機電空間屬公設 改建居家用違法

2015年04月18日

購屋前比對平面圖格局 不計樓地板面積留意建商圖利

【鄭 婷方╱台北報導】人人都希望居家空間能放大，除了透過裝修手法，部分業者或屋主會透過二次施工、違規使用，讓居家使用空間變大。

機電空調空間，就是容易被 動手腳的地方，專家表示，機電空間屬於小公，改建為居家使用空間屬違規使用，建議民眾購屋前，拿平面圖與實際屋況比對格局。

民眾購屋時，應帶著平面圖比對現場格局，確認屋況。林琨凱攝

機電空間用於擺放機電設備，屬於小公，中華民國暨新北市地政士公會榮譽理事長林旺根表示，早期政府為鼓勵集中設置，不論機電空間開口向內或向外，或位於室內，都不計樓地板面積，淪為建商圖利的工具。

若房屋內有機電設備空間，業者應確實標記，告知購屋民眾。

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業者應明確標示位置

因此，《建築技術規 則》第162條在2011年曾修法，機電空間若開口向屋內，或位於室內，皆計入樓地板面積，作為專有使用，不過，林旺根提醒，在此之前取得建照的建案，因 法律不溯及既往的原則，不適用此規定，民眾在購屋時，可詢問銷售人員該案建照取得時間，作為判斷依據。

若該案每戶皆規劃獨立機電設備空間，林旺根 提醒，業者應明確標示機電設備空間的位置，及是否被改為其他居家空間使用，例如：廚房、衛浴等。建案取得使照後，建管處會在6個月內隨機檢查，勘驗是否有 違規使用的情事發生，若發現違規，行為人與所有權人、使用人須罰款並恢復原狀，交屋前由建商負責，交屋後則通常是屋主負責。

若民眾因家中有違規使用機電設備空間，而遭建管處開罰，是否可向建商求償？林旺根表示，必須檢視當初的購屋DM廣告與買賣契約書，注意建商是否有告知機電設備空間的位置，若無，就可求償。

機電設備空間單純改建，歸類為違規使用，若機電設備開口往梯廳或其他公共空間，業者封住出口改建，則屬於二次施工。

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調閱政府版本格局圖

如果民眾購買中古屋，想查證原始格局，台灣房屋法務游璿樺表示，可調謄本檢視建物測量平面圖（等同政府版本的格局圖），且機電設備空間改建為其他空間使用，但權狀坪數不會變，若真有違規使用事實，仲介業者必須盡查證義務，並載明於不動產說明書，向買方詳細說明。
律師蔡志雄補充，機電設備空間改建，違規使用形同屋況瑕疵，在法律上稱為「物之瑕疵」，屋主有告知義務與瑕疵擔保責任，買方可主張減少價金，情況嚴重者，甚至可主張解除契約。

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【機電設備空間使用自保術】

項目/方式
新建案
◎購屋前，向業者索取平面圖與家配圖，與實際屋況比對格局
◎注意平面圖有無標明機電空間
◎《建築技術規則》第162條在2011年曾修法，機電空間若開口向內，可計入樓地板面積，作為專有使用，但此前取得建照的建案，因法律不溯及既往，不適用此規定，民眾購屋時，可詢問銷售人員該案建照取得時間
◎若遭建管處稽查，發現違規使用，可檢視當初的購屋DM廣告與買賣契約書，注意建商是否有告知機電設備空間的位置，若無，可向建商求償
中古屋
◎可調謄本檢視建物測量平面圖（等同政府版本的格局圖），查證原始格局
◎機電設備空間改建，違規使用形同屋況瑕疵，法律上稱物之瑕疵，屋主有告知義務與瑕疵擔保責任，買方可主張減少價金，情況嚴重者，甚至可主張解除契約
資料來源：《蘋果》採訪整理 

http://home.appledaily.com.tw/article/index/20150418/36499566/news/%E6%A9%9F%E9%9B%BB%E7%A9%BA%E9%96%93%E5%B1%AC%E5%85%AC%E8%A8%AD%E6%94%B9%E5%BB%BA%E5%B1%85%E5%AE%B6%E7%94%A8%E9%81%95%E6%B3%95