2013年8月24日 星期六

土地增值稅的節稅之道

信義-土地增值稅試算 
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土地增值稅的節稅之道  撰文：廖逢麟
【土增稅可以節稅】
      房地產的交易過程中，土地增值稅的金額相當高，尤其是對於持有較大面積土地的產品如別墅或透天的產品，或是持有時間相當久的人，均是相當的龐大。目前雖然有自用住宅用地的優惠稅率，但適用的條件相當嚴格，而且一個人一生也只有一次的機會，對於一般消費者如果沒有經過詳細的節稅規劃，土地增值稅 的成本相當驚人。但是對於熟悉法令且能運用自如的人來講，土地增值稅其實有相當的節稅空間。
      首先，土地增值稅的節稅必須是在購買房地之前就要作全盤的考量。持有之後，已經壓縮到節稅的彈性空間了，因此節省土地增值稅必須開始於購買之前即應規劃，是對於有節稅需求的消費者必須有的第一個認知。
      土 地增值稅如何節稅，相信是所有消費者最想知道的常識，現在雖然是在土地增值稅減半徵收的適用期間，但是土地增值稅減半徵收的期間，只到明年的一月底，如果 屆時土地稅法等相關法律還沒有修法完成，稅率將回復到之前最高60%的稅率，如果目前手中持有土地已有相當長的時間，可以考慮在年底之前出售，可以節省可 觀的增值稅。
      土地增值稅的稅基，係指在土地所有權人買進土地的價格與賣出土地價格之間的差額。差額越大增值稅額就越高，因此減少其差額，即為節省土地增值稅的主要方法，或是利用自用住宅用地的優惠稅率。

【土增稅的優惠辦法】
      首先消費者必須了解的是自用住宅用地優惠稅率的適用要件，必須符合以下規定：
1、土地所有權人、配偶或直系親屬設籍。
2、出售之前一年內無出租或營業情形。
3、位於都市計畫範圍內之土地，面積以3公畝（300㎡，90.75坪）為限，非都市計畫範圍內之土地以7公畝（700㎡，211.75坪）為限。
4、每個人一生只能使用一次。
5、建築物的價值必須大於土地公告現值總額的10%，但建築物如果建築完成超過一年以上者，不在此限。

如果地主持有二筆以上的土地，有兩種方法可以適用自用住宅用地優惠稅率。
1、夫妻互相贈與可以適用兩次。
在土地稅法中規定，「夫妻贈與土地免徵土地增值稅。」，遺產及贈與稅法中規定「夫妻贈與土地免徵贈與稅」。因此如果土地所有權人有兩筆土地在不同的時間出 售，若兩筆土地在出售時均符合自用住宅用地優惠稅率的適用要件，即可以夫妻贈與的方式來讓兩筆土地均以自用住宅用地優惠稅率課徵土地增值稅。
2、數筆土地時出售。
在自用住宅用地優惠稅率的適用要件中，僅規定土地面積不可超過3公畝或7公畝，因此出售數筆土地時，只要公契填寫的日期同一天，而且在同一天申報，就可以同時適用，而不限土地之筆數。

【土增稅節稅事前規劃】
      如果是現在要買房子的話，就必須牢記「土地增值稅節稅開始於購買之前」。設法將土地的申報移轉現值報高，才會有助於未來出售時的土地增值稅的 降低。如果購買時賣方要申辦自用住宅用地優惠稅率，不論其漲價數額有多少，其課稅之稅率均是10%，買方即可以與賣方商議將申報移轉現值以高於公告土地現 值的金額來申報，多出來的增值稅由買方繳納。未來買方如果出售時，將可能會有兩種情形出現，首先是買方再出售時的公告土地現值若未調高到超過當初高報時的 申報移轉現值時，免增值稅。其次即使已經超過當初的申報移轉現值，增加部份的金額可能也不會太多，因而可以節省部份的增值稅。
      舉 例如下：假設某甲向某乙購買房地一棟，其土地持分為100平方公尺，前次申報移轉現值為每平方公尺20,000元，當期公告土地現值為35,000元，某 乙預定使用其自用住宅用地優惠稅率，某甲居住三年後出售，而當時的公告土地現值為50,000元，某甲在下列二種情形時應的土地增值稅負擔計算如下：
以當期公告土地現值申報時：
某乙應繳之土地增值稅為 100×（35000-20000）×10%＝150,000
某甲居住三年後出售時應繳土地增值稅為 100×（50000-35000）×40%＝600,000
若買賣雙方成協議，以兩倍之公告土地現值申報，所增加之增值稅由某甲負擔時，申報後應繳之土地增值稅為 100×（70000-20000）×10%＝500,000
某甲負擔部份為50萬扣除其以原金額申報之15萬元為35萬元，但某甲居住三年後公告土地現值調整為50,000元，還比前次移轉現值低，免課增值稅。
      在 第一種情形時，某甲的增值稅為60萬元，而第二情形時，某甲負擔的增值稅減為35萬，已經節省了25萬元。但此時需注意某乙的優惠稅率申報是否核准。如果 條件不合被依一般稅率課稅時，買賣雙方可向稅捐處申請撤回該件申報案另行申報，某甲不致因為某乙條件不符而多繳土地增值稅。

【重購自用住宅可退土增稅】
      還有一種節稅的方法，即是利用土地稅法有關重購退稅的規定來節稅。依照土地稅法的規定，重購退稅的條件如下：
1、土地類別必須是自用住宅用地、自營工廠用地或是自耕農地。
2、出售居住的房地，二年內另行購買同樣用途之房地；或是先行購買房地後，二年內將目前居住的房地售出。
3、土地面積在都市計畫範圍內不超過3公畝，或是不在都市計畫範圍內不超過7公畝。
4、 購買的土地其公告土地現值總額應超過出售土地公告現值總額扣除土地增值稅後之淨額。
5、申請退還土地增值稅之金額不得超過已繳增值稅之總額。
6、在申請重購退還土地增值稅後之房地，五年內不得移轉或變更用途，否則將追繳退還之土地增值稅。
      申辦重購退稅時，土地所有權人應登記為同一人，否則不適用。其次，出售之土地只要符合自用住宅用地即可，不需申辦自用住宅用地優惠稅率。其次出售與購買房地的二年期限，係以登記完畢的時間為準。

【法拍屋也有節稅門道】
      以上所提到的購買係以正常市場上的交易為主，但近來頗為熱門之法拍屋、金拍屋及銀拍屋等的交易市場上，其節稅之方法又如何呢？所謂銀拍屋，係 銀行實行抵押權將債務人的擔保房地申請法拍並由銀行於法拍市場上購買回來的房地，其產權為銀行所有，節稅的方式可以前文所提到的方式辦理，但由於銀行僵化 的行政作業程序，是否願意配合買受人作節稅的規劃，則要視銀行的態度而定。金拍屋的作業方式，則係以土地拍定時當期公告土地現值申報，其節稅的空間可能也 不大。
      至 於法拍屋則其中另有玄機。這是因為法院拍定之後，其增值的計算是看拍定之土地價格與當期公告土地現值孰低而定，以較低的金額來核課增值稅，但是此時就有部 份的增值稅含在拍定價之中，在拍定人出售房地時，才會顯現在增值稅之中，有意投資法拍屋的消費者或投資人應注意核算其增值稅負擔，以免土地增值稅過高而降 低利潤。
      舉例如下：有一戶房屋其公告土地現值總額是300,000元，前次移轉現值總額為200,000元，在經過法拍時，其土地之拍定價為250,000元，拍定人在持有一段時間後出售時，當年度的公告土地現值總額己經調整到350,000元
如果這戶房屋在正常市場出售時，原屋主應負之增值稅為（300,000-200,000）×40%＝40,000元，買方再出售時的土地增值稅為（350,000-300,000）×40%＝20,000元
      但 如果這戶房屋是透過法院拍定時，原屋主應負擔之增值稅為（250,000-200,000）×40%＝20,000元，拍定人再出售時的土地增值稅為 （350,000-250,000）×40%＝40,000元。就可以看得出來，於法拍市場買下該戶房屋再出售將較由正常市場買下再出售之增值稅負擔多了 20,000元，這就是買法拍屋時所隱含在地價中的土地增值稅，是由拍定人代原屋主負擔的部份。因此法拍屋雖有價格較低的優勢，但是在參與投標之前要詳細考慮這些隱含的土地增值稅負擔，因而在填寫標單之前，一般的作法是將土地的價格儘量提高，來減少多負擔的土地增值稅。

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