房貸利息 房租 保留單據 節稅最多達萬元

2011年 04月16日

「房」事幫你節稅
5月報稅季節來臨，2010年度房市交易熱絡，無論房屋買、賣方、或承租戶與包租公，在申報綜合所得稅時，若能掌握要領，可省下不少稅費。採訪╱廖芸婕 攝影╱陳鴻文

【廖芸婕╱台北報導】即將進入5月申報綜合所得稅的季節，2010年度的免稅額、標準扣除額及特別扣除額都已陸續公告，不管是有屋階級或是無殼蝸牛，都可以善用「列舉扣除額」節稅，買屋者可利用房貸利息支出，租屋者留意利息支出，出售、出租者則可留意各項維護支出，只要能提供證明文件，有機會省下上萬元稅費。 

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買屋通常會一併申辦房屋貸款，其中利息支出可在報稅時扣除，以達節稅效果。只要房屋是納稅義務人、配偶或受扶養的親屬所有，已辦理戶籍登記、且沒有供出租、營業使用，納稅人的「自用住宅購屋借款利息」扣掉「儲蓄投資特別扣除額」（如存款利息、儲蓄性質信託資金的收益等，上限27萬元）後的額度，就可作為列舉扣除額，上限為30萬元。 

利息列舉上限30萬

舉例來說，若房貸利息50萬元，儲蓄利息收入10萬元，相抵為40萬元；因列舉扣除額上限30萬元，便可列舉30萬元扣除額，記得申報須以銀行提供的當年度繳納利息單據正本為憑證。上海商銀個人金融部經理馬婉瑜提醒，若選擇的是活化資金用途的房貸，利息費用將無法扣抵。
賣屋則必須申報財產交易所得稅，以房屋出售價扣除原購買價，再扣除契稅、仲介費、裝潢費、搬運費、清潔費等支出成本，只要有證明文件都可一一列舉扣除。不過，一般人較常使用的方式是利用房屋評定現值來申報，永慶房屋契約部經理陳俊宏指出，「交屋時，代書會把買方的契稅單影印給賣方，契稅單上的『核定契價』乘以當年度出售房屋財產交易所得標準，就是應該申報的交易所得。」
國稅局訂定今年度的個人出售房屋之財產交易所得標準，台北市為37%，新北市為21%，舉例來說，所售出的房屋核定契價為100萬元，北市賣方應申報的交易所得為37萬元、新北市則為21萬元。
就算是租賃市場的支出也可以抵稅，租屋族須以租金收據、匯款單據、存摺轉帳紀錄為憑證，每年上限12萬元。
以2010年度標準扣除額為例，單身者每人僅7萬6000元，假設年租金支出超過7萬6000元（月租金6334元），即可選用列舉扣除額更為划算；夫妻合併申報者，若年租金加上其他扣除額，超過標準扣除額15萬2000元，也建議使用列舉扣除額。 

包租公可列修繕費用

包租公也必須申報的租賃所得，為總租金收入加上押租保證金的利息（通常依法定5%計算），但如可證明有貸款、修繕等支出，也可扣除。如無法提供單據證明，則扣除全年實收租金的43%為必要費用。 

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2011年稅稅唸

新變化/消費者必須注意
奢侈稅即將通過：奢侈稅可能提前於6月1日通過，房屋持有1~2年間出售者課徵實價10%稅額，持有1年內出售者課徵15%稅額。逃漏稅最高可罰3倍
預售屋換約報稅受嚴密關切：預售屋換約所得，須依實申報其他所得稅，未申報者處以0.5~1倍罰鍰
土地公告現值調升多：台北市平均上漲12.85%，新北市平均上漲15.33%，今年度售屋者，土地增值稅大增
海外所得稅：國內和海外基本所得大於600萬元，且海外所得大於100萬元者，就必須申報所得稅，含財產交易所得、租賃所得
資料來源：《蘋果》採訪整理 

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預售屋換約交易 仍須繳稅

【廖芸婕╱台北報導】除了所得稅，今年和房屋相關的「稅」事也出現不少。除了話題延燒不斷的奢侈稅，草案已初審通過，更可能提前到6月實施。
預售屋市場的換約風氣也受政府緊盯，審察是否漏報所得稅。此外，土地公告現值的調升使得售屋人須繳納的土地增值稅大增，海外所得稅也於今年度起必須申報。
21世紀不動產新莊中原加盟店經理邱英鑌表示，投機客、建商間喜愛利用團購式策略，達到案場「秒殺」戲劇性效果，再立即把房價拉高，委託仲介銷售換新約，因為難以追查交易記錄，投機客坐享價差卻不用被課稅。
不過，政府年初針對幾大重劃區開始追稅，並提醒預售屋換約交易仍須誠實申報綜合所得稅中的「其他所得」，逃漏稅將可處0.5~1倍罰鍰。 

土地現值漲 土增稅跟漲

此外，今年土地公告現值大漲，台北市各行政區漲幅都在10%以上，平均上漲12.08%，新北市平均漲幅更達15.33%，今年起賣屋將被課徵更重的土地增值稅。
民眾可留意自身是否符合「1生1次」、「1生1屋」條件，運用10%的優惠稅率，相較於一般稅率20~40%，減輕不少負擔。
永慶房屋契約部經理陳俊宏提醒，今年海外所得也被列入納稅範圍，提醒去年買屋、卻是運用國外資金匯入的民眾，最好提供供國外存摺、薪資證明給國稅局，以免被誤認為去年新增的海外所得，得繳納額外的稅。 

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專家意見
房貸利息 也能列舉節稅

買房子通常會一併辦房貸，房貸利息也可以作為所得稅申報時的列舉扣除額，達到節稅效果。不過，房貸產品多元，部分產品不符合「購屋借款」條件，如理財型、額度型房貸，或是房屋過戶後很久才辦理的貸款，國稅局可能就不採納。 

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民眾意見
租屋收據 可抵減報稅額

我從花蓮的家鄉來到台北，在汐止租了10年的房子，每個月都要負擔6、7千元租金給房東，以前沒注意到報稅細節，不曉得付款證明可以拿來報列舉扣除額。現在算算，每年都花8萬元左右在租屋，得向房東詢問收據的事。 

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民眾意見
遇上奢侈稅 預售屋降價賣

我農曆年後才在頭前重劃區買一間預售屋，沒想到奢侈稅議題出現，只好趕快委託仲介出售。目前降了價格還是乏人問津，已經打算要賠本賣啦！預售屋換約如有獲利必須繳所得稅，建商也會提醒我們，當然得誠實申報囉。