房地產法律問題講座 5月28日（一）晚上7時

時間：5月28日（一）晚上7時
地點：板橋社區大學（中山國中校區），板橋區文化路一段188巷56號
講師：台灣聯合法律事務所所長劉孟錦
內容：介紹不動產買賣應注意事項，如何防範不動產交易糾紛，及面對糾紛之處理方式
費用：自由入場，不必事先報名
資料來源：新北市政府地政局

http://www.appledaily.com.tw/appledaily/article/property/20120526/34254812

由外而內 多看多問 買預售屋不NG

2012年05月19日 

除銷售人員介紹外，可積極詢問土地產權、價格、建商背景。楊旻錡攝

【蔡 佩蓉╱台北報導】預售屋因不需要一次繳足自備款，可在2~3年工程期內分期繳款，且在交屋後才開始繳房貸，相較買一般成屋購屋負擔較輕。不過，預售屋因尚 未興建完成，只能參考樣品屋及平面圖了解格局、建材等，對買房新手來說，更需要做功課「長知識」，學習預售屋教戰守則。

買屋菜鳥可勤跑建案，藉由多看預售屋累積看房經驗，一般來講看屋「由外而內」，先了解周邊環境、附近是否有商圈、學校或公園，若商圈內採買便利，還得留意晚上是否吵鬧，並拜訪里長、鄰居側面了解生活環境。

須留意採買交通建材

有些接待中心樣品屋與基地位置不同，最好親自走一趟基地現場，觀察道路寬度、有無嫌惡設施等。「敦南177」專案經理陳明哲建議，留意周邊交通狀況，可觀察公車站牌在哪、有幾條路線公車，若有捷運站也要了解步行到站時間多長，最好還是鎖定生活機能較佳的地段。

永慶代銷協理何彥煒表示，進入接待中心後，可向銷售人員索取銷售平面圖、家具配置圖，並確認未來客廳面向，由於現在智慧手機及平板電腦相當普遍，可下載指南針軟體確認方位，避免西曬或東曬；同時，可一邊看平面圖一邊對照格局，隨時詢問銷售人員。

付小定後反悔可退回

銷售現場多會提供各樓層平面圖，可仔細研究是否有二次施工、社區共設幾支電梯、人車是否分道、地下室停車位規劃平面或機械車位等。建材部分，由於樣品屋為參考展示用，還是要對照了解合約書配置的建材等級。

何 彥煒建議，可向銷售人員索取「預售屋定型化契約」翻閱，留意建物樓層平面圖、基地地籍圖，了解基地產權是否完整，若已付訂金，則可有至少5天合約審閱期。 他也提醒，通常預售屋付10~15萬元「小定」後若不購買而退訂，銷售公司須全額退回，不過若付「大定」，也就是總價2~5%的訂金，則無法退回。

海悅廣告研展部經理鄭名瑋表示，民眾一定要詢問建照是否取得，可調閱土地謄本了解土地產權，尤其在「文林苑」事件後，民眾才發現取得建照的建案，不一定產權清楚，也許有遭鄰房佔用，或多名地主合建產權複雜等問題。

「教戰步驟」

在預售屋基地附近先觀察環境、路寬，了解生活機能。=>

實際走一趟步行至公車站或是捷運站的路程。=>

進入案場之後拿到銷售DM，先了解建案特色。=>

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使用智慧手機或平板電腦，可下載指南針軟體，了解坐向方位。=>

與銷售人員索取平面圖及家配圖，看樣品屋時仔細對照空間。=>

樣品屋裝潢華麗，要留意裝潢建材是否為實際使用建材。=>

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政府規定預售屋要有「定型化契約」，仔細翻閱了解內容。=>

訂金分「小定、大定」，現場若想購屋可付小定，若不購買可全額退回。=>

留下預售屋銷售資料，可做為未來成屋後的對照。

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新鮮人心得 看屋複雜 要先做好功課

我大學念經濟系，畢業後進入銀行上班，現在是保險業務員，工作年資5年多，因考慮未來會長期在台北市工作，有買房打算，想找總價500~600萬元的小套房或2房，目前已有100~120萬元自備款。

大學畢業後，短暫做了行政職後就到台北的銀行上班，從事理財專員與銀行櫃檯職務近2年，銀行工作環境單純，花費也不多，加上員工存款利率較高，因此月薪3萬元扣除房租、生活費，每月可存1萬元。

重視周邊環境治安

後來到了人壽公司做 保險業務員，至今大概快3年，平均月薪5~6萬元，每月至少可存2萬元，現在存款已超過100萬元，考慮要買房。我平時都騎車上下班，想要在新北市買房， 騎車30~40分鐘內可抵達台北市公司的地點都可接受，至於環境，不需要在熱鬧商圈，有基本生活機能即可，但周邊環境治安一定要好。

我之前陪姊姊看過2~3間中古屋，預售屋倒還沒看過，覺得看屋是件複雜、費時的事，但一定得用心做功課；未來想買小套房，但考慮若30歲結婚有另一半，也想買中古2房小宅，空間才不會太狹小。
陳紫妤╱口述 蔡佩蓉╱採訪整理

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陳紫妤小檔案

年齡：27歲
職業：南山人壽騰煇通訊處業務主任
月收入：5~6萬元
工作資歷：5年
購屋預算：500~600萬元
想購買產品：小套房或2房
預計購屋地點：新北市
自備款：100~120萬元
資料來源：陳紫妤

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達人教看屋 索取曬圖 了解格局配置

預售屋沒有實體，只能先看樣品屋，民眾被室內漂亮裝潢吸引的同時，要仔細看各個房間的窗戶開窗，是低檯度、落地窗或外推窗，這些都影響未來成屋後的採光。
有些平面圖僅是參考用，這時，民眾可向建商索取「曬圖」，也就是工程室內平面藍圖，因是按照完工後的比例繪圖，可測量格局配置大小。

客變先問結構進度

預售屋最大好處是可進行「客變」，即改變室內格局或管線，不過有些預售屋採「邊建邊售」，民眾要注意想購買的樓層戶別，是否已結構完成？假設民眾想買4樓戶別並做「客變」（客戶變更），但房屋結構已興建至7樓，那麼就無法執行。
此外，有許多民眾反映，為何樓高預售前、後不一樣？如有些預售屋標榜挑高3.6米，但施工時還得扣除30公分的樓板，等於完工後實際測量高度為3.3米，這並不是廣告不實，而是按照法規執行，但銷售現場當然會主打「挑高」來吸引民眾購屋。
■記者蔡佩蓉

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余家名 集思室內設計空間設計師

室內設計師教你看

◎研究平面圖，須留意開窗位置，這將影響未來室內採光
◎可向建商索取「曬圖」，也就是工程室內平面圖，可測量格局配置大小
◎若預售屋已在結構中，民眾想「客變」，要留意已蓋到哪個樓層，避免無法客變
◎部分預售屋標榜挑高3.6米，要注意施工後得扣除30公分樓板，完工後實際測量為3.3米
資料來源：余家名 

http://www.appledaily.com.tw/appledaily/article/property/20120519/34238911

家電wish list

飛利浦氣炸鍋AirFryer HD9220
九陽多功能製麵機

大同10人份電鍋
大同小電鍋3人份

Sodastream Jet 氣泡水機
Sodastream Dynamo 氣泡水機

手持食物調理攪拌器

日本TWINBIRD和風雙層調理蒸籠SP-4137TW

6人份美寧洗碗機

iRobot-Roomba&Scooba 掃地機器人

空氣清淨機 大王

COOKKING黃金鍋

神奇冰沙搖搖杯
剉冰機

黃金七福鍋~黑鑽系列

超細纖維布
《妙潔》垢乾淨除油好洗魔淨布

「夫妻贈與」再售屋 省10~20%土增稅

善用一生一次10%優惠 售前1年出租或營業不適用

2012年04月21日 

夫妻出售房屋，若有一方未使用「一生一次10%增值稅」，則可利用此規範，贈與給對方節稅。唐紹航攝

【蔡 佩蓉╱台北報導】節稅通常是資產階級保護財產的方式，尤其遺贈稅調降關係，利用不動產贈與達到節稅目的，愈發普遍，一般來說，小康家庭夫妻若打算出售房 屋，經常使用「夫妻贈與」，不僅免贈與稅，也可讓未曾使用「一生一次10%土地增值稅」的配偶，達到節省10~20%土增稅效果；若是二等親，例如父母贈 與給小孩，專家則建議，可採分年贈與達到免稅。

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不動產贈與節稅比一比

近幾年因政府調降遺贈稅，讓贈與移轉件數逐年創新高，不動產移轉遂成為節稅管道之一。 

建國資產管理總經理劉坤圖指出，公告土地現值每年逐漸調高，等於房屋持有愈久出售，售屋時課徵的土增稅愈多，對於一般家庭來說，若自用住宅打算出 售，夫妻之中又有一方未曾使用「一生一次10%土地增值稅」，便可先藉由夫妻贈與，再進行移轉，如此便符合「一生一次自用住宅10%土增稅優惠」，比一般 繳納公告土地現值20~40%的土增稅還划算，達到節省土地增值稅目的。

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持有愈久土增稅愈多

劉坤圖說，夫妻贈與是免贈與稅，但需要留意的是，若丈夫贈與給妻子，妻子再出售給第3方，土增稅是依照丈夫買入時間作為基期，再換算漲幅課徵土增稅；另外，若土地在出售前1年有出租或營業行為，也不可適用自用住宅土增稅。

除 了夫妻贈與後再出售房屋可節稅，一般二等親贈與若採分年贈與，也有節稅效果。21世紀不動產總部特約代書楊美鈴表示，每人每年有220萬元贈與免稅額，比 起以往二等親內採登記「買賣」方式避開贈與稅，現在國稅局稽查追蹤資金流向嚴格，許多長輩改採將房屋贈與給小孩，且以每年220萬元、分年贈與。

轉送小孩採分年贈與

舉例來說，市值1000萬元的房屋，公告土地現值若為300萬元，先扣除220萬元面稅額，剩餘80萬元的10%，等於贈與稅僅8萬元。楊美鈴指出，相較等值現金來換算，贈與不動產的贈與稅划算很多。

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各類型房貸比較

資料來源：《蘋果》採訪整理、各銀行 

自宅未設籍 不適用重購退稅

【聯合報／記者陳美珍／台北報導】 2012/04/17

自用住宅一定要記得設籍，以免錯失退稅機會。財政部指出，申請重購退稅者，若已出售的自用住宅未曾有設籍記錄，將不符合退稅資格。

所謂「設籍」，是指房屋所有權人本人、配偶及直系親屬辦妥戶籍登記。財政部台灣省北區國稅局即有案例，一名納稅人因購入預售屋，至交屋時立即出售，日後並重購另一棟自用住宅，申請退稅時，因已出售房屋並無設籍記錄，錯失退稅機會。

根據所得稅法規定，納稅人出售自用住宅房屋所繳納該財產交易所得部分的綜合所得稅額，可自完成移轉登記日起二年內，如重購自用住宅價額超過原出售房屋的價額，即可在重購自用住宅完成移轉登記年度，自應納所得稅額中扣抵或退稅。

北區國稅局有一名納稅人甲，申報96年度綜合所得稅時，列報財產交易所得為0元，國稅局查得甲是在93年以總價1,300萬元購入台北市預售屋一棟，96年交屋後立即出售，同年再購入板橋地區2,100萬元自用住宅。

由於重購的板橋自用住宅價格達2,100萬元，超過其已出售的台北市房屋，甲因此向國稅局申請退稅。不過，因甲在出售台北市房屋時，甲或其配偶、直系親屬，均未在該房屋辦戶籍登記，不符合自用住宅規定，國稅局因此按台北市房屋評定現值29%核定其財產交易所得。

甲不服，主張出售台北市房屋實得價款不足購入板橋地區房屋，並無實質財產交易所得，要求撤銷課稅處分，但經財政部訴願決定駁回。

http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_ART_ID=262046

洪瑞泰：台股可開始撿便宜 2012.3

洪瑞泰：台股可開始撿便宜 

MONEY錢  第54期  2012.3

http://www.moneynet.com.tw/e_news.php?id=2360

洪瑞泰：台股可開始撿便宜

本文摘錄自《Money錢》2012年3月號 ● 撰文：龔招健

台股2011年開高走低，龍年開春之後卻表現亮眼，價值型投資達人洪瑞泰認為部分「好學生」個股已經來到便宜價，投資人可以開始布局3至5成持股。

長期奉行美國投資大師巴菲特（Warren Buffet）「價值投資」理念的洪瑞泰，自去年初逢高大幅減碼持股後，去年底開始加碼台股，因為他口袋中的「好學生」個股有些已來到他精算的「便宜價」。

洪瑞泰早期是外資券商電子產業研究員，因對於股市長期充斥的短線投機買賣深不以為然，在2000年前就開始留意巴菲特的投資動向，並深入研究巴氏的投資心法，隨後毅然辭去研究員工作，以價值投資為本業，還將他所領略的巴菲特投資精髓出書及開班授課，引發熱烈迴響，甚至有中國大陸投資人不遠千里來上課，課後滿載而歸。

不必太擔心歐債 GDP理論仍管用

對於投資人過去幾個月所擔心的歐債危機，洪瑞泰表示他並沒有特別深入去研究，因為價值投資真正要關注的是「選股」及「股價是否便宜」，而歐債危機只是影響股價的眾多因素之一，看太多相關研究報告並沒有太大幫助。

「2007美國爆發次級房貸風暴，當時有國內法人用很貴的價格買國外研究報告來看，報告裡頭說次級房貸比重很低，衝擊不大，結果2008年爆發全球金融海嘯。這次大家普遍認為歐債危機很嚴重，媒體、專家也這麼說，目前雖尚無定論，但未來發展或許沒有大家原先那麼悲觀。」

由於長期浸淫在巴菲特思考邏輯之中，密切追隨這位大師的動向，洪瑞泰不僅神情越來越像這位大師，投資決策也益加篤定，即便近幾年先後歷經美國、歐洲金融危機的考驗，他一再驗證自己沿用10多年的「GDP 理論」，在研判股市大盤波段高低的時間點上依然管用。

他解釋，GDP 是「國內生產毛額」，每季結算一次，等於是國家總營收，其中包含上市公司營收，從長期觀察發現，當季GDP年增率逐季下滑，對應到股市大盤，指數（股價）也會同步逐季下滑。因此，當GDP 來到波段低點時，為股票買進時機；當GDP來到波段高點時，則為股票賣出的時機。

「GDP 與大盤指數高度正相關，就像是營收跟股價的關係，但不是百分百相關，而GDP 理論是用國家總營收來衡量大盤指數走勢，不是以上市公司的總營收來衡量，其間有落差，因此GDP與指數走勢偶爾會不同步。」

洪瑞泰強調，這落差並不影響波段趨勢的研判，因為多數上市公司的營收跟GDP 連動，而且指數（股價）領先或落後GDP 一季見高或落底也相當正常。

洪瑞泰指出， 台灣去年GDP從第1季逐季滑落至第4季，而根據行政院主計處預測，台灣今年GDP 會逐季上揚，「由於台灣GDP 去年第4季基期很低，今年第1季GDP 年增率有可能高於去年第4季，而台股指數也可能已經在去年第4季落底，因此進場加碼台股時機已經到了。」

從500萬變8000萬十年獲利16倍老丈人遺囑寫著股票致富秘密

十年獲利16倍，股票致富秘密
要走前的最後一刻，老丈人寫下傳子傳孫的投資術...

老丈人的最後遺囑：「EPS大於2元、高配股配息、逢低買進及長期持有。」
用最簡單的方法操作，既使面對複雜股市也不必害怕

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金融家月刊 2012年04月號2012-03-26出刊

獨家採訪／梁立紅 整理／小靈通

老丈人傳子傳孫的投資術，居然是癌末臨終前用微微發抖的手，親筆寫下的，這張遺囑到目前還收藏在家裡，劉醫師哽咽的說著，我們都很好奇，老丈人到底寫了什麼呢？

我 父親的財產在民國66年左右的賽洛馬颱風全部失去，在那之前我家很有錢，我們是福樂鋼琴的總代理，我父親有著很好的工匠手藝，但就在賽洛瑪颱風席捲南台灣 的那個夜晚，我們失去了所有。父親帶著僅有的20,000美元，到了阿根廷，開了柑仔店，我的世界改變，我們全家重頭開始。http://tinyurl.com/78z8w2v

我跟我老婆(當時女朋友)是在教會認識的，我常去她家玩，每次去女友家都只看到她爸爸在看電視，也沒有在工作，後來我才知道，他在看電視作股票。以下劉醫師口述老丈人…
張大千住過南美阿根廷布宜諾斯和巴西3、4年 老丈人花了美金1000元 買了張仕女圖

有一天，老丈人被另外三個朋友找去看畫，四個人約好，得標者必須付出再多一倍的錢，給另外三位未得標者，老丈人覺得這樣不錯，只要有出手不論誰得標就有錢賺。

拍 賣官拿出了一張勾勒很簡單的仕女圖，說是張大千的，還說，張大千已經80多歲了，畫作值得收藏(餘年不多)，於是他想說好吧，標單上寫了1000美元，結 果一開標，居然老丈人得標！他心裡直犯嘀咕，有被另外三個人仙人跳的感覺，因為要付出的總價金是2000美元。好貴啊，這是當時整年的菜錢。

想不到這一放30年，前幾年我們在幫老丈人整理遺物時，拿出來一看，上面還有張大千的簽名保證書，我們拿給富比士拍賣公司拍賣得了250萬台幣，獲利大約是30倍以上。

老丈人在阿根廷還跨國買了20萬股花旗銀行，均價在美金8元，後來漲到27元左右陸續賣出了結，也賺了很多。(編按:台幣1.14億元)

從500萬變8000萬 十年獲利16倍

老丈人離鄉10多年後，開始想回到台灣，回到高雄的第一步不是買房子，而是租房子，老丈人盤算著：買房子「資金」就會卡住了，用錢要靈活，要用錢賺錢，買房子先不著急。

老丈人投資股票市場的特性是檔數少，但都重押個股，長期持有，不短進短出，很多股票一抱就是很多年。

在SARS期間，老丈人在高雄漢神百貨附近買進了法拍三拍流標的樓中樓，共280萬元自住，現在不知道翻了幾番。(編按：漢神百貨附近就是國硯的所在的，每坪叫價45-50萬之間，是高雄地王所在)

老丈人遺囑 寫著如何操作股票的秘密

老 丈人68歲時，因為醫院誤診，沒發現出他的胃癌，所以失去了搶救的時間，最後醫生才說已經胃癌末期，剩下不到半年的時間，在這住院的期間，因為一直幫他注 射抗癌抗衰老的用藥－強力人蔘(人蔘精華液)，讓他比醫生所說的時間多活了一年，在這期間，老丈人雖然每天因為癌症的關係，痛苦的說不到二句話，但仍舊在 病床上進出股票。

生命最後一年期間，老丈人繼續賺了數百萬，一直到最後，在臨走之前，看著他用微微發抖的手，寫下最後的遺囑：作股票一定要依照以下方法操作：
 「EPS大於2元、高配股配息、逢低買進及長期持有。」

用最簡單的方法操作，既使面對複雜股市也不必害怕。這份遺囑一直到現在都在我家收藏著！

如此簡單的操作法 大家都知道 但為何大家都賺不到？

就這樣？這個是簡單到不能再簡單的操作法，也是大家都知道的方法，居然會變成可以傳子傳孫的秘密，真是太令人不敢相信，方法這麼簡單，為什麼散戶無法像老丈人一樣，在股票市場上贏得如此龐大的財富呢？

老 丈人抱股，一抱都七八年以上，選定一家賺錢的公司，願意跟股東一起分享賺錢的結果，就長抱著，因為他會穩定的配股配息，將長期持有的成本慢慢的降低，而且 數量也一直變多，我想，應該是散戶沒有這麼大的耐心，不願意與股票長相廝守吧！這30年來我跟老丈人學習到他的操作心得，即使一直到他現在走了6年了，還 深深的影響著我的操作！
股市學費昂貴 但不能停止學習http://tinyurl.com/78z8w2v

老丈人對我一生影響很深，我非常敬仰他，不只投資方面，就連做人處事的道理，都有很大的幫助。我常會問老丈人投資股票的建議，而且有時候還會跟老丈人借錢加碼投資我認為會漲的股票，他從未曾阻止過我，既使他知道我追高了，我會套牢，他還是把錢送到我面前。

老丈人認為在投資路上，就是要從錯誤中學習，才會更有深深的體會，跌倒並不可怕，重點是能在失敗中學習為何失敗，他讓我知道，身上有疤才會真正記住傷口的所在。

英雄所見略同－老丈人與巴菲特的投資術原來都一樣

老丈人的投資術與股神巴菲特的方法大同小異，只要大家能夠與贏家做相同的事，相信改變一生命運，永遠享有好運的就是你！