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財產交易所得
【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】國稅局近來積極針對民眾賣屋進行財產交易所得查稅，要求以實際交易金額申報，房仲業表示，其實有些房子以實際交易申報反而划算，民眾賣屋之前應先試算各種申報方式，並記得賣屋時請仲介或代書拆算房屋、土地價格。
賣屋申報交易所得，主要可分兩種方式，一是用房屋評定現值乘售屋所得稅率，台北市分成42%、48%兩種；另一則是計算實際獲利金額，拆算房屋獲利後申報綜合所得稅。
房仲業以最近中正區一間大樓住宅為例，屋主之前購買預售屋，總價為8000萬元，在買賣契約書上寫明土地價值4800萬、建物則是3200萬，也就是64比。但在官方價值上，土地公告現值為1200萬，房屋評定現值約250萬元。
屋主後來賣出，總價達一億元。
如以房屋評定現值250萬x48%售屋所得率申報，必須繳納120 萬元，以獲利所得2000萬x房屋占比25%，再申報綜所稅為200萬元。
但如果賣出時，先把總價1億元拆算房屋、土地價升值，依公告價格的1比3拆算，則房屋價值為2500萬元，而當時向建商買進時，合約書建物價值為3200萬元，賣出等於倒虧700 萬元，如實申報後，即可不需繳納財產交易所得。
房仲業表示，現況顯示，這幾年預售屋交易資料，國稅局大多已掌握，因此前幾年跟建商購屋，現在賣出，最好都實價申報，特別是曾收到國稅局通知改用實價申報的屋主，再賣屋時，應以實際交易金額申報，否則被認定故意迴避，可能遭到罰款，此外，提醒購屋人，現在買屋後仲介費、裝修費、稅規費收據都應妥善保留，以作為未來申報財產交易所得之用。
案例：
賣屋申報交易所得，主要可分兩種方式，一是用房屋評定現值乘售屋所得稅率，台北市分成42%、48%兩種；另一則是計算實際獲利金額，拆算房屋獲利後申報綜合所得稅。
房仲業以最近中正區一間大樓住宅為例，屋主之前購買預售屋，總價為8000萬元，在買賣契約書上寫明土地價值4800萬、建物則是3200萬，也就是64比。但在官方價值上，土地公告現值為1200萬，房屋評定現值約250萬元。
屋主後來賣出，總價達一億元。
如以房屋評定現值250萬x48%售屋所得率申報，必須繳納120 萬元，以獲利所得2000萬x房屋占比25%，再申報綜所稅為200萬元。
但如果賣出時，先把總價1億元拆算房屋、土地價升值，依公告價格的1比3拆算，則房屋價值為2500萬元，而當時向建商買進時，合約書建物價值為3200萬元，賣出等於倒虧700 萬元，如實申報後，即可不需繳納財產交易所得。
房仲業表示，現況顯示，這幾年預售屋交易資料，國稅局大多已掌握，因此前幾年跟建商購屋，現在賣出，最好都實價申報，特別是曾收到國稅局通知改用實價申報的屋主，再賣屋時，應以實際交易金額申報，否則被認定故意迴避，可能遭到罰款，此外，提醒購屋人，現在買屋後仲介費、裝修費、稅規費收據都應妥善保留，以作為未來申報財產交易所得之用。
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不動產交易申報財產交易所得/損失計算方式
案例：
張鴻基101年年底出售台北市的公寓
| 出售台北市住宅資料 | |||
| 市價97年買入：房子 | $2,200,000 | 市價101年賣出房子 | $2,800,000 |
| 市價97年買入：土地 | $5,800,000 | 市價101年賣出土地 | $9,200,000 |
| 契稅 | $132,000 | 仲介費(賣屋) | $200,000 |
| 代書費 | $20,000 | ||
如何計算財產交易所得／損失
方式一：實際成本法
第一步：請先找出以下文件，您才有憑證得以實際所得計算：
| 原購屋資料 | 賣屋資料 |
 購屋時私契支付價款證明(契約書附有收付價款之紀錄支票、存摺或匯款單等影本) 稅費：仲介費、契稅、印花稅、代書費、規費等 | 賣屋時私契稅費：仲介費、廣告費、清潔費及搬運費等。 |
第二步：計算財產交易所得損失—實際成本法
方式二：財產交易所得標準法
適用時機：當無法提出證明文件，出售房屋就得依財政部所定之財產交易所得標準，按出售時房屋評定現值，計算房屋出售所得。 案例：承上，張鴻基出售台北市房子，房屋售價為280萬(房屋現值60萬)，遠比當實買屋便宜(買屋220萬)，但已找不到原購屋時資料，如何申報綜所稅？
房屋現值＝ 核定單價(元)×面積(㎡) ×(1－折舊率×折舊經歷年數) ×地段調整率 ×分層分攤率
當張鴻基無法舉證原來購屋時的成本，則不論實際損失或所得都會以賣屋時的評定現值乘以台北市的財產交易所得標準，計算所得，以本案為例，張鴻基應申報財產交易所得為$252,000！
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