基金、ETF、上市櫃股票等,因配息來自國內,只要每筆配息超過5000元,就會被扣2%健保費。

壽險業者指出,儲蓄型保單年化新台幣收益率還有1.8%左右、美元也有近3%,也可能吸引憂慮二代健保的定存族轉進保單。市場專家指出,另外有些會打算盤的大戶,可能把錢從銀行領出,去買一堆實體黃金放在保險箱中,更大戶者買房子收租金等,一毛錢補充保費不用繳,還可以享受許多節稅、隱藏財富效果。


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不被扣補充保費的定存拆單法
http://www.businessweekly.com.tw/KBlogArticle.aspx?id=2215

撰文者李柏鋒   小資族學理財 2012-10-11
Q:我目前有80萬左右的存款,原本是直接全部存成一筆定存,但是因為接下來利息要繳補充保費,應該如何拆單比較好?

A:定存有分許多方式,簡單來說,你可以有兩種作法:一、同樣也只存成一筆定存,但是利息分成每個月來領,這種方式叫做「存本取息」;二、將大額定存分成好幾筆,到期後才領本金和利息,但控制本金的額度,讓每一筆在到期時所領到的利息,都不要超過五千元。

這兩種方式還是有一點差異。存本取息的定義是「由存戶約定期限,一次存入本金,滿一個月後按月單利計算支取利息,到期支取本金」。第二種方式的正式名稱為「整存整付」,定義為「由存戶約定期限,一次存入本金,其利息按月複利計算,到期一次提取本息。」

兩者的差異,在於「利息是單利還是複利計算」,對存款戶來說,還是以整存整付比較划算,雖然沒有差多少,但大多數存款戶還是會選擇拆成好幾筆小額的定存。

但是要拆到幾萬元為一筆呢?因為不同的存款期別利率就不同,因此要控制利息不要超過五千元,本金的額度也就不一樣。以2012年10月10日的台灣銀行公告利率來計算,可以參考下表:



以你80萬的存款來看,存一年以下就要分成兩筆,存一年以上就至少要分成三筆才行。不過如果確定這筆資金短期內不會用到,會建議一年期定存比較划算。一年期以下的定存,每加長一個期別,利率平均會增加10%,但一年期以上的定存,每加長一個期別,利率增加不到5%,而且會因為年期長,利息累加起來反而更多,為了不被課到健保補充保費,得拆成更小的單位來存。例如三年期定存,只能拆成每筆11萬以下,以免三年後一次領到的利息超過五千元。

所以,你的80萬,若以一年期定存來規劃,就可以拆成30萬、30萬和20萬三筆。請記得留一點緩衝空間,尤其如果你選擇的是機動利率,更要避免以上限的額度來拆單,以免將來如果升息,利息就超過五千了。以30萬來說,則利率要超過1.667%,利息才會超過五千,因此是有足夠的空間可以應付升息。不過目前的固定利率高於機動利率,還是選擇比較有利的固定利率即可,也可避免升息所造成的利息超額、降息所造成的利息減少等問題。

如果覺得這樣太麻煩,也可以用「存本取息」的方式,雖然利息以單利計算,但好處是每個月都可以領到利息,也不需要將資金拆解成很多筆。同樣以一年期定存來算,整存整付的方式,每一筆的上限為36萬元,但存本取息的方式,上限則高達440萬元,每個月所領到的利息可控制在五千元以下。

至於「零存整付」,也就是「由存戶約定期限,按月存入本金,其利息按月複利計算,到期一次提取本息。」,那麼以一年期固定利率的利率為1.355%來算,每個月要存56,000以上,整年的利息總和才會超過五千元,所以小資族倒是比較不需要擔心。

要留意的是,定存沒有任何可以完全取代的工具,例如拿去投資會有本金損失的風險,買儲蓄險則會有解約賠償的風險,投資海外則還多了匯率風險,如果為了避免麻煩或想要多賺點不見得拿得到的收益,而冒這麼多風險,其實不見得划算。

Q:那麼緊急準備金也可以這樣規劃嗎?
A:上面的規劃是以領取最多利息來設計,如果是重視流動性的緊急準備金,則其實可以參考另一種規劃方式,讓每個月、每季和每半年都有定存到期,以免臨時要用錢的時候要解約長期定存而減少了利息的收入。

舉例來說,假設你的緊急準備金為30萬元,那麼就可以設計成有10萬元存為一個月期的定存,10萬元存為三個月期的定存,以及10萬元的六個月期定存,如此一來就可以兼顧流動性以及收益。

至於短期與長期的金額要怎麼配置,就根據個人的資金運用情形做調整即可,例如支出不穩定的人,可能臨時會有較大額的資金需求,那麼就可以在一個月期的定存多放一些資金,但如果支出很穩定的人,則可以在六的月期的定存多放一些資金。