材料/工法/基地位置營建成本每坪5.5~20萬元

建案單坪售價=每建坪土地成本+每建坪營建成本+毛利

2014年01月18日

建築成本完全解析
房價驚驚漲，小老百姓望塵莫及，關注房市動態的民眾也許會問，新建案價格不斷攀升的主因究竟為何，是原物料價格上升，還是土地成本的墊高；一個新建案的推出，建設公司須花費多少支出成本，又能獲得多少利潤，這次《地產王》要來替讀者解析營建成本，一起找出其中的關鍵因素。
採訪╱洪安怡、潘姿羽

【洪安怡╱台北報導】一個新建案從購地到完工交屋，一般大約需要2~4年的時間，興建成本範圍相當廣泛，從買地融資，著手規劃設計、申請建照；緊接著建築的營造施工，完工後申請使照交屋，還有一些稅捐、銷售與管銷費用的負擔，加上利潤就成為消費者要支付的房價。

一般預估新建案的合理毛利佔總成本的3~4成不等，摒除毛利而言，總成本開銷中，佔最大宗為購地成本與營建成本，分配比例會因基地所在區域不同而有所變化，長虹建設發言人陳茂慶表示，台北市的土地價格昂貴，與營建成本的佔比約為6.5比3.5或是7比3，但到了新北市，土地與營建成本可能各佔一半，中南部則因土地取得成本較低，比例可能為3比7，仍視個案狀況而有所不同。

客製化訂做成本高

其中購地成本是較為透明化的交易資訊，而一般民眾無從得知的，是細項龐雜的營建成本，舉凡營造工程費、規劃設計費、廣告銷售費、管理費、稅捐及其它負擔，都直接或間接左右營建成本。其中，營造工程費因不同等級的材料時價與工法、建築主體規劃設計、基地位置與規模都有可能造成其差異。統計業者提供的資訊，營建成本每坪5.5~20萬元，各縣市不等。

如建築主體外觀使用花崗岩與玻璃鋼材石材，造價會高於抿石子及丁掛；欣暘建設副總經理林啟俊表示，尤其是高單價的豪宅產品，外觀、內裝、中庭、園藝造景等，客製化訂做都是支出的成本，也拉出高單價住宅與一般住宅的成本落差。

樓高級距加權計價

樓層高低不同，也會影響工程施作的難易度，進而拉高成本。以台北市都市更新處建築物工程造價的標準，建築依照高低分成不同的級距加權計價，建築物樓層高度單層樓高4米以上，每增加0.1米，該層加計造價1%；地下層加計則以地下2層樓為標準，每超過1層，該層加計造價30%；建築主體愈高、愈深，造價會愈昂貴。

不動產估價師公會全國聯合會理事長陳諶表示，結構體的不同，更會直接影響營造工程費，一般最常見的鋼筋混凝土(RC)，造價最低，而鋼骨(SC)較鋼筋混凝土造的成本增加30~35%，價格居中的是鋼骨鋼筋混凝土(SRC)，大約多出鋼筋混凝土15%的成本。

市區維護成本增加

另外建築物坐落不同的基地位置，同樣會對營造費用造成影響，如都會區巷弄內的施工成本會高於空曠的重劃區，主因在於巷弄內的工程車輛運行不易，且市區住家密集，維護成本增加；若為規模較大的建案，大量採購建材也能壓低成本。
陳諶表示，成本最貴的台北市，鋼筋混凝土結構的大樓，營建成本約每坪15~20萬元；不少市中心的豪宅建案，強調頂級配備，營建成本可能會拉高至每坪30萬元以上，較難單一論斷。

【建案成本計算公式】

建案成本=營建成本(含營造工程費、規劃設計費、廣告銷售費、管理費、稅捐及其它負擔、資本利息的總和)+購地成本+毛利

土地成本與營建成本佔比

建案成本細項與內容
http://www.appledaily.com.tw/appledaily/article/property/20140118/35585881/%E6%9D%90%E6%96%99/%E5%B7%A5%E6%B3%95/%E5%9F%BA%E5%9C%B0%E4%BD%8D%E7%BD%AE%E7%87%9F%E5%BB%BA%E6%88%90%E6%9C%AC%E6%AF%8F%E5%9D%AA5.5~20%E8%90%AC%E5%85%83

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中南部人力成本較低台北市施工時間限制嚴格

2014年01月18日

【潘姿羽╱綜合報導】建商興建建物前，除了考察一地區位條件、市場概況以及利潤，建築規劃、施工時間也得配合當地法規。台北市更因貴為首善之都，建築法規最嚴格，因法規限制衍生的工作天平均比桃竹多了2~3個月。

許多民眾都有周末在床上賴床，卻被附近工地隆隆鑽地聲吵醒的經驗。台北市建築管理處副總工程司邱英哲表示，為了避免建商假日趕工打擾民眾作息，《臺北市建築工程夜間及例假日施工管理辦法》規範，台北市容易產生噪音、震動的施工作業，週末及例假日不得於上午8點前、中午12~13點以及下午6點後施工。

而在新北市、桃竹地區雖同樣有施工時間限制，相比之下則較寬鬆。此外，為了確保施工品質，縣市政府權責機關也會在不同的階段至現場勘驗，不過各縣市政府的處理方式也不全然相同。

必勘項目因地而異

邱英哲解釋，台北市政府會在地下室開挖前、澆混凝土前和施作1樓樓板時，到現場檢驗是否符合規範，之後每10層樓勘驗1次，中間過程便交由專業技師勘驗。新北市2樓板為必勘，桃園縣則是1樓頂板與屋頂必勘，其他由相關技師審核簽證。

「建築是在跟時間賽跑。」潤隆建設副總經理邱秉澤表示，在維持良好工程品質的前提下，工期多1天就須負擔額外的土地融資、人力成本，而台北市法規較嚴謹，除了跑行政流程，假日也須停工，不像郊區便可彈性加班，因此台北市的建案不僅平均工期較長，加上工班薪資水準高於中南部，人力成本的支出增加不少。

【北台灣概估鋼筋混凝土結構每坪營建成本】

單位：萬元╱坪
資料來源：《蘋果》採訪整理

【營建成本相關網站】

網站/內容
˙中華民國不動產估價師公會全國聯合會：各縣市營造或施工費標準表
˙中華民國全國建築師公會：各縣市工程造價標準表
˙台北市都市更新處：建築物工程造價
˙各縣市政府：建築改良物標準單價
資料來源：《蘋果》採訪整理

http://www.appledaily.com.tw/appledaily/article/property/20140118/35585911/%E4%B8%AD%E5%8D%97%E9%83%A8%E4%BA%BA%E5%8A%9B%E6%88%90%E6%9C%AC%E8%BC%83%E4%BD%8E%E5%8F%B0%E5%8C%97%E5%B8%82%E6%96%BD%E5%B7%A5%E6%99%82%E9%96%93%E9%99%90%E5%88%B6%E5%9A%B4%E6%A0%BC

Holmes思想起

2014年1月19日星期日