2012年12月31日 星期一

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2012年12月25日 星期二

嚴長壽《為土地種一個希望》2013年系列演講，熱烈報名中

嚴長壽《為土地種一個希望》2013年系列演講
http://www.bookzone.com.tw/oration/event.asp#1827
http://www.bookzone.com.tw/event/BPB006/SPEECH/index.htm



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2012年12月24日 星期一

由外而內揀選 觀察環境再看屋況


由外而內揀選 觀察環境再看屋況




買屋停看聽
購買中古屋學問多，無論是從環境、交通、機能、屋況，甚至到購屋前的理財方式，缺一不可。本期《好屋王》將帶讀者從各面向評量購屋步驟，並避開「地雷屋」，還能精打細算買到好房子。
採訪╱周承諺　攝影╱林林

民眾可依自身的需求評估生活商圈的交通、生活、採買的便利性。

封面故事
想買到心目中好房，事前準備功課不可少，再加上每個人買房條件不同，還有許多不得不注意的看屋重點。專家建議，看屋時採「由大到小，由外而內」的原則，從觀察環境、交通、機能，再細部檢驗屋況，就可有條不紊的逐一篩選。採訪╱周承諺　攝影╱林林 

室內坪數是否短少，民眾可攜帶捲尺實際測量室內長、寬度是否符合平面圖。

東森房屋執行副總吳駿杰表示，看屋首重住家周邊環境，可從物件位於住宅區、工業區或者是重劃區、商業區做簡單區分。一般而言，純住宅區公寓、華廈居住品質較優良，是購屋首選。若物件位於工業區旁，則必須考量噪音、與車流量大等問題。因此，觀察物件周邊環境是否符合自住要求，是挑選的第一步。 

相同物件可能接受委託多家仲介銷售，民眾貨比三家不吃虧。

留意嫌惡設施

看完環境後，民眾還得至物件周邊「巡視」或「登高望遠」。主要是觀察中古屋周邊是否存在「嫌惡設施」。大多數人詬病與電塔、加油站、墳墓等嫌惡設施為鄰。吳駿杰表示，電塔、加油站等設施會影響到屋主身家安全，若住家旁有墳墓，更常犯中國人的風水大忌。
建議民眾除多觀察住家周邊的小巷弄外，還可以上頂樓以鳥瞰方式，確保嫌惡設施沒有「隱藏」在巷內，或被高樓遮住。
物件所在區段的交通機能也很重要，民眾須留意社區周邊有無大眾交通工具、交流道、快速道路，可能影響民眾上下班通勤時間，對生活品質容易造成干擾。另外，也須考慮社區周圍道路是否為主要幹道、車流量大，不僅尖峰時刻得面臨塞車問題，人員出入也須留意交通安全。 

注意周邊是否有加油站、宮廟等嫌惡設施，以免影響日後居住品質。

觀察壁面裂縫

住商不動產法務協理吳光華建議，民眾選購房子時，方圓700公尺內的距離，最好能有便利商店、市場、大賣場，如此步行可達，就不須大老遠的開車出門採買。
檢視完周邊環境機能後，民眾須注意屋內細節。吳駿杰表示，中古屋最令人頭痛的瑕疵為漏水問題，民眾看房時務必要檢查維修孔，並觀察牆壁是否有色彩不均勻處，這些都是漏水的跡象。
另外，看屋時民眾可以帶著水平儀器，或是１顆乓乒球，放置地面，就可以測量房屋是否傾斜，也須留意樑柱、壁面是否有裂縫、鋼筋外露等可疑的結構問題，多方檢查才能避免買到瑕疵屋。 


【看屋檢視清單】

資料來源：《蘋果》採訪整理 


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房東疏失或故意 房客遭竊才能究其責


房東疏失或故意 房客遭竊才能究其責

最好入住換鎖待退租再換回 確保安全

 
分租套房出入較複雜，房客入住時可換鎖，待退租時再換回原鎖以提高安全性。王建棟攝
【潘姿羽╱台北報導】部份上班族或大學生為了省錢，租金預算較緊，可能以租金較低廉的分租套房、雅房和舊公寓為首選，但此類物件若疏於管理較易遭宵小侵害，反造成安全疑慮。專家建議，租屋簽約前最好和房東溝通為租處加裝防盜設備，若發現失竊應立即報警處理。

多數租屋族遭遇偷竊會希望盡快釐清責任歸屬，找出負責人賠償損失，曾發生有房客因被偷竊而要求房東賠償或要求提前解約。 

門鎖故障房東應修繕

好房網協理鄭惠文指出，房東的義務在於確保租賃物完整出租並負修繕責任，但租處遭竊不是房東的權責，除非房客可舉證竊案的發生屬房東過失或故意才導致，否則房東不須為竊案賠償。
崔媽媽基金會租屋部主任馮麗芳表示，即便房客發現窗戶、大門甚至監視器有損壞隨後發生失竊案件，房客想要究責房東，可依《民法》第184條：「房東如因故意或過失，不法侵害房客之權利者，負損害賠償責任」。但是，房客必須證明「房東出於故意或過失，而沒有在一定期限內處理修繕問題」、「房東未盡修繕責任和失竊有因果關係」。
由於竊賊常持有萬能鑰匙，房客很難證明竊賊是因窗戶、大門損壞而有機可乘，要舉證竊案是因房東過失非常困難。馮麗芳建議，發現租處遭竊時立即報警才是上策，由警方調閱監視器較妥當，租屋簽約前也應查看周邊環境是否安全，事前預防比較重要。
她表示，舊公寓1、2樓和頂樓加蓋等物件較有安全疑慮，因小偷翻牆、破壞門鎖便可進入行竊，部分建物1樓設有遮雨棚，竊賊也容易攀爬至2樓破壞窗戶入侵，頂樓加蓋是公共空間，無法過濾進出人士。 

遭竊立即報警是上策

馮麗芳表示，若簽約前房東沒有承諾加裝鐵窗、監視器，簽約後房客才提出要求，房東有權拒絕。因此簽約前先與房東溝通是否加裝防盜裝置，並避免承租分租套房、分租雅房等出入人員較複雜的物件，才能有效降低安全疑慮。 
租屋處周邊的路口設有監視器，對租住者較安全。
簽約前先檢查大門門鎖是否故障，若有問題應要求房東修繕。

【租屋防盜預防術】

◎承租路口有監視器的物件
◎選擇有警衛的社區
◎避免承租頂樓加蓋物件
◎簽約前檢查大門門鎖是否堅固
◎入住後自行換鎖
資料來源：《蘋果》採訪整理 
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違建屋OUT! 使用執照比對空間自保


違建屋OUT! 使用執照比對空間自保

地下室陽台露台車位藏陷阱 留意二次施工名目

 
陽台外推雖可增加室內面積，一旦被檢舉將遭拆除。林林攝
【周承諺╱台北報導】民眾買房最怕買到違建屋，運氣不好的話，可能入住就遭舉報拆除。實務上，不只中古屋，即便民眾購買新成屋，也有買到違建的風險。法律專家建議，購屋時最好向業者要求檢視使用執照，比對各空間是否符合使照規範，若有不符的情形，就可能為建商擅自增建或改建，於法就是違建。
買停車位同時可以請業者出示使用執照，確定停車位型態。
建商蓋房子都須遵守法規，取得建照後按法定的建蔽率、容積率，合法建造樓層高度及每層樓的坪數面積。舉例來說，建案所在區段建蔽率為75%、法定容積率為300%；若基地面積為100坪，則可蓋的建築物每層最多75坪。容積率為建物可興建面積，以300%除以建蔽率75%，建築可蓋到4層樓高。在建案完工後，經業者申請，政府將核發建物使用執照。
有些不肖建商為了增加室內坪數、吸引民眾購買，會在取得使用執照後，利用增建、改建等「二次施工」，改變建物各空間原本的用途。最常見為「陽台外推」，就是建商將原屬於陽台的面積改建為客廳面積的一部分。經過這種手法「創造」出的室內坪數，因未經申請核可，就屬違法，一旦遭到檢舉將被視為違建，遭公權力拆除。 

坡道變機械 產權扯不清

立詳法律事務所律師張建鳴表示，違法的增建、改建也常出現在社區大樓的地下室，曾有建案的管道間遭改建為停車位，違規使用。也有建商為了增加車位數量，將原本的「坡道平面車位」部分改成「坡道機械車位」，民眾若購買後才發現，同樣可能遭到舉報拆除。

舉例來說，有業者將原先面積較大的「坡道平面車位」，切割改成面積較小的多個「坡道機械車位」，如此一來，原屬坡道平面車位的土地持分，將變成多人瓜分。按合法的產權登記，買到被改建坡道機械車位的民眾就可能侵佔到其他住戶的產權，產生糾紛。

張建鳴表示，消費者在購買新成屋時，可以觀察室內空間使用用途，是否符合使用執照規範，特別注意地下室及陽台、露台空間。若買中古物件，天成律師事務所主持律師盧天成表示，民眾可請賣方出示買賣契約書，或提供建物謄本上的建物面積，或者是現狀說明書，有助釐清屋況是否合法，保障權益。 

【建築專有名詞】

資料來源：《蘋果》採訪整理 

【使用執照報你知】

˙定義：建築物建造完成後應請領的執照，其中規定建物空間的使用用途、建蔽率與容積率
˙說明：大部分建案領取使用執照時，建築物完成度約90%，多數僅餘庭園造景、室內油漆、衛浴設備未完成
˙常見糾紛：建商利用增建、改建方式進行「二次施工」，因增建或改建的建物沒有使用執照，一旦遭檢舉極有可能被拆除，常見增建的設施有陽台、露台、停車格等
資料來源：《蘋果》採訪整理 
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2012年12月8日 星期六

HTC J相機功能強


HTCJ主打的就是相機功能強

2.0光圈，28mm廣角鏡頭

1.快速相機啟動
2.99連拍
3.HDR
4.一邊錄影一邊拍照功能
5.團體人像(完美的團體照)
6.拍攝全景相片
7.錄影防手震





CAMERA WITH HTC IMAGESENSE™




  • 800 萬畫素彩色相機，自動對焦，配備LED 閃光燈與BSI感應器 (提供效果更好的低光源拍攝)
  • F2.0 光圈 與 28mm廣角鏡頭
  • 可錄製 1080p HD 高解析影像
  • 130萬畫素前鏡頭，視訊通話時支援720p高解析影像
  • 內建獨立影像處理晶片ImageChip™
  • 可於拍攝 HD 影片的同時拍攝照片
  • 連拍功能可連續拍攝多張照片
  • 自動智慧閃光燈
  • 錄影防手震功能
  • 高品質慢速錄影與播放

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頂加 露台約定專用 須經住戶全同意

頂加 露台約定專用 須經住戶全同意


 

頂樓加蓋多數為「約定專用」，民眾購買前須確認使用權利。范厚民攝

【周承諺╱台北報導】民眾買屋除了注意所購買的室內坪數外，對社區內的各項設施是否為個人或社區住戶共同使用也該搞清楚。法律專家表示，社區最常發生的糾紛為頂樓加蓋的「約定專用部分」，若民眾購買頂樓、頂加當包租公，卻遭樓下住戶反對，就會發生頂加無法使用的窘境。

陽台為「專有部分」，多數狀況下由住戶單獨擁有使用。

社區的空間依使用權利可分「專有部分」、「共用部分」、「約定專用」與「約定共用」4種。

「專有部分」，屬於社區住戶「個人使用」的區域，指的是住戶室內 客、餐廳、房間與陽台等建物。

共用部分則不屬於住戶個人所擁有，像是樓梯、走廊、通往大廳的走道等範圍，屬於社區住戶共同使用。

空間使用權辯分明

詳讀「現況說明書」

民眾最須釐清的是「約定專用」部分，通常指的是社區部分設施經過住戶、管委會的同意，該設施由特定樓層住戶所使用的區域。常見的為頂樓住戶可使用頂樓天台、頂樓加蓋區域，１樓住戶則可使用１樓庭院、地下室。

許 多民眾選擇購買中古公寓，會挑選購買有頂樓加蓋的頂樓戶別，圖的是可以增加室內使用坪數，或將頂加隔間出租，自用收益一舉兩得。但在購買頂加前，民眾一定 要詳讀屋主或仲介提供的「現況說明書」，內容是否標註頂加部分為「約定專用」，這項標註代表頂樓住戶可使用頂加，民眾才能安心購買。

立詳法律事務 所律師張建鳴建議，民眾可向賣方索取「約定專用同意書」，上面由全體住戶簽名同意頂加可供頂樓住戶使用，即可保證買方使用頂加權利。

不過，張建鳴表示，曾 發生過民眾買了頂加戶尚未入住時，社區內搬來的新鄰居不同意頂樓住戶繼續使用頂加。若發生這種狀況，可先與新鄰居協商，實務上也有走上法院的案例。一般情 況下只要買方曾取得全體住戶同意，就可繼續使用頂加空間。

約定專用的糾紛與預防之道

公寓１樓庭院惹議

住 商不動產法務協理吳光華表示，民眾若是購買中古公寓的１樓，也須特別留心。部分老舊公寓１樓前方設置庭院，在「約定專用」的前提下，１樓庭院大都是１樓住 戶單獨使用，若「現況說明書」沒有標註１樓庭院「約定專用」，表示社區內的任何住戶都能輕鬆的進出中庭，將影響１樓住戶隱私。民眾買屋前，必須多加檢視相 關文件以確保權益。 
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2012年12月2日 星期日

全球一動wimax最近晚上速度有改善了

GOGO 全球一動 GMC ：
技術人員昨天剛完成這一階段的網路優化, 速度應該已經改善了, 請再試試看

最近晚上速度有改善了

101.12.2  23:00


若捷運行進時也有wimax那就更好了，再來才是再擴大區域


全球一動wimax試用

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破解中古屋交易盲點 防糾紛


破解中古屋交易盲點 防糾紛

民眾簽約前應了解自己的權利義務，避免因自身疏忽引起糾紛。
封面故事
中古屋不僅房價相對便宜，買方也可直接檢視房屋結構、管線等屋況有無問題，因此成為民眾購屋的主要市場。但專家提醒，民眾買屋前仍應先了解中古屋交易時牽涉的契約條文與責任，避免因溝通不良引起糾紛。
採訪╱潘姿羽　攝影╱王建棟
內政部、行政院消費者保護會均公布定型化契約書範本，民眾可事先上網瀏覽以瞭解契約內容。
民 眾購買中古屋時，通常透過仲介業者當中間人，直到買賣雙方都談到合意的價錢才成交。但市場上常有買方因故取消交易卻拿不回斡旋金，或者買方與仲介對服務費 的理解不同等爭議。民眾若有疑慮，應善用契約審閱期仔細閱讀條文，也可透過行政院消費者保護會、內政部所提供的消保法規與定型化契約範本，了解保障自身權 益之道。
仲介業者的收費標準在法律條文中均有明訂，向買方收取服務報酬不得超過成交總價2%。

片面毀約恐沒收斡旋

由於房屋買賣金額高，仲介與屋主交涉時，會請有意願的買方在確認出價後支付一筆「斡旋金」，以展現購買誠意，再交由仲介協助議價。當買賣方對成交金額達成共識後，這筆斡旋金便轉成「定金」交給賣方。

東 森房屋港墘捷運加盟店店長邱婉琍表示，仲介與民眾簽訂契約書時，應告知斡旋金的用途，以及違背契約應負的罰則等權利義務。當民眾對條文有疑問，也可在審閱 期內提問。她指出，多數斡旋金的糾紛是因民眾不清楚契約效力，例如，斡旋單上若註明「契約有效期間內不得片面撤銷」，那就表示買方若撤回議價，斡旋金就可能被沒收。

台灣房屋加盟事業總部法務處經理汪靜雯表示，除非契約另行約定，否則買方在仲介回報成交之前，有權撤回議價。不過常有仲介已和賣方回報 成交，卻未即時告知買方，若在此時，買方先撤回購買意願，就容易造成糾紛。

汪靜雯指出，斡旋金轉成定金後便視為成交，若買方取消交易，賣方有權依《民法》 第248、249條沒收定金；相對的，賣方若欲取消交易，必須加倍返還定金給買方。

要約書後違約付3%

民眾透過仲介業者出價協商時，除簽具「斡旋單」，也可選擇以「要約書」的方式進行議價。「要約書」在成交前不須支付任何金錢，但違約時必須付出成交總價的3%作為違約金，須注意這筆違約金有時可能大於斡旋金的金額，兩相比較各有優缺，買方可視情況加以選擇。

一 般民眾買房經驗有限，對於交易過程中的各種法規、契約當然陌生，但，事前多做功課可以避免吃虧。汪靜雯表示，內政部網站可查到房屋買賣定型化契約範本，民 眾可先了解合約內容，簽約時有疑問也應馬上提出。此外，仲介服務費也有規範，房仲對交易雙方收費各以買方2%、賣方4%為上限，民眾在與房仲簽約時就應確認服務費的比例，交易過程中若有各項支出、額外的約定，也應留存書面證明，避免日後發生糾紛。

2012年不動產交易糾紛案例

斡旋金VS要約書



http://www.appledaily.com.tw/appledaily/article/property/20121201/34675741/%E7%A0%B4%E8%A7%A3%E4%B8%AD%E5%8F%A4%E5%B1%8B%E4%BA%A4%E6%98%93%E7%9B%B2%E9%BB%9E%E9%98%B2%E7%B3%BE%E7%B4%9B
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買房簽約階段 善用契約審閱期保權益


買房簽約階段 善用契約審閱期保權益

 
《消費者保護法》規定，消費者與企業經營者簽約前，得享有一定期限的契約審閱期。
封面故事
買房進入簽約階段，多數民眾面對密密麻麻的契約條文可能一個頭兩個大，雖然白紙黑字的契約文字生硬，民眾千萬不可一知半解，影響自身權益。專家建議，應善用「契約審閱期」詳閱契約，避免日後產生糾紛。採訪╱潘姿羽　攝影╱王建棟
簽約當天應調閱土地及建物謄本有無限制登記，以免滋生事端。
房屋買賣牽涉產權移轉、瑕疵擔保等責任，更是動輒數百、上千萬元的大金額交易，因此，民眾在簽定交易契約時更該審慎。住商不動產總部加盟行政處協理吳光華指出，透過仲介買賣房屋時，民眾與仲介簽署的合約，如斡旋單、要約書、委託銷售契約書等皆為定型化契約。
簽約注意事項

提供30天審閱期

由於定型化契約為單方製作，通常對立約者較有利，因此，《消費者保護法》第11條便規定企業經營者應提供消費者30日內的審閱期。買賣方透過仲介交易所簽訂的「委託銷售契約書」和「購屋要約委託書」，也具備至少3天的契約審閱期，民眾應善用審閱期了解契約內容和效力。

《消 費者保護法》第11條也載明若企業經營者未提供契約審閱期，消費者事後可主張條款不構成契約內容，也就是該條款不成立。但吳光華提醒，主張無效的條款必須 是定型化契約內原有的制式條文，假如消費者在與仲介業者簽約時，另訂個別磋商條款，即代表消費者理解該條款含義，事後無法主張條款無效。

放棄審閱須證明

買 方有時看到好的物件，會急著想要簽約購買。吳光華表示，消費者可以拋棄審閱期、立即簽約，但這種作法可能影響消費者權益。他建議消費者再怎麼心急，也應逐 一確認有無需要修正的條款。坊間也曾發生消費者簽約後，才提出有條款對自己不利而主張無效，因此部分仲介會請急著簽約的消費者簽具「放棄審閱期」的證明， 以免日後發生爭端。

【其他樓層地下室 看屋不可漏】

為 了確保居住品質，民眾買房前會到現場確認屋況是否良好，但部分屋主會透過裝潢遮掩漏水痕跡、牆壁裂痕，塑造屋況無瑕疵的假象。天時地利不動產顧問公司總經 理張欣民提醒，看屋時除了觀察物件本身，也要到社區其他樓層和地下室看看有無水泥塊掉落、牆壁斑駁的狀況，並在物件周邊晃晃了解環境。

實地走訪周邊區域

藉由實地走訪物件周邊區域，可了解生活機能，也可能發現隱而不顯的嫌惡設施。張欣民表示，每個人忌諱的嫌惡設施不同，有些人不喜歡夜市、小吃店，可能會造成噪音或空氣污染，有些人則忌諱殯葬業、福地或廟宇，這些唯有現場查看才能發現。

雖 然成屋買賣中有《消費者保護法》、《公平交易法》等法規保障消費者權益，若買方看屋時不夠仔細，忽略牆壁龜裂、鋼筋外露等可直接觀察到的瑕疵，專家表示， 從實務上來說，明顯未經遮掩的屋況非經賣方刻意隱瞞，若買方在成交事後才反悔想要終止契約，就可能形成單方面毀約，賣方有權沒收買方支付的定金。 
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房屋漏水常見糾紛 簽約加註修繕責任自保




買屋陷阱 見招拆招
成屋交易多透過仲介與買賣雙方洽談，但民眾常因不了解契約對應的責任義務和看屋應注意的細節，容易與仲介或賣方產生交易糾紛。本期《好屋王》教你掌握從簽約到驗屋過程中趨吉避凶的秘訣，助你順利成為「有產階級」。
採訪╱潘姿羽　攝影╱王建棟

都會區多屋齡老舊的成屋，民眾選購時，得從外而內多方檢視屋況。

封面故事
買房是人生大事，民眾可能一邊看屋，一邊在腦海勾勒著裝潢藍圖，想像著一家人入住新屋後的溫馨場景。但專家提醒，買屋後很可能才是發現問題的開 始，例如，房屋的結構問題常隱而不顯，實際住過才會發現。建議民眾看屋時除檢視採光、格局等基本條件，也要留意是否有施工瑕疵、漏水疑慮等問題。採訪╱潘 姿羽　攝影╱王建棟

若建案陽台外推，留意出水口結構是否受影響恐有漏水疑慮。

根 據內政部eHouse不動產交易服務網所作「100-101年房地產消費糾紛原因統計年報表」，「房屋漏水問題」在高雄市佔22%，在台北市、台中市也都 有約11%的比例，是成屋買賣市場中最常見的消費糾紛。但漏水問題不見得一眼就能看出來，民眾除看屋時觀察細節，簽約時也可加註「一定期限內若有漏水情 況，賣方(或仲介)應負修繕責任」，以保障自身權益。

購買成屋時，應先觀察廚房、浴室的天花板有無滲水痕跡。

陽台外推 影響結構

崔 媽媽基金會社會發展部主任郭寶珍表示，民眾看屋時，可以注意天花板4個角落有無變色、水漬，浴室、廚房等管線經過的地方有無潮濕痕跡，這些都是判斷房屋有 無漏水疑慮的指標。另外，部分建商會二次施工將陽台外推，因此可能影響原本的出水口結構導致漏水。有時候遇到樓上住戶進行室內裝修更換地坪磁磚，也可能打 破防水層影響下方住戶。

向建商購買的新成屋有保固期，保固期內若房屋有漏水、結構或建材等問題，可向建商要求修繕，民間的成屋買賣則依契約訂定而 有不同的處理方式。信義房屋客法部執行協理劉韋德表示，信義房屋提供成交起算後6個月的「漏水保固保障制度」，若成交物件有漏水問題，公司會協助屋主處 理。他也建議民眾簽約時，向仲介或賣方要求負擔入住半年至1年內的修繕責任。

可透過水平儀或彈珠測試地坪是否傾斜。

隱瞞屋況 犯詐欺罪

除 了漏水問題，「施工瑕疵」、「隱瞞重要資訊」也是常見的交易糾紛。劉韋德指出，依《民法》第354條規定，賣方應保證標的物移轉時具有合理品質，沒有其他 會減少其價值的瑕疵，也就是「瑕疵擔保責任」。若賣方已知道房屋有瑕疵，卻為圖利隱瞞屋況出售，將構成《刑法》第339條詐欺罪，因此賣方有義務主動將瑕 疵狀況告知買方；據此買方可依《民法》第359、360條向賣方請求解除契約或減少價金。

多數購屋糾紛是買方交屋後才發現瑕疵，為避免爭議，劉韋德提醒買方應詳閱「不動產說明書」，瞭解物件資訊，事前多作功課，才能保障日後的居住品質。

2011~2012年三大都會不動產交易糾紛

2012年不動產交易糾紛案例











http://www.appledaily.com.tw/appledaily/article/property/20121201/34675728/%E6%88%BF%E5%B1%8B%E6%BC%8F%E6%B0%B4%E5%B8%B8%E8%A6%8B%E7%B3%BE%E7%B4%9B%E7%B0%BD%E7%B4%84%E5%8A%A0%E8%A8%BB%E4%BF%AE%E7%B9%95%E8%B2%AC%E4%BB%BB%E8%87%AA%E4%BF%9D
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