土地持分眉角多 協議分割劃出權利自保
售屋前先向稅局調閱財產清冊 確認有無建物避奢侈稅
土地有2個以上的所有權人，就可能會因各持分人意見相左，而影響出售或開發進度。范厚民攝
【倪浩倫╱台北報導】房價貴，土地價格更是高昂！擁有一塊都會區的土地，做夢也會笑。若為土地持分所有權人，也相當幸福，但須注意奢侈稅、地上房屋建造或改建的情形，地政士說，就算民眾僅持分某塊土地的一部分所有權，均可申請共有物分割，單獨交易或自行蓋屋。
萬丈高樓平地起，想要蓋任何一棟建築物，土地是絕對的必需品。然因繼承、買賣的關係，讓許多土地的所有權由2人以上共有，有人擔心，因各土地持分人對其使用、規劃意見相左，造成土地開發，或地上建築物改建進度受阻。
要變更人數須逾1/2
台灣房屋特約地政士余春慈表示，根據《土地法》第34-1條第1項，共有土地或建築物，若需要處分或變更時，只要持分面積和人數均超過1/2，或持分面積超過2/3便可進行。余春慈補充，持分人可在登記簿謄本上的土地標示部，根據地號查詢其餘的持分人姓名。
中信房屋新北市特約地政士鄭文在認為，開發所有權超過2人的空地前，仍建議徵求全體持分人的同意，不得已再循1/2、2/3的法律途徑。然而若多數持分人因 種種因素，如不願更動祖產、資金充裕、期待價格攀升等，暫無土地開發計劃，少數持分人可向法院申請共有物分割，保障自己權利。
雖持分不能逕自蓋屋
根
據登記簿謄本內的土地所有權部，除非持分人間已有分管協議，否則彼此權利範圍是不分任何一處的。持分範圍較少的民眾，可先跟其餘共有人進行「協議分割」，
將權利範圍清楚劃出，協議分割雖無一定的程序步驟，但需經全體所有人明示或默示。鄭文在說，若協議分割失敗，可要求地政機關進行「調解分割」，該單位仍以協調為主，無分割裁決權。
上述分割方式若無法成功，欲分割者可向法院聲請「裁判分割」，法官會依原物分配、變價分配、原物分配兼金錢補償等3種方 式進行判決。民眾若不願土地分割，也可選擇金錢補償，金額則是由公告土地現值×土地總面積×該戶持分比例。值得注意的是，當共有人出賣其應有部分時，其他共有人有同一價格的優先承購權利。
有些土地因為位處偏遠，持分人不清楚空地上是否蓋了建築物，若其餘持分人在上頭蓋了房屋，即便是未保存登記的違建，也易影響自身權益。余春慈說，民眾若出售持有未滿2年的房地，但本人、配偶和未成年直系親屬名下有前述「房屋」，多會遭國稅局認定有第2屋而要求繳奢侈稅，「售屋前應先至稅局調閱財產清冊，上頭會註明名下土地上有無建物，並實地前往該地確認有無違建搭設，避免不必要困擾。」
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