破解中古屋交易盲點 防糾紛

2012年12月01日

民眾簽約前應了解自己的權利義務，避免因自身疏忽引起糾紛。

封面故事
中古屋不僅房價相對便宜，買方也可直接檢視房屋結構、管線等屋況有無問題，因此成為民眾購屋的主要市場。但專家提醒，民眾買屋前仍應先了解中古屋交易時牽涉的契約條文與責任，避免因溝通不良引起糾紛。
採訪╱潘姿羽　攝影╱王建棟

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內政部、行政院消費者保護會均公布定型化契約書範本，民眾可事先上網瀏覽以瞭解契約內容。

民 眾購買中古屋時，通常透過仲介業者當中間人，直到買賣雙方都談到合意的價錢才成交。但市場上常有買方因故取消交易卻拿不回斡旋金，或者買方與仲介對服務費 的理解不同等爭議。民眾若有疑慮，應善用契約審閱期仔細閱讀條文，也可透過行政院消費者保護會、內政部所提供的消保法規與定型化契約範本，了解保障自身權 益之道。

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仲介業者的收費標準在法律條文中均有明訂，向買方收取服務報酬不得超過成交總價2%。

片面毀約恐沒收斡旋

由於房屋買賣金額高，仲介與屋主交涉時，會請有意願的買方在確認出價後支付一筆「斡旋金」，以展現購買誠意，再交由仲介協助議價。當買賣方對成交金額達成共識後，這筆斡旋金便轉成「定金」交給賣方。

東 森房屋港墘捷運加盟店店長邱婉琍表示，仲介與民眾簽訂契約書時，應告知斡旋金的用途，以及違背契約應負的罰則等權利義務。當民眾對條文有疑問，也可在審閱 期內提問。她指出，多數斡旋金的糾紛是因民眾不清楚契約效力，例如，斡旋單上若註明「契約有效期間內不得片面撤銷」，那就表示買方若撤回議價，斡旋金就可能被沒收。

台灣房屋加盟事業總部法務處經理汪靜雯表示，除非契約另行約定，否則買方在仲介回報成交之前，有權撤回議價。不過常有仲介已和賣方回報 成交，卻未即時告知買方，若在此時，買方先撤回購買意願，就容易造成糾紛。

汪靜雯指出，斡旋金轉成定金後便視為成交，若買方取消交易，賣方有權依《民法》 第248、249條沒收定金；相對的，賣方若欲取消交易，必須加倍返還定金給買方。

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要約書後違約付3%

民眾透過仲介業者出價協商時，除簽具「斡旋單」，也可選擇以「要約書」的方式進行議價。「要約書」在成交前不須支付任何金錢，但違約時必須付出成交總價的3%作為違約金，須注意這筆違約金有時可能大於斡旋金的金額，兩相比較各有優缺，買方可視情況加以選擇。

一 般民眾買房經驗有限，對於交易過程中的各種法規、契約當然陌生，但，事前多做功課可以避免吃虧。汪靜雯表示，內政部網站可查到房屋買賣定型化契約範本，民 眾可先了解合約內容，簽約時有疑問也應馬上提出。此外，仲介服務費也有規範，房仲對交易雙方收費各以買方2%、賣方4%為上限，民眾在與房仲簽約時就應確認服務費的比例，交易過程中若有各項支出、額外的約定，也應留存書面證明，避免日後發生糾紛。

2012年不動產交易糾紛案例

斡旋金VS要約書

http://www.appledaily.com.tw/appledaily/article/property/20121201/34675741/%E7%A0%B4%E8%A7%A3%E4%B8%AD%E5%8F%A4%E5%B1%8B%E4%BA%A4%E6%98%93%E7%9B%B2%E9%BB%9E%E9%98%B2%E7%B3%BE%E7%B4%9B