財產交易所得標準如何計算

稅費專區
http://u-trust.housefun.com.tw/CB2/CB0304.asp
稅費試算

就不動產來講，在所得稅法規定上，房屋老早就採實價課稅，但民眾常發生找不到過去交易資料，按所得稅法施行細則規定，按評定現值的一定百分比課稅，還達不到實價課稅。
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○財產交易所得標準如何計算

李代書提醒您：民國９９年，如果您有出售房屋，１００年申報個人綜合所得稅的時候，在所得欄需要增加一項「出售房屋財產交易所得」

計算方式：依照去年出售房屋的「契稅繳款書」影印本，裡頭會有２個重要資訊「房屋稅籍編號：ＸＸＸＸＸＸＸＸＸＸ」和「契稅標準現值：ＸＸ萬」，以９９年台北市依房屋評定現值之３７％計算為例，假設您的「契稅繳款書」影印本裡頭的「契稅標準現值：５０萬」，則需要申報的「出售房屋財產交易所得」＝５０萬Ｘ３７％＝１８５０００元。

也就是說，您增加一項所得收入，收入項目為「出售房屋財產交易所得」，收入金額為１８５０００元

請注意：這是收入金額，並不是要繳的稅，因為每個人的收入跟扣除額還有免稅額都不同，所以計算出來的結果也就會不同

由於每個人適用的所得稅稅率不同，９９年綜合所得稅率。（新調整）
５％（綜合所得淨額　５０００００元以下）
１２％（綜合所得淨額　５００００１元～１１３００００元）
２０％（綜合所得淨額１１３０００１元～２２６００００元）
３０％（綜合所得淨額２２６０００１元～４２３００００元）
４０％（綜合所得淨額４２３０００１元以上）

如果您的所得稅稅率是位於１２％，那麼因為出售房屋增加１８５０００元的財產交易所得，所計算出來的稅額就是２２２００元（當然，這只是財產交易所得的部份），其他區域因為稅率較低，或是出售的物件如果是公寓的話，房屋現值一般都會偏低，所以財產交易所得又更低了。

「契稅繳款書」影印本遺失，可以補發嗎？
可以申請補發「９９年出售房屋所核定契價」，替代契稅繳款書影印本，請攜帶身分證正本及一般印章，至稅捐處全功能服務台即可辦理，該證明書僅作為綜合所得稅申報使用。
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○如何正確申報財產交易所得

核課基礎以財產及權利因交易移轉而獲取得之所得，其核課方式有二
一、核實認定：
例如個人出售房屋，如能提出交易時之成交價額及成本費用之證明文件者，其財產交易所得之計算，得依所得稅法第十四條第一項第七類之規定核實認定。既以出售時的成交金額，減去原來取得時的成本和一切改良費用後的餘額，作為申報金額。

計算公式：賣出總金額－(買進總金額－購買房屋出售房屋時支付之一切必要的費用(例如仲介費、契稅、代書費、規費、印花稅等等)）＝房屋財產交易應稅所得。

二、依財政部公佈之財產交易所得標準課稅：
其未申報或未能提出符合規定之證明文件者，稽徵機關得依財政部公佈之該年度個人出售房屋財產交易所得標準核定之。

計算方式：房屋核定契價 × 所得標準

另外值得注意的是，若同一年度賣出件數過多(例如超過5件以上，)非自用住宅時，可能會被財政部認定為營業質(就是所謂的投資客)。

備註：房屋核定契價值可查詢公契或房屋稅單，土地公告現值可由土地登記謄本中得知，實際負擔的房屋財產交易所得稅以稅捐稽徵處核發稅單之金額為準。
房屋評定現值可向房屋所在地鄉鎮市公所查詢，或查閱最新一期房屋稅單。
http://law.moj.gov.tw/LawClass/LawContent.aspx?pcode=G0340003

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○「什麼，去年賣房子的時候不就繳了增值稅了嗎？為什麼還要報什麼財產交易所得？

真是中華民國萬萬稅！」其實，所謂「財產交易所得」課徵的對象，是只有房屋的部分；而土地的部分在買賣過程中，完成過戶之前就必須繳清土地增值稅。

原則上，「財產交易所得」一樣可以採類似列舉，或是概括的申報方式。

如採核實認定(必須列舉)，則必須以成交價減除原始取得之成本及因取得、改良及移轉房屋所有權而支付的所有費用，所得的餘額即「財產交易所得」。

如果無法提出成本、費用的證明文件(類似概括申報)，其交易所得應依財政部所規定之標準計算之，各縣市各有不同標準。像台北市房屋之課稅標準，即以房屋評定現值(房屋現值可以參考前一年度的房屋稅單，或電詢稅捐處)25﹪為應申報所得額。如房屋現值100萬，那就要申報25萬為財產交易所得。然後再併入個人所得合併計算所得稅。

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○出售房屋應如何計算財產交易所得稅
2009/03/05 15:20:30
案例：挺峰與阿菲熱戀時買了一戶房子，原本想兩人長相廝守共築愛巢，結果隨著兩人戀情隨風而逝，挺峰在無奈之餘只好將該房子出售，卻因房價下跌還賠了五十萬元。在買主付清了尾款交屋時，仲介公司經紀人提醒挺峰出售房子要記得申報財產交易所得稅，挺峰覺得很奇怪，賣房子已經賠錢了，還要繳納所得稅嗎？

【何謂財產交易所得】
財產交易所得，即凡財產及權利因「交易」而取得之所得，是以一般房地買賣，出賣人就出售房地的所得是要課稅的，不過土地在出售時因已經課徵了土地增值稅了，為免重覆課稅，所以土地部分的交易即不再課徵財產交易所得稅，現行須課徵財產交易所得稅係指房屋﹝建物﹞的部分。

 【房屋出售財產交易所得應如何計算】
 房屋出售其財產交易所得的計算，是以交易時的成交價額，減除原始取得的成本，及因取得、改良及移轉房屋而支付的一切費用後的餘額為所得額。而所謂取得的成本，即為買入該房屋的價金；而取得、改良及移轉房屋而支付的費用，包括繳納的契稅、印花稅、代書費、地政規費、公證費、仲介費及為出售房屋支付的廣告費、清潔費、搬運費等。

不過，納稅義務人應注意的是，房屋使用期間所繳納的房屋稅，及向銀行借款的房貸利息等，均屬在使用期間所支出的相對代價，並不能列為成本或費用減除的。至於納稅義務人如欲主張核實認定出售房屋的財產交易所得，當然須負舉證的責任，亦即在申報時須檢附買賣契約，及各相關的憑證供國稅局審核。

【未能核實認定即以財政部公布之所得標準核定】
 納稅義務人如果因取得房屋時間較長，或是其他原因未能提出上述所列的證明文件核實申報財產交易所得，現行國稅局得依財政部所公布的標準據以核定，而該項核定標準每年財政部會參照當年度實際經濟情況及房屋市場交易情形擬定。

而九十年度的個人出售房屋未申報或已申報而未能提出證明文件的財產交易所得標準，經財政部公布如下： 一． 直轄市部分：１． 台北市：依房屋評定現值之２０％計算。２． 高雄市：依房屋評定現值之１７％計算。 二． 直轄市以外之其他縣﹝市﹞部分：１． 市﹝即原省轄市﹞：依房屋評定現值之１４％計算。２． 縣轄市：依房屋評定現值之１１％計算。３． 鄉鎮：依房屋評定現值之９％計算。

至於房屋評定現值的數額，納稅義務人可以參考本次出售承買人所繳納的契稅繳款書，上面即有記載該房屋的評定現值。

 【核實認定與依所得標準核定的差異】
 就一般的情形而言，在房地產景氣熱絡時，因房地漲價出賣人多享有漲價利益亦即有高額的財產交易所得產生，反之在景氣不佳時出售房地可能會處於虧損的情形，而現行財政部所公布的財產交易所得課稅標準，係以「房屋評定現值」的一定比例據以認定其財產交易所得，所以實際上納稅義務人自行計算如核實認定的結果，其財產交易所得高於依所得標準核定的數額，則通常會依核定的數額申報財產交易所得，

但如是屬虧損的情形，又無法舉出相關文件核實認定時，國稅局仍是會依財政部的標準核定課稅，所以房屋在買賣交易完成時，應妥善保存原買賣的相關文件，以做為核實認定之用，以免因房價下跌虧損賣屋，卻又要繳納財產交易所得稅的情形產生。

【結論】
挺峰因房價下跌的因素，以致造成虧損，他應檢具買賣契約書及繳納支出相關稅費的單據資料，主張以核實認定的方式申報財產交易所得，如經國稅局審核通過，就不須額外繳納所得稅，但如因資料不齊無法舉證，那就沒有辦法了須依核定的數額依法繳納所得稅。

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http://tw.money.yahoo.com/column_article/adbf/d_a_110927_77_2swvh
財產交易所得是指：當所取得的財產和權利出售時，以出售時的成交價額，減去原來取得時的成本，及因取得、改良及移轉該項財產或權利而支付之一切費用後的餘額，就是財產交易所得，反之則為財產交易損失，在每一年報稅時，如果在課稅年度有發生「財產交易所得」則要放入所得中申報，但如果課稅年度有發生財產交易所得及損失，則可以互抵扣後申報，但如果不幸的是為財產交易損失的情形，則可以將損失金額申報並附證明文件，國稅局審合後會發給「財產交易損失證明」未來三年有發生財產交易所得，即可以抵扣後再申報！
常見的財產交易所得發生有：

一、出售「房屋」：
當個人出售不動產時，所出售的財產包括土地及房屋，由於土地交易所得停徵，同時損失也不得扣除，所以出售土地部份是不用申報所得稅，但房屋就不一樣囉！房屋的售價，要減除原成本(取得價額)及其它費用，賺錢要申報財產交易所得，當然賠錢也要申報財產交易損失，如果不申報，則國稅局會以賣屋都是賺錢來認定，用核定的方式計算因賣屋而應有的財產交易所得，那對賺少及賠錢的屋主而言絕對是「賠了房價又繳稅」雙重損失呀！

賣屋所得二算法
A、實價法：即按實際成交價格減除取得成本及必要移轉費用。個人出售房地，其原始取得成本及出售價額，如所檢附之買賣契約書及價款收付紀錄等，經稽徵機關查核明確，惟因未劃分或僅劃分買進或賣出房地的個別價格者，應以房地買進總額及賣出總額價差，按出售時房屋評定現值占土地公告現值及房屋評定現值的比例，計算房屋財產交易損益。個人出售房屋財產交易所得或損失之計算，其可減除的成本及必要費用如下；但取得房屋所有權後，在出售前所繳納的房屋稅、管理費、清潔費及向金融機構借款的利息等，係屬使用期間的相對代價，不得列為成本或費用減除。

一、取得成本部分： （一）取得房屋的價金。 （二）購入房屋達到可供使用狀態前支付的必要費用，如契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費等。 （三）購入該房屋所有權移轉登記完成前向金融機構借款的利息。 （四）取得房屋所有權後至出售前之使用期間所支付能增加房屋價值或效能之增置、改良或修繕費。

二、移轉費用部分：為房屋所有權移轉支付之必要費用，如仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等。

B、核定法：當個人出售房屋但無法提出成本等文件時，國稅局即按出售年度房屋評定現值乘以財政部頒定之財產交易所得標準核定。99年度臺北市財產交易所得標準為37%，比如售屋時的房屋現值為100萬，在100年報稅時，就要申報37萬為售屋所得！

二、出售「預售屋」權利：
當建商推案採預售方式，預售屋之買方在未能取得房地所有權之興建期間，即因房地產價格之飆漲，將其權利讓渡，成為近幾年來熱絡的交易模式。當房屋在未建造完成前，即將完工後所有房地產權登記之「權利」出售，屬於預定不動產「權利」之買賣。如有交易所得或損失，則要申報財產交易所得或損失。舉例而言，A君在去年向建商以預售方式進行房屋買賣，繳付1000萬，今年因工作調任故將預售屋權利以1200萬轉給B君，其間繳付仲介佣金20萬，則A君需申報180萬的財產交易所得！(1200萬-1000萬-20萬)