換屋節稅 善用一生一次10%優惠

2014年09月20日

一生一屋須設籍連續滿6年 出售前5年無出租、營業行為

【倪浩倫╱台北報導】房地產買賣，如果關係到「土地」移轉，賣方必須繳納土地增值稅（簡稱土增稅）。有時賣方持有的時間相當長，土地增值稅會相當驚人，想要節稅，可善加利用政府提供的「一生一次」和「一生一屋」2種方案，但須注意是否符合相關條件。

 

賣房子屋繳交土地增值稅，如果符合「一生一次」或「一生一屋」條件，可善加利用，幫助節稅。范厚民攝

換屋族想買房，若資金 不足，勢必得先賣後買，但要注意土增稅金額。根據我國現行稅法，土增稅計算方式為土地公告現值前後差額，乘上不同級別的稅率。若你是新房子第1手屋主，差 額為出售時的土地公告現值，減去原規定地價；若當初買的是中古屋，則是減去前次取得（買入）時的土地公告現值。 

台灣房屋法務專員游璿樺說，土增稅有分一般用地和自用住宅用地，一般用地稅率為20%∼40％，自用住宅用地則為10%，彼此相差2~4倍，而土增稅算法，尚包括如消費者物價指數、持有年限等因素。

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夫妻持分都須申請

自用住宅用地分為「一 生一次」和「一生一屋」2種方案。前者顧名思義，就是每人一輩子只能申請1次，要求的條件較寬，要將本人、配偶或直系親屬的戶籍設在該屋；售出前的1年 內，沒有提供出租、或登記營業使用；若位在都市，土地面積不得超過300平方公尺（約90.75坪），若土地位非都市地區，土地面積不得超過700平方公 尺（約211.75坪）。游璿樺提醒，這邊說的土地是屬建地，農地則不包含在內。

信義代書專案組專案經理林以德表示，若房地產所有權人超過1人 （如夫妻），情況就有所不同。他以「1棟房子，夫妻各持分50%」為例，售屋時，若想要整筆土增稅都使用10%自用住宅稅率，所有持有人都須申請「一生一 次」方案，「若只有太太申請，則只有太太持分部分，可使用10%的自用住宅優惠稅率，先生持分部分，則要以一般用地的稅率來課徵土增稅。」

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一生一屋不限次數

除了「一生一 次」，10%的自用住宅優惠稅率尚有「一生一屋」方案。游璿樺說，這是政府鼓勵換屋的政策，只要符合資格條件，申請次數不限，但要曾申請過「一生一次」， 而且條件相對嚴苛。戶籍登記部分，直系親屬縮小至未成年子女，「一生一次無限定設籍時間，一生一屋要設籍連續滿6年。」

售屋前的出租、營業限制，也從1年延長到5年，屋主持有時間要滿6年。「最主要的限制，在土地所有權人，與其配偶及未成年子女，除了該自用住宅外，名下皆無其他房屋。」

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【林以德小檔案】

現職：信義地政士聯合事務所專案組 專案經理
證照：
◎地政士執照
◎不動產經紀人執照
學歷：中興大學財稅系
資料來源：林以德 

http://home.appledaily.com.tw/article/index/20140920/36096036/news/%E6%8F%9B%E5%B1%8B%E7%AF%80%E7%A8%85%E5%96%84%E7%94%A8%E4%B8%80%E7%94%9F%E4%B8%80%E6%AC%A110%E5%84%AA%E6%83%A0